Seja você um comprador ou vendedor de uma casa, você tem um grande interesse no processo de avaliação. Como comprador, você pagará pela avaliação, $ 337 é o custo médio, em nome do seu credor. Sua principal preocupação é que a avaliação reflita com precisão, sem inflação artificial, o verdadeiro valor da casa que você espera comprar. Se você é o vendedor, também deseja uma avaliação precisa, mas não subestimada.
Ambos devem saber que o avaliador é independente por lei, e seu trabalho é garantir que o credor obtenha a avaliação mais precisa da casa que está sendo avaliada.
Porém, principalmente, os compradores e vendedores desejam saber o que é verificado e o que não é. Este artigo ajudará a responder a essa pergunta e muitas outras no que diz respeito ao processo de avaliação.
Principais vantagens
- O processo de avaliação depende em grande parte do tipo de empréstimo procurado.
- Os avaliadores são terceiros independentes para a experiência de compra de uma casa, não importa quem pague a conta
- Uma avaliação coloca o valor e uma inspeção determina a condição.
- Saber o que esperar – se você está comprando ou vendendo – pode tornar sua abordagem do processo mais eficiente.
- Seu conhecimento sobre os requisitos dos diferentes tipos de empréstimo pode influenciar o tipo de empréstimo que você procura.
Momento da Avaliação
Normalmente, quando uma casa está sendo vendida, a avaliação, solicitada pelo credor do comprador, ocorre após o vendedor aceitar a oferta do comprador. Se você estiver refinanciando sua própria casa, a avaliação faz parte do processamento do empréstimo e ocorre antes da aprovação final.
Espere que a parte da avaliação no local leve de 20 minutos a algumas horas, dependendo do tamanho de sua propriedade. Durante esse tempo, o avaliador tirará fotos de áreas de convivência para documentar as condições da casa. Posteriormente, o avaliador criará um relatório escrito para apresentar ao credor. Esse processo normalmente leva de três a cinco dias.
Se você tiver um empréstimo FHA e estiver fazendo um refinanciamento simplificado, normalmente não é necessária uma avaliação.
O Processo de Avaliação Básico
Primeiro, o avaliador fará uma pesquisa para saber o preço de venda de no mínimo três propriedades na área que são semelhantes em tamanho e características à casa que está sendo avaliada. Este processo é chamado de obtenção de “comparáveis” ou, no jargão do setor, “comps”.
O avaliador, então, realiza uma visita ao local na casa que está sendo avaliada, onde usará formulários aprovados pelo credor e pelo subscritor, dependendo do tipo específico de empréstimo procurado: convencional, Federal Housing Administration (FHA), Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (USDA) ou Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA (VA).
Algo que pode surpreender os proprietários é o fato de que suas habilidades domésticas não são uma grande preocupação para os avaliadores. O avaliador residencial certificado Gynell Vestell coloca desta forma, dizendo: “A realidade é que os avaliadores são treinados para ver além de uma cama desarrumada, pratos na pia, roupa desdobrada ou brinquedos de criança no chão.”
Lista de verificação de avaliação de empréstimo convencional
Para empréstimos convencionais, os credores esperam que o avaliador verifique o seguinte:
- Condição da casa, com foco específico em danos
- Condição dos aparelhos, forno, ar condicionado, aquecedor de água e outros equipamentos mecânicos
- Tamanho da casa e propriedade
- Qualidade do paisagismo
- Qualidade da cobertura e fundação
- Número de salas, quartos, armários, banheiros e janelas
- Qualidade de iluminação e encanamento
- Número de lareiras
- Condições de qualquer piscina ou sistema de sprinklers
- Qualidade do porão, incluindo se está acabado ou inacabado
- Detalhes como bancadas de granito, pisos de madeira e eletrodomésticos
- Upgrades, remodelação, modernização
Uma avaliação não é o mesmo que uma inspeção residencial. Uma avaliação determina o valor. Uma inspeção determina a condição.
‘Sujeito a’ Bandeiras
Um obstáculo que às vezes surge durante as avaliações convencionais (e outras) de empréstimos é o sinalizador “sujeito a”. Ele aponta condições adversas ou problemas que devem ser inspecionados e / ou corrigidos antes de um empréstimo hipotecário ser aprovado.
Em muitos casos, esses itens são sinalizados porque o avaliador não é um especialista na área e deseja uma opinião mais definitiva. Os itens que se enquadram nesta categoria incluem:
- Evidência de cupins, umidade ou assentamento anormal da fundação
- Adições ou instalações que não possuem uma licença exigida
- Mofo
- Vazamento ou dano no telhado
- Serviço elétrico ou encanamento inadequado
- Perigos ambientais
Lista de verificação de avaliação do HUD
Os empréstimos da FHA e do USDA exigem que os avaliadores conduzam inspeções adicionais que sigam as diretrizes do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos. Para esses empréstimos, o avaliador também deve verificar o seguinte:
- Drenagem do lote que se afasta da casa, não em direção a ela
- Corrimãos ao lado de degraus e escadas
- Base substancial
- Ventilação adequada e sistemas mecânicos em funcionamento
- Um telhado sem goteiras que não precisará ser trocado por pelo menos dois anos
- Tinta à base de chumbo (normalmente encontrada em casas construídas antes de 1978)
- Pintura com defeito (lascando, descascando ou descascando)
- Evidência de cupins
- Danos na calçada ou calçada
O Manual do HUD 4000.1 e o Capítulo 12 do USDA: Requisitos de propriedade e avaliação listam os requisitos de avaliação adicionais para empréstimos do FHA e do USDA.
O FHA exige que os avaliadores verifiquem se há sinais de infestação de cupins, mas não exige uma inspeção completa de cupins, a menos que o avaliador encontre evidências de cupins.
Lista de verificação de avaliação VA
Uma avaliação VA é diferente de outras avaliações de várias maneiras:
- O avaliador é licenciado pela VA.
- O VA seleciona o avaliador (não o credor).
- A avaliação deve ser revisada por um avaliador VA ou um revisor de avaliação de equipe (SAR) do credor.
- O revisor emite um aviso de valor (NOV) após o processo de revisão.
- O NOV indica o valor da casa e lista todos os reparos necessários – marcados com sinalizadores “sujeito a” – que devem ser concluídos antes que o empréstimo possa ser fechado.
Tal como acontece com os empréstimos da FHA e do USDA, os empréstimos do VA exigem que os avaliadores conduzam exames “semelhantes a inspeção”, além dos julgamentos baseados em valores típicos. Os avaliadores VA devem verificar:
- Sistema de aquecimento capaz de aquecer o interior a 50 graus Fahrenheit
- Telhado de som capaz de durar por um “período de tempo razoável”
- Sistema de esgoto funcionando
- Aquecedor de água funcionando
- Água potável limpa
- Fundação segura
- Utilitários de trabalho
- Inspeção de pragas necessária
- Pintura descascada ou lascada
- Corrimão da escada ausente
- Janelas quebradas
- Madeira podre
- Manchas de água
- Fiação exposta e outros problemas elétricos
Como usar esta informação
Esteja você vendendo, refinanciando ou comprando uma casa, as informações acima podem ajudá-lo a saber o que esperar durante a avaliação e usar esse conhecimento a seu favor. Para vendedores e refinanciadores, use as informações para localizar e corrigir problemas, atualizar e maximizar o valor de sua casa e evitar desastres. Se você for um comprador, use seu conhecimento sobre avaliações para saber o que procurar ao avaliar sua nova casa em potencial e use isso como uma alavanca para obter um negócio justo.