O que é a Government National Mortgage Association?
O termo Government National Mortgage Association refere-se a uma empresa do governo federal que garante o pagamento pontual do principal e juros sobre títulos lastreados em hipotecas (MBSs) emitidos por credores aprovados. A associação é comumente conhecida como Ginnie Mae e é abreviada para GNMA. A garantia de Ginnie Mae permite que os credores hipotecários obtenham um preço melhor por MBSs no mercado de capitais.
Principais vantagens
- A Government National Mortgage Association é uma empresa federal que garante os pagamentos de principal e juros sobre títulos lastreados em hipotecas emitidos por credores aprovados.
- A associação é comumente conhecida como Ginnie Mae ou GNMA e faz parte do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos.
- Seu objetivo é garantir empréstimos residenciais acessíveis para consumidores carentes no mercado de hipotecas.
- Os credores privados aprovados originam empréstimos elegíveis, agrupam-nos em títulos e emitem títulos lastreados em hipotecas garantidos por Ginnie Mae.
Compreendendo a Government National Mortgage Association
A Government National Mortgage Association foi criada em 1968 como parte do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos para promover a propriedade de casas a preços acessíveis. Ginnie Mae não cria nem antecipa hipotecas, mas as garante para residências unifamiliares ou multifamiliares. Como esses empréstimos são garantidos pelo governo, os proprietários podem garantir taxas de juros mais baixas, reduzindo, portanto, seus custos de empréstimos.
Foi a primeira organização a criar e garantir títulos lastreados em hipotecas em 1970 e tem continuado a lastrear esses instrumentos desde então. Os títulos foram vendidos pela primeira vez no mercado internacional na Bolsa de Valores de Luxemburgo em 1983. Ginnie Mae está essencialmente alguns passos atrás do mercado hipotecário, não emitindo, vendendo ou comprando títulos lastreados em hipotecas pass-through, nem comprando empréstimos hipotecários. Em vez disso, credores privados aprovados originam empréstimos elegíveis, agrupam-nos em títulos e emitem títulos lastreados em hipotecas garantidos por Ginnie Mae. De acordo com o site da associação, o saldo do portfólio MBS de Ginnie Mae vale US $ 2,1 trilhões.
Ginnie Mae tem garantido títulos lastreados em hipotecas desde 1970 para ajudar a abrir o mercado de hipotecas de casas para donas de casa pela primeira vez, devedores de baixa renda e outros grupos carentes.
Ao fazer isso, Ginnie Mae garante o pagamento oportuno do principal e dos juros de emissores aprovados – como banqueiros hipotecários, poupança e empréstimos e bancos comerciais – de empréstimos qualificados. Um investidor em um título GNMA não sabe quem é o emissor subjacente das hipotecas, mas apenas que o título é garantido por Ginnie Mae. Isso significa que ela é respaldada por toda a fé e crédito do governo dos EUA, assim como os instrumentos emitidos pelo Tesouro dos EUA. A garantia GNMA significa que os investidores com ações em fundos Ginnie Mae nunca terão que se preocupar com o impacto de atrasos nos pagamentos ou hipotecas inadimplência em seu investimento. Quando os mutuários da hipoteca não conseguem fazer um pagamento, Ginnie Mae intervém para honrar os pagamentos perdidos.
Os esforços de Ginnie Mae servem para expandir o grupo de proprietários, principalmente auxiliando no empréstimo a proprietários que tradicionalmente são mal atendidos no mercado de hipotecas. A maioria das hipotecas securitizadas como MBSs da Ginnie Mae são seguradas pela Federal Housing Administration (FHA), que normalmente garante hipotecas para compradores de casas pela primeira vez e devedores de baixa renda. Outros beneficiários frequentes das garantias da Ginnie Mae são títulos constituídos por hipotecas seguradas pela Veterans Administration (VA) e pelo Rural Housing Service (RHS).
Considerações Especiais
Como agência de garantia do governo, há algumas coisas que Ginnie Mae não faz. Conforme observado acima, a agência não origina nenhum empréstimo e não fornece nenhum financiamento para emissores de hipotecas. A GNMA também não oferece nenhum seguro aos credores contra quaisquer riscos de crédito decorrentes dos devedores. Além disso, Ginnie Mae não estabelece nenhum padrão para os emissores de empréstimos, como padrões de subscrição ou crédito.
Ginnie Mae contra os outros Maes e Freddie Mac
Existem várias organizações que são semelhantes à Ginnie Mae, principalmente seus primos Freddie Mac, Fannie Mae e Sallie Mae. Como Ginnie Mae, Freddie Mac e Fannie Mae envolvem hipotecas e empréstimos imobiliários, enquanto Sallie Mae lida principalmente com empréstimos para educação. A principal diferença entre a Ginnie Mae e as outras é que a Ginnie Mae é uma corporação de propriedade federal. As outras são empresas patrocinadas pelo governo (GSEs) ou corporações licenciadas pelo governo federal que pertencem a acionistas privados.
Onde a Ginnie Mae garante apenas títulos que incluem hipotecas garantidas por agências federais, como FHA e VA, seus parentes podem respaldar títulos cujas hipotecas não sejam seguradas por esses órgãos federais. A Fannie Mae também tem sua própria carteira, comumente chamada de carteira retida, que investe em títulos lastreados em hipotecas próprias e de outras instituições.
O GNMA também é ostensivamente o único Mae ou Mac apoiado por toda a fé e crédito do governo federal. No entanto, na segunda metade de 2008, durante a crise imobiliária, a Fannie Mae e a Freddie Mac foram assumidas pelo governo por meio de uma tutela do Federal Housing Finance Committee. Ambas foram resgatadas no valor de mais de $ 190 bilhões em 2019 , que os salvou do colapso. Alguns argumentam que o resgate praticamente apagou a distinção da Ginnie Mae como a única agência federal garantindo títulos hipotecários que gozam de proteção governamental contra o fracasso.