Impacto de imóveis comerciais e REITs na economia

Publicado por Javier Ricardo


Um imóvel comercial é qualquer propriedade possuída com a finalidade de gerar receita.
Existem cerca de US $ 6 trilhões em imóveis comerciais nos Estados Unidos. Aqui estão as cinco maiores categorias de imóveis comerciais.

  1. O varejo  inclui shoppings internos, shoppings externos e grandes varejistas. Também inclui mercearias e restaurantes. Seu valor é de cerca de US $ 2,1 trilhões ou 36% do valor total dos imóveis comerciais. Consiste em pelo menos 9,5 bilhões de pés quadrados de espaço de shopping center.
  2. Os hotéis  incluem motéis, resorts de luxo e hotéis de negócios. Esta categoria não inclui casas que alugam quartos pela Airbnb. Existem cerca de 4,4 milhões de quartos de hotel no valor de US $ 1,92 trilhão.
  3. Os edifícios de escritórios  incluem tudo, desde arranha-céus de Manhattan ao escritório do seu advogado. Existem cerca de 4 bilhões de pés quadrados de espaço para escritórios, que valem cerca de US $ 1,7 trilhão ou 29% do total.
  4. Os prédios de apartamentos  são imóveis comerciais. As empresas os possuem apenas para obter lucro. É por isso que as casas alugadas por seus proprietários são residenciais, não comerciais. Alguns relatórios incluem dados de edifícios de apartamentos em estatísticas de imóveis residenciais em vez de imóveis comerciais. Existem cerca de 33 milhões de pés quadrados de espaço para aluguel de apartamentos, no valor de cerca de US $ 1,44 trilhão.
  5. A  propriedade industrial é usada para fabricar, distribuir ou armazenar um produto. Nem sempre é considerado comercial, principalmente em planos de uso e zoneamento. Existem 13 bilhões de pés quadrados de propriedade industrial no valor de cerca de US $ 240 bilhões.


Outras categorias de imóveis comerciais são muito menores.
Isso inclui algumas organizações sem fins lucrativos, como hospitais e escolas. Terrenos baldios são imóveis comerciais se forem alugados, não vendidos. 

Como os imóveis comerciais afetam a economia


Como um componente do produto interno bruto, a construção de imóveis comerciais contribuiu com 3% para a produção econômica dos EUA em 2018.
Totalizou US $ 543 bilhões, muito próximo do recorde de US $ 586,3 bilhões em 2008. A baixa foi de US $ 376,3 bilhões em 2010. Isso representou um declínio de 4,1% em 2008 para 2,6% do PIB. 


Por que a construção de imóveis comerciais demorou dois anos a mais para atingir o pico do que a bolha imobiliária?
A construção de imóveis comerciais simplesmente leva mais tempo do que a construção de imóveis residenciais. Os construtores precisam primeiro garantir que haja casas e compradores suficientes para apoiar o novo empreendimento. Então, leva tempo para levantar dinheiro de investidores. Demora vários anos para construir shopping centers, escritórios e escolas. Demora ainda mais tempo para alugar os novos edifícios. Quando o mercado imobiliário quebrou em 2006, projetos imobiliários comerciais já estavam em andamento.


Geralmente, você pode prever o que acontecerá no mercado imobiliário comercial acompanhando os altos e baixos do mercado imobiliário.
Como um indicador atrasado, as estatísticas de imóveis comerciais seguem as tendências residenciais por um ou dois anos. Eles não mostrarão sinais de recessão. Eles atingiram seu ponto baixo bem depois de imóveis residenciais.

Como Investir em Imóveis Comerciais


A Real Estate Investment Trust é uma empresa pública que desenvolve e possui imóveis comerciais.
Comprar ações em um REIT é a maneira mais fácil para o investidor individual lucrar com imóveis comerciais. Você pode comprar e vender ações de REITs da mesma forma que ações, títulos ou qualquer outro tipo de título. Eles distribuem lucros tributáveis ​​aos investidores, de forma semelhante aos dividendos em ações. Os REITs limitam seu risco, permitindo que você possua uma propriedade sem contrair uma hipoteca. Como os profissionais gerenciam as propriedades, você economiza tempo e dinheiro. 


Ao contrário de outras empresas públicas, os REITs devem distribuir pelo menos 90 por cento de seus ganhos tributáveis ​​aos acionistas.
Isso economiza o custo do imposto comercial, que é pago pelo acionista à taxa de imposto sobre ganhos de capital.


O relatório de previsão de 2015 da National Association of Realtors, “Scaling New Heights”, revelou o impacto do REITS.
Afirmou que os REITs possuem 34 por cento do capital no mercado imobiliário comercial. Essa é a segunda maior fonte de propriedade. O maior é private equity, que possui 43,7%.

Prós e Contras de REITs


Como os valores dos imóveis comerciais são um indicador defasado, os preços do REIT não sobem e caem com o mercado de ações.
Isso os torna uma boa adição a um portfólio diversificado. REITs compartilham uma vantagem com títulos e ações produtoras de dividendos, pois fornecem um fluxo constante de renda. Como todos os títulos, são regulamentados e fáceis de comprar e vender.


Lembre-se de que o valor de seu REIT reflete mais do que apenas o imóvel subjacente.
Também é afetado pela demanda pelos próprios REITs como um investimento. Eles competem com ações e títulos para investidores. Portanto, mesmo que o valor dos imóveis de propriedade do REIT aumente, o preço das ações pode cair em um crash do mercado de ações. 

Quando comprar e vender REITs


Ao investir em REITs, certifique-se de estar ciente do ciclo de negócios e seu impacto no mercado imobiliário comercial.
Durante um boom, o mercado imobiliário comercial pode passar por uma bolha de ativos após o declínio do mercado imobiliário residencial. Durante uma recessão, os imóveis comerciais atingem seu ponto mais baixo, depois dos imóveis residenciais.

REITS Versus Real Estate ETFs


Os fundos negociados em bolsa de imóveis rastreiam os preços das ações dos REITs.
Os investidores são atraídos pelos ETFs porque eles cobram taxas muito baixas. Mas eles são mais um passo distante do valor do imóvel subjacente. Como resultado, eles são mais suscetíveis aos mercados de alta e baixa do mercado de ações.

Imóveis comerciais durante a crise financeira


Os empréstimos para imóveis comerciais se recuperaram da crise financeira de 2008.
Em 30 de junho de 2014, os bancos nacionais, dos quais 6.680 são segurados pela Federal Deposit Insurance Corporation, detinham $ 1,63 trilhão em empréstimos comerciais. Isso foi 2% maior do que o pico de US $ 1,6 trilhão em março de 2007.


Os imóveis comerciais sinalizaram seu declínio três anos depois que os preços residenciais começaram a cair.
Em dezembro de 2008, os desenvolvedores comerciais enfrentaram entre US $ 160 bilhões e US $ 400 bilhões em inadimplência de empréstimos. Eles lutaram para encontrar bancos para refinanciá-los. A maioria desses empréstimos tinha apenas 20-30% de capital. Os bancos agora exigem 40-50 por cento de capital.


Ao contrário das hipotecas residenciais, os empréstimos para shopping centers e prédios de escritórios têm grandes pagamentos no final do prazo.
Em vez de pagar o empréstimo, os desenvolvedores refinanciam. Se o financiamento não estiver disponível, os bancos devem encerrar. 


As perdas com empréstimos devem chegar a US $ 30 bilhões e atingir os bancos comunitários menores.
Eles não foram tão afetados pela bagunça das hipotecas subprime quanto os grandes bancos. Mas eles haviam investido mais em shopping centers, complexos de apartamentos e hotéis locais. Muitos temiam que o colapso de pequenos bancos pudesse ter sido tão ruim quanto a crise de poupança e empréstimos há 20 anos.


Cerca de US $ 300 bilhões em empréstimos comerciais de curto prazo venceram em 2008, de acordo com a Real Estate Roundtable.
Muitos desses empréstimos poderiam ter fracassado se não tivessem sido refinanciados. 


Em outubro de 2009, o Federal Reserve informou que os bancos reservaram apenas $ 0,38 para cada dólar de perdas.
Era apenas 45% da dívida pendente de US $ 3,4 trilhões. Shopping centers, prédios de escritórios e hotéis estavam indo à falência devido ao grande número de vagas. Até o presidente Obama foi informado da crise potencial por sua equipe econômica.


O valor dos imóveis comerciais caiu 40-50% entre 2008 e 2009. Os proprietários de imóveis comerciais lutaram para encontrar dinheiro para fazer os pagamentos.
Muitos inquilinos faliram ou renegociaram pagamentos mais baixos. Os proprietários tentaram levantar dinheiro vendendo ações de novas ações. Eles usaram os fundos para apoiar pagamentos em propriedades existentes. Como resultado, eles não puderam aumentar o valor para os acionistas. Eles diluíram o valor para os acionistas existentes e novos. Em uma entrevista com Jon Cona, da TARP Capital, foi revelado que os novos acionistas provavelmente estavam apenas “jogando um bom dinheiro atrás do ruim”. 


Em junho de 2010, a taxa de inadimplência de hipotecas de imóveis comerciais continuava a piorar.
De acordo com a Real Capital Analytics, 4,17% dos empréstimos ficaram inadimplentes no primeiro trimestre de 2010. Isso representa US $ 45,5 bilhões em empréstimos bancários. É mais alta do que a taxa de 3,83% no quarto trimestre de 2009 e a taxa de 2,25% do ano anterior. É muito pior do que a taxa de inadimplência de 0,58% no primeiro semestre de 2006, mas não tão ruim quanto a taxa de 4,55% em 1992.


Em outubro de 2010, parecia que os aluguéis de imóveis comerciais haviam começado a se estabilizar.
Durante três meses, os aluguéis de 4 bilhões de pés quadrados de escritórios caíram apenas um centavo, em média. A taxa nacional de vacância de escritórios parece se estabilizar em 17,5%. Foi inferior ao recorde de 1992 de 18,7 por cento, de acordo com a empresa de pesquisa imobiliária REIS, Inc.


A crise financeira deixou os valores do REIT deprimidos por anos.
Porque? Um dos motivos é que era difícil ver os REITs de propriedades hipotecados comprados durante a crise. A segunda é que os proprietários de imóveis comerciais estavam de cabeça para baixo em suas hipotecas. Os valores de suas propriedades comerciais caíram 40-50 por cento desde 2008, reduzindo o valor dos REITs.


Os empréstimos imobiliários comerciais quase causaram uma segunda recessão.
Em 2013, os bancos detinham US $ 991,2 bilhões em empréstimos comerciais, um aumento de 3,3% em relação a 2012. A maioria foi para prédios de apartamentos. Cerca de um terço venceu entre 2015 e 2017. A maioria foi escrita em 2005 a 2007, quando os valores das propriedades eram altos. Esses empréstimos poderiam ter entrado em default se os preços dos edifícios de apartamentos tivessem caído. Em vez disso, as pessoas que perderam suas casas tornaram-se inquilinos. Eles impediram os empréstimos de entrar em default e a economia de outra recessão.