Engrenagem Negativa

O que é engrenagem negativa?

A alavancagem negativa é uma prática comum em investimentos imobiliários. É uma forma de alavancagem financeira que descreve a compra de um ativo que gera renda, como um imóvel para aluguel, por um investidor quando o ativo não produz renda suficiente para cobrir o custo do ativo. Por exemplo, a receita de aluguel é insuficiente para cobrir os pagamentos do empréstimo, manutenção, juros ou depreciação do ativo no curto prazo. O ideal é que o ativo acabe produzindo dinheiro suficiente para cobrir esses custos. O motivo pelo qual um comprador usaria alavancagem negativa é que as perdas de curto prazo podem ser benéficas para a conta tributária do proprietário em certos casos. 

Compreendendo a engrenagem negativa

Um ativo com engrenagem negativa é aquele que não fornece receita suficiente para cobrir seu custo. Isso resulta em uma perda para o proprietário do ativo. O benefício para o comprador ou investidor é que, dependendo do país de origem do investidor, a diferença entre os rendimentos auferidos e os juros devidos pode ser deduzida do imposto de renda corrente. Os países que permitem essa dedução fiscal incluem Austrália, Japão e Nova Zelândia. Outros países, como Canadá, França, Alemanha, Suécia e Estados Unidos, permitem a dedução, mas com restrições. Investir dessa forma pode fazer sentido em casos em que grandes ganhos de capital são esperados no momento da venda, o que irá recuperar perdas intermitentes.

Lucrando com a engrenagem negativa

A engrenagem negativa só se torna um empreendimento lucrativo quando a propriedade é eventualmente vendida. No momento da venda, um pré-requisito é que os valores das propriedades estejam subindo, não caindo ou permanecendo estáveis. Se os valores das propriedades estão caindo ou se mantendo estáveis, o proprietário pode não ser capaz de vender o ativo a um preço alto o suficiente para compensar as perdas enquanto o ativo estava produzindo receita insuficiente para cobrir as despesas. Muitos investidores que especulam dessa forma buscarão, de propósito, alavancagem negativa para as deduções fiscais na esperança de obter lucro quando a propriedade for vendida para ganho de capital.

Considerações especiais para engrenagem negativa

Os investidores que consideram esse tipo de acordo precisam ter estabilidade financeira para financiar o déficit do bolso até que a propriedade seja vendida e o lucro total possa ser alcançado. Também é de extrema importância que a taxa de juros seja travada desde o início ou, se os juros do tomador forem calculados sobre um índice flutuante, que as taxas vigentes permaneçam baixas. Uma crítica à alavancagem negativa é que ela pode distorcer o mercado imobiliário ao reduzir a oferta de moradias, especialmente de imóveis para aluguel, talvez elevando os preços dos aluguéis e encorajando o superinvestimento em imóveis.