O que são juros pré-pagos?
Juros pré-pagos são os juros que um devedor paga antes do primeiro reembolso de dívida programado. Para fins de tributação, a maioria dos tipos de juros pré-pagos são debitados ao longo da vida do empréstimo. Para empréstimos hipotecários, os juros pré-pagos também podem ser os juros provisórios acumulados desde o dia da liquidação até o início do primeiro período de hipoteca.
Principais vantagens
- Os juros pré-pagos, os juros que um mutuário paga sobre um empréstimo antes do primeiro pagamento de dívida programado, estão comumente associados a hipotecas.
- Para hipotecas, os juros pré-pagos referem-se aos juros diários que incidem sobre a hipoteca desde a data de fechamento até o vencimento do primeiro pagamento mensal da hipoteca.
- A cobrança de juros pré-pagos é uma das muitas despesas que o mutuário deve pagar no fechamento ao comprar um imóvel.
- Os pontos de hipoteca são um tipo de juros pré-pagos que permite ao mutuário reduzir a taxa de juros cobrada em sua hipoteca.
Compreendendo os juros pré-pagos
Durante a fase final do processamento de um empréstimo hipotecário (comumente referido como o fechamento), o comprador receberá uma declaração de divulgação detalhada listando todos os custos relacionados à compra do imóvel. Essa lista pode incluir impostos imobiliários, taxas de empréstimo, taxas de registro, custos da empresa de título e outras despesas. Entre as despesas com vencimento no fechamento estão os encargos de juros pré-pagos, que se referem aos juros diários que incidem sobre a hipoteca desde a data do fechamento até o vencimento do primeiro mês de hipoteca.
Dependendo de quando o depósito for fechado, o primeiro pagamento da hipoteca do mutuário pode ocorrer várias semanas ou mais no futuro. Os juros pré-pagos devidos no fechamento são os juros da hipoteca que o mutuário deve ao credor durante esse período de tempo antes do primeiro pagamento da hipoteca. Embora os juros pré-pagos possam ocorrer em outros tipos de situações de empréstimo em que o mutuário paga os juros antecipadamente antes de vencê-los, eles estão comumente associados a hipotecas.
Pontos de hipoteca
Os pontos de hipoteca, um tipo de taxa que os credores hipotecários cobram dos tomadores, são considerados um tipo de juros pré-pagos. Também conhecida como pontos de desconto, a taxa única permite que os mutuários reduzam o valor dos juros que pagam ao credor durante a vida do empréstimo. Em geral, o mutuário pagará 1% do valor total do empréstimo para cada ponto de desconto. Cada ponto reduz a taxa de juros da hipoteca de um oitavo a um quarto de um por cento.
Semelhante a outros tipos de juros pré-pagos, os pontos são normalmente deduzidos ao longo da vida do empréstimo (neste caso, uma hipoteca). Desde que certas condições sejam atendidas, a Receita Federal (IRS) permite que esse tipo de juros pré-pagos seja deduzido no ano em que é pago.
Como os juros pré-pagos são determinados
O momento do fechamento de uma hipoteca afeta o valor dos juros pré-pagos devidos, bem como quanto tempo haverá antes que o primeiro pagamento da hipoteca seja exigido. O planejamento dos juros pré-pagos a serem pagos no início do mês pode dar ao mutuário mais tempo para pagar o pagamento inicial da hipoteca.
Os juros pré-pagos ainda são um custo inicial a cobrir. Definir a data de vencimento dos juros pré-pagos mais perto do final do mês permitiria ao mutuário mais tempo para pagar esse custo. O pagamento inicial da hipoteca será necessário rapidamente. Alterar a taxa de juros ou o valor do principal da hipoteca pode reduzir os juros pagos antecipadamente. No entanto, um mutuário pode achar difícil negociar essas mudanças com o credor.
É possível que os juros pré-pagos devam mudar entre o momento da estimativa do empréstimo e o momento da divulgação de fechamento. Os encargos podem ser rateados diariamente desde o fechamento até o vencimento do primeiro pagamento da hipoteca. Esse cálculo será baseado na taxa de juros anual que será aplicada à hipoteca. O cálculo específico pode variar de acordo com o credor. Pode haver opções para pular os pagamentos da hipoteca, mas os juros pré-pagos ainda precisam ser cobertos.
Considerações Especiais
Se um mutuário pretende refinanciar uma hipoteca, isso pode afetar os juros pré-pagos sobre o novo financiamento. O valor do principal que permanece devido pode ser estruturado de forma a permitir que o devedor ignore um pagamento. O mutuário ainda será responsável pelo valor em aberto e deverá antecipar os juros sobre o que for negociado nos novos termos do financiamento contratado.