Foram Fannie Mae e Freddie Mac a verdadeira causa da crise das hipotecas subprime? É perigoso pensar assim. Na realidade, eles foram um excelente exemplo das forças econômicas mais amplas que causaram a crise de crédito bancário e o resgate. As tentativas legislativas de desacelerar rapidamente a Fannie e o Freddie não impediriam outra recessão. Pior ainda, pode devastar o mercado imobiliário.
Papel no mercado hipotecário
Fannie e Freddie eram empresas patrocinadas pelo governo (GSEs). Como as empresas privadas, eles precisavam ser competitivos para manter os preços das ações. Ao mesmo tempo, o governo federal garantiu implicitamente o valor das hipotecas que revendeu no mercado secundário. Isso fez com que eles mantivessem menos capital para sustentar suas hipotecas em caso de perda. Como resultado, Fannie e Freddie foram pressionados a assumir riscos para serem lucrativos. Com o apoio do governo, eles também sabiam que não sofreriam as consequências se as coisas piorassem.
O governo os criou dessa forma para permitir que comprassem hipotecas qualificadas de bancos, segurasse e revendesse aos investidores. Os bancos usaram os fundos para fazer novas hipotecas. Historicamente, a Fannie e o Freddie sustentavam metade de todas as novas hipotecas emitidas a cada ano (como fazem novamente hoje). Em dezembro de 2007, quando os bancos começaram a restringir seus empréstimos, a Fannie e a Freddie atingiram 90% de todas as hipotecas.
Papel durante a crise imobiliária
As regulamentações governamentais proibiram a Fannie e a Freddie de comprar hipotecas de alto risco. Mas, à medida que o mercado de hipotecas mudou, seus negócios também mudaram.
Entre 2005 e 2007, eles adquiriram poucos empréstimos convencionais a juros fixos com 20% de entrada. Eles carregaram hipotecas subprime, somente juros ou de amortização negativa – empréstimos mais típicos de bancos e corretores de hipotecas não regulamentados.
Fannie e Freddie pioraram as coisas com o uso de derivativos para proteger o risco da taxa de juros de suas carteiras. Mas, como empresas do setor privado com acionistas para agradar, elas estavam fazendo isso para se manterem competitivas com outros bancos. Todos eles estavam fazendo a mesma coisa.
As aquisições de empréstimos da Fannie Mae foram:
- 62% de amortização negativa
- 84% somente juros
- 58% subprime
- 62% exigiu menos de 10% de pagamento inicial
Os empréstimos da Freddie Mac eram ainda mais arriscados, consistindo em:
- 72% de amortização negativa
- 97% somente juros
- 67% subprime
- 68% exigiu menos de 10% de pagamento inicial
Essas hipotecas exóticas e subprime tornaram tóxicas as aquisições de empréstimos da Fannie e do Freddie.
Menos tóxico que a maioria dos bancos
As regulamentações garantiram que a Fannie e o Freddie contratassem menos desses empréstimos do que a maioria dos bancos. Ainda assim, eles adquiriram mais desses empréstimos para manter a participação no mercado em meio ao acirramento da concorrência.
Em 2005, o Senado patrocinou um projeto de lei que os proibia de manter títulos lastreados em hipotecas em suas carteiras. O Congresso queria reduzir o risco para o governo. No total, as duas GSEs possuíam ou garantiam US $ 5,5 trilhões do mercado de hipotecas de US $ 11,2 trilhões.
Mas o projeto do Senado falhou, e Fannie e Freddie aumentaram sua carteira de empréstimos arriscados. Eles poderiam ganhar mais dinheiro com as altas taxas de juros dos empréstimos do que com as taxas que recebiam com a venda dos empréstimos. Novamente, eles estavam tentando manter os preços das ações elevados em um mercado imobiliário muito competitivo.
Como empresas patrocinadas pelo governo, a Fannie e a Freddie assumiram mais riscos do que deveriam. Eles não protegeram os contribuintes que, em última análise, tiveram de absorver suas perdas. Mas eles não causaram a crise imobiliária. Eles não inundaram o mercado com empréstimos exóticos. Eles foram um sintoma, não uma causa, da crise das hipotecas.
Derivativos ajudaram a causar sua queda
Em 2007, apenas 17% de suas carteiras eram subprime ou empréstimos Alt-A. Mas então os preços das moradias caíram e os proprietários começaram a entrar em default. Como resultado, essa porcentagem relativamente pequena de empréstimos subprime contribuiu com 50% das perdas.
Como GSEs, a Fannie e a Freddie não eram obrigadas a compensar o tamanho de suas carteiras de empréstimos com capital suficiente das vendas de ações para cobri-las. Foi o resultado de seus esforços de lobby e do fato de que seus empréstimos eram segurados. Em vez disso, eles usaram derivativos para cobrir o risco de taxa de juros de suas carteiras. Quando o valor dos derivativos caiu, também caiu sua capacidade de garantir empréstimos.
Essa exposição a derivativos provou sua queda, como aconteceu com a maioria dos bancos. À medida que os preços das moradias caíam, mesmo os devedores qualificados acabaram devendo mais do que a casa valia. Se precisassem vender a casa por qualquer motivo, perderiam menos dinheiro permitindo que o banco executasse a hipoteca. Mutuários com amortização negativa e empréstimos apenas com juros estavam em situação ainda pior.
Eliminar Fannie e Freddie?
Alguns legisladores propõem eliminar Fannie e Freddie. Outros sugerem que os Estados Unidos copiem a Europa ao usar títulos cobertos para financiar a maioria das hipotecas residenciais. Com os títulos cobertos, os bancos retêm o risco de crédito das hipotecas de suas casas. Eles vendem títulos lastreados por essas hipotecas para investidores externos. Isso permite que eles descarreguem o risco da taxa de juros.
Se o Congresso eliminasse a Fannie e o Freddie, isso reduziria drasticamente a disponibilidade de hipotecas e aumentaria o custo. Os bancos hesitam em emitir hipotecas não garantidas. As taxas de juros das hipotecas podem chegar a 9% ou 10%. O mercado imobiliário dos EUA entraria em colapso.
Um proprietário que apostou 20% em uma casa de $ 300.000 com uma taxa de juros de 4,5% hoje pagaria $ 1.216 por mês de principal e juros. O mesmo empréstimo a 9% resultaria em um pagamento mensal de P&I de $ 1.931.
Em vez de eliminar a Fannie e o Freddie, a rota atual de regulamentação e gerenciamento de risco mais rígidos parece a melhor opção. Essas GSEs não causaram a crise financeira e eliminá-las não impedirá outra.