Investimento em imóveis

Publicado por Javier Ricardo


Quando você pensa em investir em imóveis, a primeira coisa que provavelmente vem à mente é sua casa.
É claro que os investidores imobiliários têm muitas outras opções na hora de escolher investimentos, e nem todos são propriedades físicas.


Principais vantagens

  • Uma das principais maneiras pelas quais os investidores podem ganhar dinheiro com imóveis é tornando-se o proprietário de um imóvel alugado.
  • As nadadeiras compram imóveis subvalorizados, consertam-nos e vendem com lucro.
  • Os fundos de investimento imobiliário (REITs) fornecem exposição imobiliária sem a necessidade de possuir, operar ou financiar propriedades.


O mercado imobiliário tornou-se um veículo de investimento popular nos últimos 50 anos.
Aqui está uma olhada em algumas das principais opções para investidores individuais, juntamente com as razões para investir.

Propriedades de aluguel


Se você investe em imóveis para alugar, você se torna um proprietário – portanto, você precisa considerar se se sentirá confortável nessa função.
Como proprietário, você será responsável por coisas como pagar a hipoteca, impostos sobre a propriedade e seguro, manter a propriedade, encontrar inquilinos e lidar com quaisquer problemas.


A menos que você contrate um gerente de propriedade para cuidar dos detalhes, ser um proprietário é um investimento prático.
Dependendo da sua situação, cuidar da propriedade e dos inquilinos pode ser um trabalho 24 horas por dia, 7 dias por semana – e nem sempre agradável. Se você escolher suas propriedades e inquilinos com cuidado, no entanto, poderá diminuir o risco de ter grandes problemas.


Uma forma de os proprietários ganharem dinheiro é cobrando aluguel.
O valor do aluguel que você pode cobrar depende de onde o aluguel está localizado. Ainda assim, pode ser difícil determinar o melhor aluguel porque, se você cobrar muito, vai afugentar os inquilinos e, se cobrar muito pouco, vai deixar dinheiro na mesa. Uma estratégia comum é cobrar aluguel suficiente para cobrir as despesas até que a hipoteca seja paga, quando a maior parte do aluguel se torna lucro.


A outra maneira principal de os proprietários ganharem dinheiro é por meio da valorização.
Se o valor de sua propriedade for valorizado, você poderá vendê-la com lucro (quando chegar a hora) ou pedir um empréstimo contra o patrimônio para fazer seu próximo investimento. Embora os imóveis tendam a se valorizar, não há garantias.

Preços históricos


O mercado imobiliário há muito é considerado um bom investimento e por boas razões.
Antes de 2007, os dados históricos da habitação faziam parecer que os preços poderiam continuar a subir indefinidamente. Com poucas exceções, o preço médio de venda das casas nos Estados Unidos aumentou a cada ano entre 1963 e 2007 – o início da Grande Recessão.


Este gráfico do Federal Reserve Bank de St. Louis mostra os preços médios de venda entre 1963 e 2019 (os dados mais recentes disponíveis).
 As áreas sombreadas em cinza claro indicam recessões nos EUA.

Vendas Médias de Casa

Fonte: Federal Reserve Bank de St. Louis.


É claro que a desaceleração mais significativa no mercado imobiliário antes da pandemia de COVID-19 coincidiu com a Grande Recessão.
Os resultados da crise do coronavírus ainda não foram vistos. Em meio a fechamentos, distanciamento social e números impressionantes de desemprego, é provável que as vendas de casas diminuam significativamente. Embora isso não signifique necessariamente que os preços das residências sigam o exemplo, no mínimo mudará a maneira como as pessoas compram e vendem imóveis – pelo menos no curto prazo.

Casas lançadas


Como os day traders que estão a léguas de distância dos investidores que compram e mantêm, os flippers imobiliários são uma raça totalmente diferente dos proprietários que compram e alugam.
As nadadeiras compram propriedades com a intenção de mantê-las por um curto período – geralmente não mais do que três a quatro meses – e rapidamente vendê-las com lucro.


Existem duas abordagens principais para inverter uma propriedade:

  1. Reparo e atualização. Com essa abordagem, você compra uma propriedade que acredita que terá seu valor agregado com certos reparos e atualizações. O ideal é que você conclua a obra o mais rápido possível e depois venda a um preço que exceda o seu investimento total (incluindo as reformas).
  2. Segure e revenda. Esse tipo de inversão funciona de maneira diferente. Em vez de comprar um imóvel e consertá-lo, você compra em um mercado em rápida ascensão, mantém por alguns meses e depois vende com lucro.


Com qualquer tipo de inversão, você corre o risco de não conseguir descarregar a propriedade a um preço que gerará lucro.
Isso pode representar um desafio porque os flippers geralmente não mantêm caixa suficiente para pagar hipotecas de propriedades de longo prazo. Ainda assim, lançar pode ser uma forma lucrativa de investir em imóveis, se for feito da maneira certa.

REITs


Um fundo de investimento imobiliário (REIT) é criado quando uma corporação (ou fundo) é formada para usar o dinheiro dos investidores para comprar, operar e vender propriedades geradoras de renda.
REITs são comprados e vendidos nas principais bolsas, assim como ações e fundos negociados em bolsa (ETFs).


Para se qualificar como um FII, a entidade deve pagar 90% de seus lucros tributáveis ​​na forma de dividendos aos acionistas.
Ao fazer isso, os REITs evitam pagar imposto de renda corporativo, ao passo que uma empresa regular seria tributada sobre seus lucros, consumindo, assim, os retornos que poderia distribuir aos acionistas.


Assim como as ações que pagam dividendos regulares, os REITs são apropriados para investidores que desejam renda regular, embora também ofereçam oportunidade de valorização.
Os REITs investem em uma variedade de propriedades, como shoppings (cerca de um quarto de todos os REITs se especializam nisso), instalações de saúde, hipotecas e edifícios de escritórios. Em comparação com outros tipos de investimentos imobiliários, os REITs têm a vantagem de serem altamente líquidos. 

Grupos de investimento imobiliário


Os grupos de investimento imobiliário (REIGs) são uma espécie de pequenos fundos mútuos para aluguel de propriedades.
Se pretende alugar um imóvel mas não quer o incómodo de ser proprietário, um grupo de investimento imobiliário pode ser a solução para si.


Uma empresa compra ou constrói um conjunto de edifícios, muitas vezes apartamentos, e permite que os investidores os comprem através da empresa, juntando-se assim ao grupo.
Um único investidor pode possuir uma ou várias unidades de espaço vital independente. Mas a empresa que opera o grupo de investimentos administra todas as unidades e cuida da manutenção, publicidade e localização de inquilinos. Em troca dessa gestão, a empresa fica com um percentual do aluguel mensal.


Existem várias versões de grupos de investimento.
Na versão padrão, o aluguel é em nome do investidor, e todas as unidades reúnem uma parte do aluguel para se proteger contra eventuais vagas. Isso significa que você receberá o suficiente para pagar a hipoteca, mesmo que sua unidade esteja vazia.


A qualidade de um grupo de investimento depende inteiramente da empresa que o oferece.
Em teoria, é uma maneira segura de entrar em investimentos imobiliários, mas os grupos podem cobrar o tipo de taxas altas que assombram a indústria de fundos mútuos. Como acontece com todos os investimentos, a pesquisa é fundamental.

Parcerias com bens imobiliários limitados


Uma sociedade limitada de bens imóveis (RELP) é semelhante a um grupo de investimento imobiliário.
É uma entidade formada para comprar e manter um portfólio de propriedades, ou às vezes apenas uma propriedade. No entanto, os RELPs existem por um número finito de anos.


Um experiente gerente de propriedade ou empresa de desenvolvimento imobiliário atua como sócio geral.
Investidores externos são então procurados para fornecer financiamento para o projeto imobiliário, em troca de uma participação como sócios limitados. Os parceiros podem receber distribuições periódicas da receita gerada pelas propriedades do RELP, mas a recompensa real vem quando as propriedades são vendidas – com sorte, com um lucro considerável – e o RELP se dissolve no caminho.

Fundos mútuos imobiliários


Os fundos mútuos imobiliários investem principalmente em REITs e empresas de operação imobiliária.
Eles oferecem a capacidade de obter exposição diversificada a imóveis com uma quantidade de capital relativamente pequena. Dependendo de sua estratégia e objetivos de diversificação, eles fornecem aos investidores uma seleção de ativos muito mais ampla do que pode ser alcançada através da compra de REITs individuais.  


Como os REITs, esses fundos são bastante líquidos.
Outra vantagem significativa para os investidores de varejo são as informações analíticas e de pesquisa fornecidas pelo fundo. Isso pode incluir detalhes sobre os ativos adquiridos e a perspectiva da administração sobre a viabilidade e o desempenho de investimentos imobiliários específicos e como uma classe de ativos. Os investidores mais especulativos podem investir em uma família de fundos mútuos imobiliários, superponderando taticamente certos tipos de propriedades ou regiões para maximizar o retorno.

Por que investir em imóveis?


O mercado imobiliário pode melhorar o perfil de risco e retorno da carteira de um investidor, oferecendo retornos ajustados ao risco competitivo.
Em geral, o mercado imobiliário é de baixa volatilidade, principalmente em comparação com ações e títulos.


Os imóveis também são atraentes quando comparados às fontes mais tradicionais de retorno de renda.
Essa classe de ativos normalmente é negociada com um prêmio de rendimento para os títulos do Tesouro dos EUA e é especialmente atraente em um ambiente onde as taxas do Tesouro são baixas.

Diversificação e Proteção


Outro benefício de investir em imóveis é seu potencial de diversificação.
O mercado imobiliário tem uma correlação baixa e, em alguns casos, negativa, com outras classes de ativos importantes – ou seja, quando os estoques estão em baixa, o mercado imobiliário geralmente está em alta. Isso significa que a adição de imóveis a uma carteira pode reduzir sua volatilidade e fornecer um retorno maior por unidade de risco. Quanto mais direto for o investimento imobiliário, melhor será o hedge: veículos menos diretos e negociados em bolsa, como REITs, refletirão o desempenho geral do mercado de ações.

Alguns analistas pensam que os REITs e o mercado de ações ficarão mais correlacionados, agora que os papéis REIT estão representados no S&P 500.


Por ser lastreado em tijolo e argamassa, os bens imóveis diretos também acarretam menos conflito entre o agente principal ou o grau em que o interesse do investidor depende da integridade e competência dos administradores e devedores.
Mesmo as formas mais indiretas de investimento oferecem alguma proteção. Os REITs, por exemplo, determinam que um percentual mínimo dos lucros (90%) seja pago como dividendos.

Cobertura de inflação


A capacidade de proteção contra a inflação dos imóveis decorre da relação positiva entre o crescimento do produto interno bruto (PIB) e a demanda por imóveis.
À medida que as economias se expandem, a demanda por imóveis aumenta os aluguéis e isso, por sua vez, se traduz em valores de capital mais elevados. Portanto, o imobiliário tende a manter o poder de compra do capital, contornando parte da pressão inflacionária sobre os inquilinos e incorporando parte da pressão inflacionária, na forma de valorização do capital.

O poder da alavancagem


Com exceção dos FIIs, o investimento em imóveis oferece ao investidor uma ferramenta que não está disponível para os investidores do mercado de ações: alavancagem.
Se você quiser comprar uma ação, terá que pagar o valor total da ação no momento de colocar a ordem de compra – a menos que esteja comprando na margem. E mesmo assim, a porcentagem que você pode tomar emprestado ainda é muito menor do que com imóveis, graças àquele método mágico de financiamento, a hipoteca.


A maioria das hipotecas convencionais exige um pagamento inicial de 20%.
No entanto, dependendo de onde você mora, você pode encontrar uma hipoteca que requeira apenas 5%. Isso significa que você pode controlar toda a propriedade e o patrimônio que ela detém pagando apenas uma fração do valor total. Obviamente, o tamanho da hipoteca afeta a quantidade de propriedade que você realmente possui sobre a propriedade, mas você a controla no minuto em que os papéis são assinados.


Isso é o que encoraja os nadadores imobiliários e também os proprietários.
Eles podem fazer uma segunda hipoteca de suas casas e fazer pagamentos em duas ou três outras propriedades. Quer os aluguem para que os inquilinos paguem a hipoteca, quer esperem uma oportunidade de vender com lucro, controlam estes bens, apesar de terem pago apenas uma pequena parte do valor total.

The Bottom Line


Os imóveis podem ser um investimento sólido e com potencial para fornecer uma renda estável e gerar riqueza.
Ainda assim, uma desvantagem de investir em imóveis é a iliquidez: a relativa dificuldade em converter um ativo em dinheiro e o dinheiro em um ativo.


Ao contrário de uma transação de ações ou títulos, que pode ser concluída em segundos, uma transação imobiliária pode levar meses para ser fechada.
Mesmo com a ajuda de um corretor, simplesmente encontrar a contraparte certa pode exigir algumas semanas de trabalho. Obviamente, os REITs e os fundos mútuos imobiliários oferecem melhor liquidez e preços de mercado. Mas eles vêm ao preço de maior volatilidade e menores benefícios de diversificação, pois têm uma correlação muito maior com o mercado de ações em geral do que os investimentos imobiliários diretos.


Como acontece com qualquer investimento, mantenha suas expectativas realistas e certifique-se de fazer sua lição de casa e pesquisar antes de tomar qualquer decisão.