Home Equity é tributável?

Publicado por Javier Ricardo - 7 maio, 2022


Quando você compra uma casa, provavelmente espera que ela aumente de valor.
Afinal, é considerado um investimento. Se você possui sua casa há algum tempo, ou o mercado imobiliário enlouqueceu nos últimos anos, espero que tenha ganho algum patrimônio na propriedade. Equidade é a diferença entre o que você deve pela casa e o que ela vale – e quanto mais capital você tiver, melhor. Mas o patrimônio líquido é tributável?


Pode ser tentador retirar o patrimônio acumulado em sua casa.
Vamos dar uma olhada em quando o patrimônio imobiliário se torna tributável, como explorar o patrimônio que você possui e as deduções fiscais disponíveis ao usar seu patrimônio imobiliário.


Principais conclusões

  • Home equity pode ser tributado quando você vende sua propriedade.
  • Se você estiver vendendo sua residência principal, poderá excluir até US$ 500.000 do ganho ao vender sua casa.
  • Empréstimos de capital próprio, linhas de crédito de capital próprio (HELOCs) e refinanciamento permitem que você acesse seu patrimônio sem precisar pagar impostos.
  • Em muitos casos, os juros que você paga em seus empréstimos podem ser dedutíveis de impostos.

Quando o patrimônio líquido se torna tributável


Home equity não é tributado quando você não o aproveitou.
No entanto, se você deseja aproveitar o patrimônio que construiu, provavelmente está se perguntando quando ele se tornará tributável. A única vez que você terá que pagar imposto sobre o patrimônio da sua casa é quando você vende sua propriedade. Nesse caso, o valor total do imposto a ser devido varia de acordo com diversas situações.

Para uma casa principal


Se sua casa atender aos requisitos de elegibilidade para uma residência principal, você poderá excluir uma certa quantia de patrimônio de ser tributada como ganho.
O limite de exclusão difere se você é solteiro ou casado:

  • Arquivamento casado em conjunto: $ 500.000
  • Solteiro, chefe de família: $ 250.000

De um modo geral, para uma casa se qualificar para esta exclusão, você deve ter morado nela por dois dos últimos cinco anos; você deve ter possuído a casa por pelo menos dois dos últimos cinco anos; e você não deve ter usado a exclusão nos últimos dois anos.

Para outras propriedades


O valor do imposto que você precisará pagar na venda de outros tipos de propriedades será diferente de acordo com sua situação.
Como as leis tributárias são complicadas, você deve consultar ajuda profissional ao calcular a carga tributária de seu ganho.


O imposto sobre ganhos de capital de curto prazo pode ser cobrado em uma propriedade de investimento que você possui há menos de um ano, enquanto o imposto sobre ganhos de capital de longo prazo – que pode ser mais barato – entra em vigor depois que você mantém a propriedade por um ano.


Você também pode encontrar situações como uma herança.
Escolher vender uma propriedade que você herdou resulta em impostos, mas apenas na diferença do valor da casa quando você a herdou versus quando a vendeu.

Se você herdou uma propriedade, considera-se que você a possui por mais de um ano, independentemente de quanto tempo você realmente a manteve antes de vendê-la.

Como explorar o patrimônio líquido sem renda tributável


O que acontece se você quiser aproveitar o patrimônio da sua casa sem ser atingido por impostos ou precisar vender sua casa?
Existem algumas opções diferentes disponíveis para você, incluindo empréstimos imobiliários, refinanciamento ou linhas de crédito home equity.

Empréstimo de capital próprio


Se você já tem um empréstimo em sua casa, mas gostaria de sacar o patrimônio sem refinanciamento, pode fazê-lo.
Os empréstimos imobiliários são uma opção para isso. Um tipo de segunda hipoteca, estas permitem que você obtenha um empréstimo contra o patrimônio atualmente em sua propriedade. Como sua primeira hipoteca, você receberá os fundos de uma só vez e terá que pagar o empréstimo em parcelas.

Refinanciamento


O refinanciamento é outra maneira de obter esse patrimônio sem estar sujeito a impostos.
Existem vários tipos de refinanciamento, mas um refinanciamento de saque depositará uma quantia fixa de fundos em sua conta. Os refinanciamentos pagam sua hipoteca existente por uma nova, mas esteja ciente de que usar um refinanciamento de saque pode alterar o pagamento da hipoteca se você estiver assumindo dívidas adicionais.


O refinanciamento também tem custos adicionais;
você pode precisar pagar taxas e custos de fechamento para um refinanciamento, assim como fez quando comprou sua casa pela primeira vez.

Linha de crédito de capital próprio


Uma linha de crédito home equity (HELOC) funciona como um cartão de crédito: você tem uma linha de crédito rotativa contra a qual pode fazer compras.
Ao contrário de um empréstimo imobiliário, você só pagará juros sobre o valor que realmente usar.


No entanto, esteja ciente de que os HELOCs têm um período de sorteio específico.
Durante o período de sorteio, você geralmente fará pagamentos apenas com juros. Quando esse período de saque terminar, você precisará pagar o principal emprestado e os juros acumulados.

Deduções fiscais para financiamento de capital próprio


Há outro benefício em escolher o financiamento da casa própria em vez da venda, além de evitar impostos.
Dependendo de como você está usando o dinheiro, você pode deduzir os juros que você paga em seu HELOC ou empréstimo home equity de sua renda tributável.


Para que os juros sejam dedutíveis, você precisará ter usado o dinheiro do seu financiamento para “comprar, construir ou melhorar substancialmente a casa do contribuinte que garante o empréstimo”.


Isso significa que, se você usar os fundos para substituir seu telhado, os juros pagos poderão ser dedutíveis de impostos.
Se você tirar férias em família com o dinheiro, seus custos com juros não serão dedutíveis.


O refinanciamento, por sua vez, mantém um único empréstimo hipotecário em sua propriedade.
Isso significa que não importa o que você faça com o dinheiro, os juros da hipoteca serão dedutíveis de impostos – até o limite.


O valor dos juros do empréstimo que você pode deduzir é determinado pelo seu status de depósito e quando você adquiriu sua hipoteca.
Se o seu empréstimo foi fechado após 16 de dezembro de 2017 e você está:

  • Casado arquivando em conjunto, solteiro, chefe de família: os primeiros $ 750.000 de dívida
  • Arquivamento de casados ​​separadamente: os primeiros US$ 375.000 de dívida


Se o seu empréstimo foi fechado antes de 16 de dezembro de 2017 e você está:

  • Casado declarando em conjunto, solteiro, chefe de família: os primeiros $ 1.000.000 de dívida
  • Arquivamento de casados ​​separadamente: os primeiros US$ 500.000 de dívida


Para reivindicar a dedução dos juros que você pagou, seja para um HELOC, sua hipoteca ou um empréstimo imobiliário, você precisará arquivar o 1040 ou 1040-SR.
Em seguida, usando a Tabela A, você detalhará o valor dos juros pagos no ano.

Perguntas frequentes (FAQs)

Como você calcula quanto patrimônio você tem em sua casa?

Equidade é a diferença de valor entre quanto você deve e quanto vale sua casa. Sites populares de imóveis podem fornecer uma estimativa de quanto sua propriedade pode valer, mas para realmente descobrir seu valor, você precisará fazer uma avaliação da casa.

Quanto do seu patrimônio imobiliário você pode emprestar por meio de um empréstimo ou HELOC?

O valor que você pode pedir emprestado dependerá do seu histórico de crédito, renda e valor da sua casa. De um modo geral, muitos credores preferem que você não empreste mais de 80% do valor da sua casa.

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