Normalmente, os compradores querem saber há quantos dias uma casa está à venda. Dias no mercado (DOM) se refere ao número de dias que uma listagem está ativa em serviços de listagem múltipla (MLS) antes de entrar no status pendente. O status pendente é quando uma oferta foi aceita pelo vendedor, mas a transação ainda não foi fechada.
Existem muitos fatores que influenciam os dias que uma propriedade permanece no mercado. Influências econômicas, competição e critérios de exibição são alguns dos fatores. Muitos corretores imobiliários usam uma tática chamada recadastramento para fazer com que as casas com dias mais altos no mercado pareçam mais atraentes aos compradores.
Média de dias no mercado
Muitos agentes se referem ao DOM como “dias médios no mercado”, um número obtido pela adição de todos os dias no mercado de cada listagem e dividindo-o pelo número de listagens. Em um mercado comprador, o DOM é geralmente maior porque o estoque leva mais tempo para vender. No mercado de um vendedor, o DOM geralmente é menor.
Os agentes usam o último a seis meses de listagens vendidas para determinar o DOM médio. Por exemplo, seis listagens entraram com status pendente em 2 de dezembro. Três dessas listagens estiveram no mercado por cinco dias, uma esteve no mercado por 21 dias e duas foram listadas por 30 dias antes de as ofertas serem aceitas.
Se você adicionar os dias de mercado para todas as listagens, você terá 96 dias. Divida 96 dias por seis listagens para determinar a média de 16 dias que uma casa passa no mercado.
DOM é importante para vendedores
O que é mais importante? A média de 16 dias no mercado ou o número de dias no mercado de cada listagem individual?
Se você é um vendedor em um mercado com uma média de 16 dias e sua casa está no mercado há 17 dias, você caiu nos 50% mais baixos do que as casas vendidas no mês anterior. Estudos mostraram que quanto mais tempo uma casa fica no mercado, menos provável é que o proprietário receba o preço pedido.
Como os compradores veem o DOM
Quando os compradores têm dias prolongados no mercado, eles geralmente chegam a uma das poucas conclusões:
- O vendedor está desesperado para vender e pode aceitar uma oferta menor.
- O vendedor está pedindo muito mais do que a casa vale a pena.
- Pode haver algo errado com a casa, um defeito que fez com que outros compradores a rejeitassem.
Embora essas conclusões possam ou não ser verdadeiras, uma casa pode permanecer no mercado por vários motivos, além de precisar de reparos caros ou trabalho para atender aos padrões:
- Está superfaturado: o motivo mais comum para dias extensos no mercado é o superfaturamento. Em um esforço para obter o anúncio, o corretor pode ter induzido o vendedor a acreditar que a casa valia mais do que o mercado pode suportar.
- Um erro comum do vendedor é acreditar que uma casa vale mais do que realmente vale. As avaliações ficam constantemente abaixo do valor percebido do proprietário – especialmente se o proprietário fez melhorias na casa na esperança de um bom retorno.
- O efeito do mercado: os vendedores podem ficar presos em um preço, dispostos a esperar o mercado até que ele alcance seu preço ideal. Isso normalmente acontece quando o mercado está a favor dos compradores.
- A casa está indisponível para exibição ou inadequada para mostrar: Se a propriedade for ocupada por um inquilino, pode ser difícil obter uma entrevista do inquilino. Às vezes, os vendedores colocam casas no mercado antes de estarem realmente prontos para permitir que os compradores as vejam.
- Tempos de exibição restritos: Alguns vendedores acham que o comprador obedecerá a tempos de exibição restritos, convenientes para o vendedor. Os compradores tendem a visitar as casas de acordo com seus próprios horários. Se sua casa não estiver disponível no momento em que o comprador pode vê-la, ele provavelmente não a verá.
- Problemas com os agentes: os agentes de compra são obrigados a mostrar todas as listagens nas quais o comprador demonstra interesse, mas muitos agentes evitam mostrar casas que não pagam a mesma comissão que outras propriedades concorrentes.
- Se a casa tiver apenas uma fotografia no MLS, os compradores provavelmente passarão por cima da lista e olharão para as casas que têm várias fotos.
Relistando para redefinir o DOM
Uma prática comum entre corretores imobiliários é retirar uma listagem do MLS após um certo número de dias e listá-la novamente como uma casa recém-listada. Os agentes relistam em mostrar zero dias no mercado porque sabem que os compradores gravitam em torno de novos anúncios.
Muitos compradores não gostam dessa prática porque ela é enganosa. Não é uma imagem precisa do número de DOM e, se os compradores ficarem cientes disso, pode afetar adversamente a venda da casa.
Não é incomum que uma casa seja vendida cinco dias depois de voltar ao mercado como uma nova cotação, depois de ter estado anteriormente no mercado por 60 a 90 dias (se eles não descobrirem a nova listagem ou ignorá-la).
Às vezes, as listagens expiram. Muitos agentes retiram uma listagem por 90 dias e um novo agente tira a listagem assim que o tempo termina.
Como determinar os dias cumulativos no mercado
Alguns sistemas MLS não permitem que os agentes retirem uma listagem e a incluam como uma nova listagem sem primeiro cancelá-la ou expirá-la. Em ambos os casos, é relativamente fácil para um agente experiente determinar o número de dias no mercado. Nem sempre é tão fácil para um comprador.
Uma maneira de encontrar o total de dias no mercado é inserir o endereço da propriedade no MLS para localizar listagens duplicadas, expiradas ou retiradas. Alguns sistemas MLS mudaram a forma como as listagens são relatadas e incluirão dias cumulativos no mercado na própria listagem.
A Internet também pode fornecer respostas. Você pode inserir o endereço da propriedade em um mecanismo de pesquisa – normalmente, suas listagens online anteriores serão retornadas.
Se você estiver trabalhando com um especialista de bairro, ele deve ter uma boa ideia se a casa foi listada antes, há quanto tempo e por quem.
Pode ter havido uma redução de preço, então o corretor se sentirá justificado em lhe informar apenas os dias no mercado com o novo preço. Pergunte se a lista expirou, foi retirada ou cancelada e depois relistada.
Finalmente, pergunte a alguns dos vizinhos. Eles sabem tudo o que acontece em suas áreas e quase sempre ficam felizes em dizer há quanto tempo uma casa está no mercado, como eram os proprietários anteriores e como eles eram bons em cuidar da casa.