Os empréstimos Jumbo permitem que você peça empréstimos para propriedades caras. Embora os empréstimos “conformes” limitem o quanto você pode tomar emprestado, as hipotecas jumbo estão normalmente disponíveis por vários milhões de dólares.
Nos Estados Unidos, a grande maioria das necessidades de hipotecas de imóveis residenciais pode ser atendida de acordo com as diretrizes estabelecidas por entidades de financiamento patrocinadas pelo governo, destinadas a incentivar a propriedade imobiliária por meio da Federal Housing Finance Agency (FHFA).
Os empréstimos que obedecem a esses padrões rígidos são chamados de “empréstimos conformes”. É um conceito importante, porque se centenas, ou mesmo milhares de hipotecas semelhantes forem criadas com diretrizes quase idênticas, elas podem ser mais facilmente agrupadas para criar “pools” de hipotecas, que podem então ser securitizadas para criar títulos garantidos por hipotecas. Esse processo visa proporcionar maior liquidez ao mercado hipotecário.
Mas se a propriedade for muito cara para atender a essas diretrizes, eles ainda podem ser empréstimos atraentes para as instituições de crédito. Eles simplesmente não “se conformam” com os limites dos programas governamentais e devem ser securitizados de forma privada: geralmente com taxas de juros um pouco mais altas. Esses empréstimos hipotecários maiores do que o padrão são chamados de “Empréstimos Jumbo”.
Limites para empréstimos Jumbo
FHFA estabelece limites em dólares para empréstimos para Fannie Mae (FNMA) e Freddie Mac (FHLMC). Essas entidades patrocinadas pelo governo administram uma parte significativa dos empréstimos hipotecários nos Estados Unidos e mantêm o dinheiro fluindo vendendo hipotecas aos investidores. Como resultado, é mais fácil pedir emprestado quando seu empréstimo se encaixa nas diretrizes.
Limites em conformidade: os limites do empréstimo dependem de onde você mora. Mas para a grande maioria dos condados dos EUA, o valor máximo do empréstimo para o FNMA e o FHLMC é de $ 510.400 em 2020 e $ 548.250 em 2021. No entanto, em áreas de alto custo, você pode pedir mais empréstimos. Para a maioria das áreas de alto custo nos EUA, o limite máximo de empréstimo para FNMA e FHLMC é 150% do valor máximo regular: $ 765.600 em 2020 e $ 822.375 em 2021.
Limites do empréstimo Jumbo: se você não mora em uma área de alto custo e deseja tomar emprestado mais de $ 548.250, normalmente precisa de um empréstimo Jumbo. Bancos, credores hipotecários e outros investidores podem emprestar tanto quanto se sentirem confortáveis e definem seus próprios limites máximos para empréstimos gigantescos. Por exemplo, alguns bancos emprestam até $ 5 milhões, enquanto outros têm limites diferentes.
Você pode se qualificar?
Embora os empréstimos jumbo permitam empréstimos significativos, a qualificação para financiamento pode ser um desafio. À medida que os valores em dólares aumentam, os credores assumem riscos maiores e são mais cuidadosos ao aprovar empréstimos. Os empréstimos Jumbo normalmente exigem:
- Uma entrada significativa – 20% ou mais é melhor, mas você pode conseguir um empréstimo com menos
- Alta pontuação de crédito, com falta de itens negativos em seu histórico de crédito – uma pontuação FICO de 700 ou mais é ideal
- Ativos de reserva substanciais – o suficiente para cobrir seis meses de pagamentos é um mínimo
- Renda suficiente para sustentar confortavelmente os pagamentos mensais – uma relação dívida / renda de 43% é um bom ponto de partida
Dito isso, cada situação é única, especialmente com empréstimos jumbo. Pergunte a um credor quais critérios determinam se você pode ou não ser aprovado. Em alguns casos, você ainda pode se qualificar, mesmo que um dos fatores acima não seja perfeito – a força em outras áreas pode compensar quaisquer problemas. Por exemplo, se você tiver um defeito em seus relatórios de crédito, um pagamento de entrada considerável pode ajudá-lo a se qualificar.
Você deve ir Jumbo?
Os empréstimos Jumbo permitem que você compre casas de luxo, propriedades exclusivas e casas “normais” em áreas caras. Mas só porque você pode obter um grande empréstimo não significa que você deve. Empréstimos maiores significam taxas de juros substanciais, e é fundamental entender quanto você está pagando por uma propriedade depois de contabilizar os custos dos juros.
Em alguns casos, pode ser sensato fazer um pagamento maior (pedir menos emprestado) ou comprar um imóvel mais barato.
Outros empréstimos com limites Jumbo
Os empréstimos Jumbo não são sua única opção. Especialmente se você estiver tendo problemas para se qualificar para uma hipoteca jumbo, vale a pena investigar os programas dos governos federal e local, bem como de organizações sem fins lucrativos.
Empréstimos FHA
Relativamente fáceis de se qualificar, os empréstimos FHA permitem um pagamento inicial de até 3,5%. Eles têm os mesmos limites de empréstimo que os empréstimos em conformidade, mas esses empréstimos são sensíveis ao condado que você está comprando.
VA Loans
Esses empréstimos permitem que os membros do serviço e suas famílias tomem empréstimos sem pagamento. Essa abordagem tem prós e contras: você não precisa de economias significativas para comprar, mas ter zero patrimônio é arriscado e, quanto mais você toma emprestado, mais juros paga. Novamente, os limites são os mesmos de outros empréstimos FHFA.
Subsídios e assistência para adiantamento
A assistência no pagamento de entrada também pode ajudar a reduzir o valor do empréstimo. Esses fundos vêm de várias fontes e exigem alguma pesquisa e trabalho braçal de sua parte – diferentes programas são direcionados a mutuários específicos. Várias maneiras de encontrar assistência incluem:
- Pergunte a um credor hipotecário ou a um agente imobiliário sobre os programas disponíveis na sua área.
- O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA mantém um diretório de programas para compradores de casas.
- Organizações locais sem fins lucrativos podem saber de empréstimos para compradores de primeira casa e outros recursos disponíveis.
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