Investimentos imobiliários alternativos

Publicado por Javier Ricardo


Quando a maioria das pessoas pensa em investimentos imobiliários, propriedades para aluguel e fundos de investimento imobiliário (REITs) são provavelmente os primeiros investimentos que vêm à mente.
Embora essas sejam formas populares de investir – e lucrar com – imóveis, elas não são de forma alguma suas únicas opções, nem são necessariamente as melhores. Isso é especialmente verdade agora que COVID-19 fará parte do nosso mundo em um futuro próximo. Aqui estão alguns dos principais investimentos imobiliários alternativos que valem uma segunda olhada hoje.


Principais vantagens

  • Propriedades para aluguel e REITs são investimentos atraentes, mas existem muitas outras maneiras de investir em imóveis.
  • Parcerias imobiliárias podem ser uma forma lucrativa de investir em imóveis e, ao mesmo tempo, minimizar o risco.
  • O investimento de impacto fornece um retorno financeiro ao abordar uma questão social ou ambiental.
  • Os empréstimos de dinheiro duro são emitidos por credores privados para ajudar a financiar projetos imobiliários.
  • Você pode investir em si mesmo, aprendendo uma nova habilidade ou obtendo uma licença ou certificação.

Investimentos imobiliários e COVID-19


Com milhões de americanos desempregados, muitos estão lutando para pagar a hipoteca ou o aluguel.
Isso pode significar problemas para os investidores em imóveis de aluguel que apostam na receita do aluguel para cobrir suas próprias hipotecas. É também um problema para os investidores em REIT que contam com o desempenho de títulos lastreados em hipotecas e imóveis de geração de renda para obter dividendos.


Há muitas incertezas sobre o que acontecerá com os mercados de imóveis e aluguel nos próximos meses.
Ainda assim, o mercado imobiliário continua sendo um investimento que pode oferecer riscos menores, melhores rendimentos e maior diversificação do que o mercado de ações. Felizmente, existem muitas maneiras de investir em imóveis.

Parcerias imobiliárias


Em uma parceria imobiliária (também chamada de “joint venture”), dois ou mais investidores combinam recursos para trabalhar em prol de um objetivo comum.
O ideal é que cada parceiro agregue algo de valor à parceria – seja uma propriedade existente, dinheiro, experiência ou esforço. Ao unir forças, os investidores podem distribuir o risco coletivamente, distribuir obrigações e melhorar os resultados potenciais.


“Na maioria das parcerias, o patrocinador desempenha um papel ativo e tem muitos direitos de tomada de decisão”, diz Tom Blake, fundador da Flexible, uma empresa imobiliária habilitada para tecnologia que oferece um menu de opções para ajudar os proprietários de imóveis a atingir seus objetivos.
“Os sócios limitados ou membros não administradores têm pouco ou nenhum controle, mas compartilham o fluxo de caixa e os lucros, com base em seu investimento e propriedade”.


Isso pode dar aos investidores uma fonte de renda passiva de imóveis.
“Como a maioria dos investidores em parceria tem um papel passivo, os investidores podem obter o benefício de excelentes retornos ajustados ao risco e pouco trabalho, além da devida diligência inicial e da revisão de atualizações regulares de status e relatórios do patrocinador”, disse Blake.

As parcerias imobiliárias podem ser uma fonte bem-vinda de renda passiva para os investidores.

Como começar


As parcerias imobiliárias assumem muitas formas, incluindo campanhas de crowdfunding, acordos escritos entre amigos, sociedades de responsabilidade limitada (LLPs), sociedades de responsabilidade limitada (LLCs) e acordos de joint venture (JV).
Dependendo do acordo, cada parceiro (ou classe de parceiros) pode receber uma prioridade diferente e participação nos fluxos de caixa de investimento. As opções disponíveis para os investidores são orientadas pelas oportunidades oferecidas pelo patrocinador e pelas preferências de risco e recompensa do investidor.


Para começar, você pode fazer parceria com um amigo ou parceiro de negócios de confiança ou com terceiros.
Flexível, por exemplo, faz parceria com proprietários que desejam renovar ou remodelar para aumentar o valor e o fluxo de caixa. De acordo com seu site, “Você traz a propriedade e nós trazemos o dinheiro, planos, engenheiros, equipes de construção, gerentes de projeto e designers”, para que você não precise fazer isso.


Em qualquer parceria, é essencial buscar aconselhamento jurídico quando necessário, certifique-se de confiar no patrocinador e certifique-se de que seus objetivos estão alinhados com o plano de negócios do patrocinador.

Investimento de impacto


Os investimentos de impacto visam produzir bons retornos financeiros juntamente com impactos sociais e ambientais positivos e mensuráveis.
De acordo com a Global Impact Investing Network, o mercado de investimento de impacto fornece capital para enfrentar os desafios em vários setores, incluindo agricultura sustentável, energia renovável, conservação e serviços básicos acessíveis e baratos, incluindo educação, saúde e habitação.



O investimento de impacto imobiliário – um subconjunto do setor de investimento de impacto – concentra-se em uma variedade de áreas, incluindo:

  • Green Real Estate – Esta estratégia aplica práticas ambientalmente sustentáveis ​​para superar os padrões de construção atuais em termos de eficiência de energia e água, redução de resíduos e habitação segura.
  • Preço de moradias – Esta área concentra-se no fornecimento de inventários de moradias para populações carentes.
  • Comunidade Sustentável— O objetivo é desenhar e construir projetos que sirvam como base para o crescimento da comunidade.


O setor imobiliário é responsável por uma porcentagem substancial do total de ativos de investimento de impacto sob gestão relatados – tanto quanto 10% a 15%, ou $ 27 a $ 40 bilhões, segundo algumas estimativas.


Como começar


Os investidores de impacto ajudam a financiar vários projetos – como edifícios com certificação sustentável, edifícios comunitários e moradias populares – investindo em fundos específicos do projeto.
Para começar, encontre uma empresa ou fundo de investimento que se concentre em uma área de impacto que lhe interesse, ao mesmo tempo que oferece um retorno potencial aceitável. Você pode encontrar essas oportunidades por meio de sua rede, participando de reuniões de associações de investidores locais ou pesquisando na Internet, digamos, “fundo de impacto de habitação a preços acessíveis”.


Por exemplo, Verbhouse é uma plataforma alternativa de financiamento residencial que combina aluguel e propriedade por meio de uma opção de locação-compra para tornar a compra de uma casa viável e acessível para trabalhadores essenciais em comunidades de alto custo (pense em São Francisco).
Sua plataforma de investimento de impacto permite que instituições como universidades e sistemas de saúde estabeleçam fundos de investimento para oferecer a professores e funcionários uma maneira acessível de acessar a propriedade nas comunidades que atendem.


“Os investidores de impacto têm a oportunidade de gerar resultados sociais, ambientais e econômicos que de outra forma não seriam possíveis”, disse Marjorie Scholtz, fundadora e CEO da Verbhouse.
“Como resultado, os investidores de impacto podem desempenhar um papel vital na apresentação de soluções do mundo real.”

Empréstimos de dinheiro duro


Quando um investidor deseja renovar uma propriedade, ele pode obter um empréstimo de dinheiro duro (também chamado de “empréstimo-ponte”).
Esses empréstimos de curto prazo são emitidos por investidores privados ou empresas em vez de bancos. O credor normalmente usa o “valor após o reparo” (ARV) da propriedade – não apenas a qualidade de crédito do mutuário – para determinar se eles emitirão um empréstimo. Como um empréstimo baseado em ativos, a propriedade serve como garantia. 


Os empréstimos de dinheiro duro podem ser uma boa opção para investidores que desejam renda passiva com um pouco mais de rendimento do que outros ativos passivos, como títulos ou ações de dividendos.
É importante conhecer o histórico e a saúde financeira do mutuário – e sua capacidade de resistir a tempestades, como a que estamos enfrentando agora com o COVID-19.

Como começar


O empréstimo de dinheiro privado envolve muito mais do que simplesmente entregar dinheiro.
Por exemplo, você precisa obter um seguro de título, que protege sua posição de penhor como credor e oferece proteção contra falsificação. Você também deve revisar o crédito do mutuário, validar o seguro de propriedade do mutuário e sempre pedir a um advogado para ajudá-lo com a documentação.


Para começar como um emprestador de dinheiro duro:

  1. Decida quanto dinheiro você pode emprestar e de onde virá esse dinheiro.
  2. Encontre uma oportunidade de investimento fazendo networking e participando de reuniões em associações de investimento locais (é melhor começar com pessoas que você conhece e em quem confia).
  3. Realize sua diligência no mutuário e considere pagar por um relatório de crédito e verificação de antecedentes.
  4. Determine os termos do empréstimo, incluindo a taxa de juros, o tipo de juros, o prazo para pagamentos, custos de fechamento e se há um pagamento inicial.
  5. Complete a documentação com a ajuda de um advogado competente.
  6. Comece a coletar e manter registros meticulosos.

Se você deseja investir em imóveis, pode pagar para obter sua licença imobiliária, mesmo que você não tenha planos de trabalhar como corretor de imóveis, devido à variedade de benefícios que isso lhe proporciona.

Invista em você mesmo


Uma outra opção a ser considerada é investir em si mesmo, aprendendo uma nova habilidade ou obtendo uma nova licença ou certificação que pode aprimorar suas outras atividades imobiliárias.
Por exemplo, muitos investidores imobiliários obtêm uma licença imobiliária, não necessariamente porque desejam trabalhar como corretores imobiliários, mas para aproveitar benefícios como:

  • Acesso MLS— Com acesso a um serviço de listagem múltipla (MLS), você pode encontrar sua próxima oferta sem ter que depender de agentes, colegas ou amigos. 
  • Renda extra— como agente, você pode ganhar uma comissão sobre seus negócios imobiliários. Dependendo do número de transações que você executa a cada ano, esse dinheiro pode aumentar.
  • Networking— obter sua licença imobiliária é uma maneira fácil de construir sua rede, e ter uma rede extensa pode ajudá-lo a encontrar e fechar mais negócios imobiliários.
  • Mais controle— Se você se representar em uma transação, terá mais controle sobre as negociações.
  • Educação e recursos – no mínimo, obter sua licença imobiliária pode impulsionar seu entendimento do setor e ajudá-lo a aprender a linguagem.


Não há licença federal de bens imóveis, portanto o tempo e o dinheiro necessários para obter sua licença dependerão dos requisitos de licenciamento do seu estado.
Em geral, você pode esperar gastar de três a seis meses para obter sua licença, e pode custar cerca de US $ 1.000 para fazer o curso de pré-licenciamento e fazer o exame.


The Bottom Line


Essas são apenas algumas das muitas maneiras alternativas de investir em imóveis sem recorrer às rotas usuais de compra de REITs ou de se tornar um proprietário.
Claro, é essencial fazer sua lição de casa e pesquisar suas opções antes de colocar qualquer dinheiro em risco. Também é melhor consultar um advogado qualificado e um contador fiscal para evitar surpresas jurídicas e fiscais com seu investimento imobiliário alternativo.