Se chegar ao ponto de considerar uma venda a descoberto, você precisará escrever uma carta de dificuldades ao seu credor. Uma carta de dificuldades explica por que o proprietário está inadimplente em sua hipoteca e precisa vender sua casa por menos do que o devido.
As melhores cartas parecem súplicas de um advogado. Eles estabelecem os fatos de forma a convencer um credor hipotecário a conceder uma venda a descoberto ou modificação do empréstimo em vez de uma execução hipotecária.
O que constitui dificuldade
Embora uma hipoteca subaquática seja uma das qualificações para uma venda a descoberto, um banco não tem a obrigação de concordar quando a residência de um proprietário vale menos do que o principal da hipoteca. Na verdade, os credores são famosos por serem antipáticos com os proprietários que desejam desistir ou modificar os termos do empréstimo apenas porque a propriedade não vale mais o valor que pagaram por ela.
Como a fraude é punível, é importante que o proprietário avalie se está realmente em uma situação difícil. Especifique na carta de dificuldades as circunstâncias exatas ou mudanças na vida que tornam impossível cumprir os pagamentos e manter a casa, considerando as taxas atuais e os termos da hipoteca.
Por exemplo:
- Desemprego
- Renda reduzida causada por licença, um novo emprego, perda de emprego de um parceiro ou corte de pagamento
- Doença ou emergência médica
- Transferência voluntária ou involuntária de trabalho
- Divórcio, separação ou dificuldades conjugais
- Morte do principal ganha-pão da família
- Mudança extrema nos termos da hipoteca, como um empréstimo com taxa ajustável
- Serviço militar
- Morte na familia
- Encarceramento
- Aumento de despesas e dívidas excessivas
- Catástrofes inesperadas que requerem grandes reparos ou manutenção
Em última análise, os credores estão menos interessados em proteger a pontuação de crédito do proprietário do que em recuperar o empréstimo – ou o máximo que puderem. Portanto, é importante que a carta de dificuldades afirme claramente que conceder a solicitação de modificação do empréstimo ou venda a descoberto é a melhor maneira de o credor fazer isso.
Pontos a abordar
As cartas de dificuldade geralmente não têm mais do que uma página e abordam os seguintes pontos-chave:
- Como surgiu a situação financeira atual
- O que mudou no mercado imobiliário desde o financiamento original
- O que foi feito para tentar melhorar a situação
- Por que a situação não pode ser melhorada
Os credores podem exigir documentação de apoio, como recibos de pagamento, declarações de impostos ou extratos bancários para provar que você não tem recursos para pagar a hipoteca integralmente. Também é uma boa ideia fornecer vendas comparáveis de um corretor para comprovar sua reclamação de que você não consegue o suficiente para sua casa para cobrir os custos.
Como redigir a carta de dificuldades
Estar à beira da falência ou execução hipotecária é uma história terrível, mas é uma informação importante que o credor deve ouvir. Compartilhe isso, por mais doloroso que seja. Seja sucinto ao descrever os eventos infelizes e seja específico ao descrever seu impacto. Use números e porcentagens para explicar a perda de receita ou fluxo de caixa negativo.
Ao listar a quantidade de dinheiro emprestado para saldar a dívida no passado, revele cada valor em dólar e a fonte dessa dívida – seja um empréstimo, adiantamento em dinheiro ou cartão de crédito – ao mesmo tempo em que pinta o pior quadro possível, mas honesto. Por exemplo:
“Perdi meu emprego há oito meses. Desde então, tive que pedir US $ 10.000 emprestados ao meu cartão de crédito para fazer pagamentos nos últimos seis meses e carreguei meus cartões ao máximo. Meu carro precisa de uma revisão total. Spiro, o gato está com câncer e as contas do veterinário estão aumentando. As crianças não comem nada além de sanduíches de pasta de amendoim e minhas unhas estão gastas de tanto esfregar o chão de outras pessoas por alguns centavos por dia porque minha mãe idosa mudou-se para a casa de minha família e precisa de uma volta ao dia relógio de atendimento médico. ”
Alguns credores exigem uma declaração juramentada em vez de uma carta. Uma declaração juramentada é uma declaração juramentada e tem maiores consequências jurídicas se você mentir.
Seja uma declaração juramentada ou uma carta, inclua os seguintes detalhes:
- Nome, endereço, número de telefone, data, número do empréstimo
- Breve introdução pedindo permissão para vender sua casa em uma venda a descoberto
- Detalhes de dificuldades e comparáveis de bairro
- Afirmação de que a única outra alternativa é a execução hipotecária
- Declaração de que você gostaria de cumprir suas obrigações financeiras, se pudesse
Hardship Letter Mistakes
Em suma, não use a carta como uma válvula de escape para raiva, barganha ou para causar uma impressão política. Abstenha-se de criticar o banco, afirmando que os parentes vão emprestar o dinheiro necessário, ou que uma conta secreta tem outros fundos. Isso pode fazer com que o banco faça um acompanhamento sobre esses itens e exija dinheiro adicional para concluir a venda. Não prometa que as coisas vão mudar logo, porque essa declaração pode afetar a decisão do banco de prosseguir.
Lembre-se de que, se houver algum sinal de que o proprietário de uma casa se tornará financeiramente saudável novamente, o credor pode recorrer a ele. Sua carta de dificuldades não é lugar para otimismo.
Pode ser deprimente descrever em preto e branco essas circunstâncias financeiras terríveis que são pessoais ou embaraçosas. No entanto, fazer isso dá a muitos proprietários de casas clareza em torno da recessão que afetou suas vidas e os leva a fazer mudanças positivas para o futuro.