Empréstimos HUD vs. FHA: Qual é a diferença?

Publicado por Javier Ricardo

HUD vs. Empréstimos FHA: Uma Visão Geral


Você deve ter ouvido que os empréstimos do governo estão disponíveis para possíveis proprietários de casas que enfrentam problemas de crédito e / ou histórico de falências ou execuções hipotecárias.
Na realidade, porém, não é tão simples.


O governo federal tem uma infinidade de programas em vigor que atendem a uma variedade de necessidades dos americanos.
No interesse de promover a propriedade da casa própria – especialmente para americanos de baixa renda – ela pode estar disposta a garantir uma hipoteca por meio de um de seus programas de habitação para tomadores de empréstimos com crédito abaixo do ideal. Em outras palavras, o governo promete ao credor que reembolsará o empréstimo se o inadimplemento.


O governo federal tem várias agências que analisam a habitação na América e facilitam o apoio ao crédito hipotecário para os americanos.
Algumas das agências mais conhecidas incluem o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos e a Administração Federal de Habitação (FHA). Em 1965, o FHA passou a fazer parte do HUD. Aqui, veremos as funções dessas duas agências e suas opções de empréstimos hipotecários.


Principais vantagens

  • A Federal Housing Administration (FHA) faz parte do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
  • O próprio HUD não oferece garantias de empréstimos para casas individuais, a menos que você seja um nativo americano.
  • É apenas a FHA que garante hipotecas para compradores de residências unifamiliares. 

HUD


O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano apoia principalmente o desenvolvimento comunitário e a propriedade de casas por meio de várias iniciativas.
Embora o HUD faça algumas garantias de empréstimo por conta própria, seu foco é principalmente em unidades multifamiliares, não em casas individuais (com exceção das garantias de empréstimo da Seção 184 do HUD, que estão disponíveis apenas para nativos americanos que compram casas ou outros imóveis). Portanto, é ao FHA que os compradores de residências unifamiliares devem buscar apoio individual.

FHA


A Federal Housing Administration é uma seguradora pública de hipotecas do governo.
Ele opera com sua própria renda autogerada. Como tal, é uma das únicas agências governamentais a ser totalmente autossuficiente sem depender do financiamento do contribuinte.


A maioria das hipotecas apoiadas pela FHA com um pagamento inicial de menos de 20% exigirá algum tipo de seguro hipotecário que inclua prêmios de seguro para proteção contra inadimplência.
A FHA é uma seguradora federal de hipotecas que se concentra principalmente em seguros para residências unifamiliares de baixa renda. Devido à sua posição de mercado e foco, ela tem requisitos muito específicos para os empréstimos que irá segurar.

A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Se você acha que foi discriminado com base na raça, religião, sexo, estado civil, uso de assistência pública, nacionalidade, deficiência ou idade, existem medidas que você pode tomar. Uma dessas etapas é apresentar um relatório ao Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.

Qualificação para um empréstimo FHA


Para garantir um empréstimo hipotecário FHA, o mutuário deve passar por um credor aprovado pelo FHA, normalmente um banco.
A qualidade do crédito para um empréstimo FHA é inferior à dos empréstimos hipotecários padrão.


Os mutuários não precisam de um histórico de crédito perfeito.
Indivíduos que passaram por falência ou execução hipotecária são elegíveis para um empréstimo da FHA, dependendo de quanto tempo se passou e se um bom crédito foi restabelecido. Os americanos podem ser elegíveis para um empréstimo FHA com uma pontuação de crédito mínima de 500. Os adiantamentos também podem ser tão baixos quanto 3,5%.

  • Uma pontuação de crédito de 500 a 579: elegível para 10% de entrada
  • Uma pontuação de crédito de pelo menos 580: elegível para 3,5% no pagamento


Outros requisitos para um empréstimo FHA incluem:

  • Dívida sobre renda de menos de 43%
  • A casa deve ser a residência principal do mutuário
  • Os mutuários devem apresentar comprovante de emprego e renda


Todos os mutuários do FHA devem pagar um prêmio de seguro hipotecário (MIP) ao FHA.
O MIP exige um pagamento adiantado e também um pagamento anual. O PMI anual para empréstimos com prazo inferior a 15 anos varia de 0,45% a 0,95% do principal. Para prazos de empréstimo superiores a 15 anos, o PMI anual varia entre 0,80% e 1,05%.


Em geral, os mutuários descobrirão que um empréstimo FHA é muito mais fácil de obter do que um empréstimo hipotecário padrão.
Os empréstimos hipotecários padrão normalmente têm os seguintes termos:

  • Pagamento inicial variando de 3% a 20%
  • Pontuação de crédito mínima de 620

  • Seguro hipotecário privado (PMI) de 0,5% a 1% do principal do empréstimo anualmente para empréstimos com adiantamentos inferiores a 20%

  • Índices dívida / renda variando de 40% a 50%


Em primeiro lugar, um empréstimo FHA pode oferecer várias vantagens em relação a um empréstimo padrão.
Embora a aprovação seja mais fácil e as taxas de juros sejam geralmente razoáveis, o MIP inicial e os pagamentos anuais do MIP necessários ao longo de toda a vida do empréstimo FHA podem tornar sua taxa de custo total mais alta do que um empréstimo hipotecário padrão. É por isso que alguns destinatários de garantia de empréstimo da FHA procuram mais tarde refinanciar suas propriedades com um empréstimo bancário convencional, uma vez que seu histórico de crédito melhorou.

Outras considerações de empréstimo FHA


Os termos do empréstimo segurado pela FHA são determinados com base em valores de empréstimo maiores ou menores que $ 625.500.
Muitos empreendimentos de condomínio não são aprovados pelo FHA, então algumas opções de moradias mais baratas estão fora de questão. Os empréstimos do FHA exigem que a casa atenda a uma lista de verificação de condições e também seja avaliada por um avaliador aprovado pelo FHA. Os empréstimos FHA podem ser potencialmente uma opção para casas pré-fabricadas.


Uma outra vantagem dos empréstimos FHA é que eles podem ser assumidos, o que significa que quem comprar sua propriedade pode assumi-la, enquanto as hipotecas convencionais geralmente não o são.
O comprador deve se qualificar atendendo aos termos do FHA. Uma vez aprovados, assumem todas as obrigações da hipoteca na venda do imóvel, exonerando o vendedor de toda responsabilidade.

Considerações Especiais


Os empréstimos garantidos pela FHA fazem parte do mandato do HUD para incentivar a propriedade imobiliária.
Se você tiver um crédito razoavelmente bom, mas não tiver fundos para um pagamento inicial, um empréstimo segurado pela FHA pode ajudá-lo a se tornar um proprietário. Outras opções de empréstimos hipotecários patrocinados pelo governo também podem estar disponíveis por meio da Federal Housing Finance Agency, do Federal Home Loan Bank System (FHLB), Freddie Mac e Fannie Mae, portanto, também pode ser importante pesquisar todas as opções.


Ao analisar qualquer tipo de empréstimo à habitação, cada mutuário deve considerar todos os custos envolvidos.
Um empréstimo hipotecário virá com juros a serem pagos ao longo do tempo, mas esse não é o único custo. Todos os tipos de empréstimos hipotecários têm uma variedade de taxas diferentes que podem ser exigidas antecipadamente ou adicionadas aos pagamentos do empréstimo.


O seguro hipotecário também é importante entender sobre qualquer empréstimo hipotecário, uma vez que é frequentemente necessário e pode ser um custo significativo que aumenta o reembolso do empréstimo.
Lembre-se de que o pagamento da hipoteca e o seguro hipotecário de qualquer tipo de empréstimo podem oferecer alguns incentivos fiscais, mas a maioria envolve uma dedução fiscal detalhada.