Guia do iniciante para investir em imóveis

Publicado por Javier Ricardo - 16 fevereiro, 2021


O mercado imobiliário é uma das cinco classes básicas de ativos que todo investidor deve considerar adicionar às suas carteiras.
Ele oferece fluxo de caixa, liquidez, lucratividade, vantagens fiscais e benefícios de diversificação exclusivos. O investimento imobiliário cobre uma ampla categoria de atividades operacionais, de investimento e financeiras centradas em ganhar dinheiro com propriedades ou fluxos de caixa vinculados a uma propriedade tangível.


Existem várias maneiras de ganhar dinheiro no mercado imobiliário, mas algumas podem demorar para começar a render.
Alguns especialistas sugerem que você comece a investir quando for jovem, mesmo na casa dos vinte.


Valorização de imóveis


Propriedades tendem a aumentar de valor, muitas vezes devido a uma mudança no mercado que aumenta a demanda por propriedades em sua área ou por causa dos efeitos da inflação.
Também pode acontecer devido a atualizações que você fez em seu investimento para torná-lo mais atraente para potenciais compradores ou locatários.

As atualizações não envolvem tanto tempo quanto a espera pela valorização de um imóvel, mas elas vão custar caro e aumentar o dinheiro que você investiu.

Renda relacionada a imóveis


A receita relacionada é gerada por corretores e outros especialistas do setor que ganham dinheiro por meio de comissões de compra e venda de propriedades.
Também inclui as administradoras de imóveis que mantêm um percentual dos aluguéis em troca da operação do dia-a-dia das propriedades.

Renda auxiliar de investimento imobiliário


A renda de investimento auxiliar pode ser uma grande fonte de lucro.
Inclui coisas como máquinas de venda automática em edifícios de escritórios ou lavanderia em apartamentos de aluguel barato. Eles efetivamente atuam como mini-empresas dentro de um investimento maior, permitindo que você ganhe dinheiro com uma coleção semi-cativa de clientes.

Renda de fluxo de caixa


A forma mais pura e simples de investimento em imóveis gira em torno do fluxo de caixa dos aluguéis, e não da valorização.
Esse tipo de investimento se concentra na compra de um imóvel e na operação dele, de forma que você possa receber um fluxo de caixa do aluguel. A receita do fluxo de caixa pode ser gerada em prédios de apartamentos, prédios de escritórios ou casas de aluguel.


O investidor / proprietário adquire um pedaço de propriedade tangível, quer se trate de um terreno agrícola, um terreno com uma casa, um terreno com um edifício de escritórios, um terreno com um armazém industrial ou um apartamento.
Eles encontram um inquilino que deseja usar essa propriedade, e o inquilino e o locador firmam um contrato de aluguel.


O inquilino tem acesso ao imóvel e o direito de usá-lo sob certos termos, por um determinado período de tempo e com certas restrições.
Algumas dessas restrições são estabelecidas nas leis federais, estaduais e locais, enquanto outras podem ser acordadas no contrato de arrendamento. O inquilino paga pela capacidade de usar o imóvel.


A renda do aluguel também pode dar aos investidores um impulso psicológico.
Pode ser mais prático do que investir em ações e títulos. Os investidores têm a satisfação de usar suas habilidades de negociação para determinar a taxa de aluguel. Um bom operador pode gerar taxas de capitalização mais altas ou “taxas de teto” – a taxa de retorno do investimento com base na receita operacional líquida que produz.


Gerenciando taxas máximas em aluguéis


Você deve desfrutar de uma taxa de retorno satisfatória sobre o seu capital se for capaz de estabelecer um preço adequado para as taxas de aluguel, depois de contabilizar o custo do imóvel e todas as atualizações feitas.
Isso inclui:

  • Reservas de depreciação razoáveis
  • Imposto de propriedade e renda
  • Manutenção
  • Seguro
  • Outras despesas relacionadas

Meça a quantidade de tempo necessária para lidar com o investimento, pois seu tempo é o bem mais valioso que você possui.


Em troca de uma porcentagem da receita de aluguel, você pode estabelecer ou contratar uma empresa de administração de imóveis para lidar com as operações diárias de seu portfólio imobiliário quando seus ativos forem grandes o suficiente.
Essa abordagem transforma os investimentos que você tinha que gerenciar ativamente em investimentos passivos que você pode simplesmente configurar e deixar outra pessoa lidar com eles.

Investimento em imóveis residenciais


O investimento em propriedades, casas ou apartamentos em que vivem indivíduos ou famílias pode, às vezes, ter um componente de negócios de serviços, como residências para idosos ou prédios de serviço completo para inquilinos que desejam uma experiência de luxo.

Os arrendamentos residenciais geralmente têm duração de 12 meses, mais ou menos seis meses, levando a um ajuste muito mais rápido às condições de mercado do que outros tipos de investimentos imobiliários.

Investimento em imóveis comerciais


Os investimentos em imóveis comerciais consistem principalmente em edifícios de escritórios.
Esses arrendamentos podem ser travados por muitos anos. Quando um investimento comercial é totalmente alugado com inquilinos de longo prazo que concordaram com taxas de arrendamento com preços elevados, o fluxo de caixa continua mesmo que as taxas de aluguel de propriedades comparáveis ​​caiam, desde que o inquilino não vá à falência.


Mas o oposto também pode ocorrer.
Em vez de garantir um fluxo de caixa superior de longo prazo em comparação com a taxa de mercado vigente, você pode acabar ganhando taxas de arrendamento abaixo do mercado porque assinou arrendamentos de longo prazo. Você pode travar as taxas de aluguel para coincidir com a taxa de mercado vigente, apenas para ver o mercado se recuperar e as taxas aumentarem novamente.

Você pode alterar inquilinos ou termos de arrendamento e ajustar-se ao mercado com mais frequência se optar por arrendamentos de prazo mais curto.

Investimento em imóveis industriais


Propriedades que se enquadram no guarda-chuva de imóveis industriais podem incluir armazéns e centros de distribuição, unidades de armazenamento, instalações de manufatura e fábricas de montagem.

Investimento em imóveis de varejo


Alguns investidores querem ter propriedades como shopping centers, shoppings ou shoppings tradicionais.
Os inquilinos podem incluir lojas de varejo, cabeleireiros, restaurantes e empresas semelhantes. As taxas de aluguel incluem uma porcentagem das vendas de varejo de uma loja em alguns casos para criar um incentivo para que o locador faça o máximo possível para tornar o imóvel de varejo atraente para os compradores.

Investimento em bens imóveis de uso misto


O investimento de uso misto é uma categoria abrangente para quando um investidor desenvolve ou adquire uma propriedade que inclui vários tipos de investimentos.
Você pode construir um prédio de vários andares com lojas e restaurantes no térreo, escritórios nos próximos andares e apartamentos residenciais nos andares superiores.

O lado do empréstimo de imóveis


Você também pode se envolver no lado do empréstimo de investir, sendo proprietário de um banco que subscreve hipotecas e empréstimos imobiliários comerciais.
Isso pode incluir propriedade pública de ações. Preste atenção à exposição imobiliária dos empréstimos bancários quando um investidor institucional ou individual estiver analisando ações de um banco.

A subscrição de hipotecas privadas para pessoas físicas, geralmente com taxas de juros mais altas para compensá-lo pelo risco adicional, pode incluir disposições de crédito de arrendamento para propriedade.


O investimento em títulos mezanino permite que você empreste dinheiro para um projeto que você pode converter em participação acionária se não for reembolsado.
Esses acordos são às vezes usados ​​no desenvolvimento de franquias de hotéis.

Subespecialidades imobiliárias


As subespecialidades imobiliárias incluem o aluguel de um espaço para que você tenha pouco capital investido nele, melhorando-o e, em seguida, sublocando o mesmo espaço para terceiros por taxas muito mais altas.
Isso pode criar retornos significativos sobre o capital. Um exemplo é um escritório flexível e bem administrado em uma grande cidade, onde trabalhadores menores ou móveis podem comprar tempo no escritório ou alugar escritórios específicos.


Você também pode considerar a aquisição de certificados de garantia fiscal, mas eles não são apropriados para investidores inexperientes ou inexperientes.
No entanto, eles podem gerar altos retornos nas circunstâncias certas e no momento certo. A estratégia aqui é pagar impostos inadimplentes sobre uma propriedade, o que então dá a você o direito de executar uma hipoteca na maioria dos estados, sujeito a certas regras.


Fundos de investimento imobiliário (REITs)


Você também pode investir em um fundo de investimento imobiliário (REIT).
Um investidor pode comprar REITs por meio de uma conta de corretora, um Roth IRA ou outra conta de custódia. Eles são efetivamente corporações que possuem imóveis.



Os REITs são únicos porque a estrutura tributária sob a qual são operados foi criada durante o governo Eisenhower para incentivar os investidores menores a investirem em projetos que, de outra forma, não seriam capazes de arcar.

As empresas que optam pelo tratamento REIT não pagam imposto de renda federal sobre seus lucros corporativos, desde que sigam algumas regras, como distribuir 90% ou mais de seus lucros aos acionistas como dividendos.


Uma desvantagem do investimento em REIT é que, ao contrário das ações ordinárias, os dividendos pagos não são “qualificados”, de modo que o proprietário não pode aproveitar as baixas taxas de impostos disponíveis para a maioria dos dividendos.
Em vez disso, eles são tributados de acordo com a taxa pessoal do investidor.


O IRS determinou que os dividendos REIT gerados dentro de um abrigo fiscal, como um IRA de rollover, geralmente não estão sujeitos ao imposto de renda comercial não relacionado.
Você pode mantê-los em uma conta de aposentadoria sem se preocupar muito com a complexidade tributária, ao contrário de uma sociedade limitada master que é negociada publicamente.


Um investimento estratégico: sua casa


A pessoa comum vai ter sua primeira experiência como proprietário de um imóvel da maneira tradicional, comprando uma casa.
Este não é um investimento da mesma forma que um prédio de apartamentos. É mais um investimento estratégico. Pense em uma casa como um tipo de conta poupança forçada que lhe dá muito uso pessoal e alegria enquanto você mora nela.


A posse absoluta de uma casa sem qualquer dívida contra ela à medida que se aproxima da aposentadoria é um dos melhores investimentos que você pode fazer.
O patrimônio líquido pode ser aproveitado por meio de certas transações, como hipotecas reversas, e o fluxo de caixa economizado por não ter que alugar geralmente resulta em economia líquida.

O dinheiro economizado com a compra de uma casa própria, em vez de fazer pagamentos mensais de aluguel, levou os economistas a tentar descobrir uma maneira de o governo federal tributar as economias em dinheiro, considerando-as uma fonte de renda ainda na década de 1920.


Ninguém pode executar a hipoteca e despejá-lo de sua casa, desde que você possa pagar os impostos sobre a propriedade em tempos de dificuldades financeiras pessoais.
Há um nível de proteção e segurança pessoal que importa. Há momentos em que os retornos financeiros são secundários a outras considerações mais práticas.

Os riscos do investimento imobiliário


Uma porcentagem substancial dos retornos imobiliários é gerada devido ao uso de alavancagem – tomar dinheiro emprestado para financiar a aquisição ou projeto.
Um imóvel é adquirido com um percentual do patrimônio líquido e o restante é financiado com dívida. Isso resulta em maiores retornos sobre o patrimônio líquido para o investidor, mas pode resultar em ruína muito mais rapidamente do que uma carteira de ações ordinárias totalmente pagas se as coisas correrem mal.


A maioria dos investidores conservadores insiste em um índice de endividamento de 50% ou, em casos extremos, estruturas de capital de 100%.
Eles ainda podem produzir bons retornos se os ativos forem selecionados com sabedoria.


O investimento imobiliário requer anos de prática, experiência e exposição para ser verdadeiramente compreendido e dominado.