Foreclosures, short sales ou REOs: o que é mais lucrativo?

Publicado por Javier Ricardo


Execuções hipotecárias, vendas a descoberto e REOs nos lembram: “Leões, tigres e ursos, oh, que coisa!”
Existem semelhanças. Leões, tigres e ursos são animais ferozes, mas diferentes uns dos outros. Execuções hipotecárias, vendas a descoberto e imóveis de propriedade (REO) são todas vendas problemáticas, mas também diferentes umas das outras. No entanto, sem conhecimento especializado sobre como lidar com a compra de uma dessas propriedades em dificuldades, você pode se encontrar em território perigoso.


Por exemplo, embora muitas vendas a descoberto sejam execuções hipotecárias, nem todas as execuções hipotecárias são vendas a descoberto.
Além disso, nem toda venda a descoberto está em execução hipotecária. Para complicar ainda mais as coisas, REOs também não são vendas a descoberto, mas algumas vendas a descoberto pretendidas podem terminar como REO. Algumas das diferenças nos três vêm de onde a casa está no processo de venda e de quem está vendendo.

Propriedade de execução hipotecária


Uma propriedade hipotecada é uma casa cujo proprietário recebeu um aviso de inadimplência – atrasado em seus pagamentos.
Se a situação persistir, o credor arquivará a execução da hipoteca junto à autoridade de registros públicos da cidade ou condado.


A execução hipotecária significa que o proprietário parou de fazer os pagamentos da hipoteca e o credor avisou que, a menos que os pagamentos sejam atualizados, ele venderá a propriedade pelo maior lance.
Os credores podem executar a hipoteca por outros motivos, mas o motivo mais comum para os credores apresentarem um aviso de inadimplência é quando um mutuário está com pelo menos dois pagamentos em atraso. Se o proprietário não tornar o empréstimo em dia, o credor retirará a propriedade do proprietário.


Em seguida, após um determinado período, o credor tentará leiloar o imóvel em uma venda pública.
No entanto, nem todas as casas que caem em execução hipotecária vão à venda ao público. Os proprietários têm o direito de fazer pagamentos atrasados ​​até certo ponto, cujo prazo varia de jurisdição para jurisdição.


Os investidores imobiliários e compradores de casas veem lucro na compra de execuções hipotecárias porque muitas vezes eles podem comprar o imóvel pelo valor devido, levantando o patrimônio do proprietário de graça.

Efeitos da legislação da Califórnia


Os estados têm diferentes leis que regem as execuções hipotecárias e alguns seguem a lei da Califórnia.
Para entender completamente seus direitos como comprador de execução hipotecária, entre em contato com um advogado imobiliário local. No entanto, perceba que por muito tempo na Califórnia, um agente imobiliário não poderia representar um investidor em execução hipotecária se todas as quatro afirmações a seguir fossem verdadeiras:

  • A casa se qualifica como residência pessoal do vendedor.
  • A propriedade é uma casa unifamiliar ou duas a quatro unidades.
  • Um Aviso de Inadimplência foi arquivado nos registros públicos contra a propriedade.
  • O comprador investidor não ocupará o imóvel.


No entanto, se qualquer uma dessas quatro afirmações fosse falsa, um agente na Califórnia teria permissão para representar os compradores, especialmente se o comprador fosse ocupar a casa.
Para representar um investidor, a lei da CA exige que um agente imobiliário emita um título. Esse título não está disponível no estado da Califórnia. Portanto, como um investidor pré-encerramento na Califórnia, muitos compradores foram forçados a agir por conta própria.


Um tribunal da Califórnia decidiu em 2007 que a exigência de título era inexequível.
 Perceba que, como investidor, você deve cumprir a Lei de Vendas de Ações Imobiliárias. Entre outros requisitos, os vendedores que estão em execução hipotecária têm o direito de rescindir (cancelar) uma transação dentro de cinco dias. Os investidores devem notificar o vendedor desse direito, incluindo uma cópia do formulário que permitirá o cancelamento do vendedor.


O não cumprimento do Home Equity Sales Act acarreta penalidades severas, incluindo uma disposição que dá ao vendedor o direito de cancelar a venda até dois anos após a venda e fechar para o investidor e obter a propriedade de volta.
 Como investidor, antes Se você decidir comprar uma casa em execução hipotecária, fazendo os pagamentos atrasados ​​ao credor, dando ao vendedor alguns dólares e registrando uma escritura, chame um advogado imobiliário.

Venda a descoberto


Uma venda a descoberto ocorre quando um proprietário está em execução hipotecária, mas antes que a propriedade vá a leilão público.
Em uma venda a descoberto, o credor deve concordar em aceitar menos do que o valor devido sobre a propriedade. Ao contrário de uma execução hipotecária, os investidores normalmente compram a casa por ainda menos porque os investidores não estão pagando o empréstimo existente nem efetuando os pagamentos atrasados. Os investidores estão fechando um acordo com o credor existente para tirar menos do que o credor tem vindo para evitar lidar com uma execução hipotecária.


É um mito que os credores não farão um negócio com um investidor, a menos que o vendedor tenha descumprido a obrigação do vendedor de fazer pagamentos pontuais da hipoteca.
Os vendedores não precisam estar inadimplentes para que ocorra uma venda a descoberto. Para um comprador que deseja ocupar a casa, comprar uma venda a descoberto faz sentido financeiro.

Propriedade do credor


Comprar um REO é semelhante a comprar uma venda a descoberto, exceto que a propriedade já pertence ao credor.
As propriedades de propriedade de bancos são chamadas de REOs, que significa Imóveis de propriedade do credor.


Os bancos acabam possuindo o imóvel quando ninguém na licitação pública ofereceu o suficiente para cobrir o valor devido contra o imóvel.
As casas REO são frequentemente consideradas a melhor maneira de comprar um imóvel em dificuldades, porque o vendedor já está fora de cogitação. É apenas o investidor, o agente do investidor, o banco e o agente do banco que negociam a transação. Alguns REOs podem ser adquiridos diretamente do credor. Para obter mais informações, consulte um advogado do setor imobiliário.

As informações contidas neste artigo não constituem aconselhamento fiscal ou jurídico e não substituem esse aconselhamento. As leis estaduais e federais mudam com frequência e as informações neste artigo podem não refletir as leis do seu próprio estado ou as alterações mais recentes da lei. Para obter aconselhamento fiscal ou jurídico atual, consulte um contador ou advogado.