Se você teve uma reviravolta na sorte, como uma dispensa, e está achando difícil cumprir o pagamento mensal da hipoteca e outras obrigações financeiras, você tem algumas opções disponíveis. Você pode optar por refinanciar ou modificar seu empréstimo imobiliário, ou até mesmo pedir falência. Em alguns casos, você pode combinar esses esforços, mantendo assim a sua casa, reduzindo os pagamentos do empréstimo à habitação, evitando a inadimplência e evitando dívidas sufocantes.
O que é modificação do empréstimo?
Quando um empréstimo se torna difícil ou impossível para o mutuário reembolsar, ele pode conseguir uma modificação do empréstimo. Um credor pode modificar os termos para reduzir a taxa de juros, estender o prazo de reembolso ou até mesmo alterar o tipo de empréstimo para facilitar o pagamento do mutuário.
Modificação de um empréstimo hipotecário
O objetivo de uma modificação é tornar o empréstimo acessível para o mutuário e evitar que o credor perca mais dinheiro do que o necessário. Um credor hipotecário pode alterar praticamente qualquer uma das condições de pagamento, incluindo:
- Reduzindo a taxa de juros
- Converter o empréstimo de uma hipoteca de taxa ajustável para uma hipoteca de taxa fixa
- Estendendo o comprimento, como de 30 para 40 anos
- Adicionando atrasos ao final do empréstimo
- Adiando alguns dos principais
- Perdoando alguns dos principais
Com uma modificação, o credor não tem de lidar com o cancelamento da casa, o que pode ser um processo caro.
Para alguns mutuários, um programa governamental pode ajudá-lo a garantir termos mais favoráveis; o Programa de modificação Flex é um programa de prevenção de execução hipotecária para empréstimos da Fannie Mae ou Freddie Mac. Os credores tradicionais também podem ter seus próprios programas de modificação.
Alguns programas projetados para ajudar os mutuários, como o Home Affordable Modification Program (HAMP), o Home Affordable Refinance Program (HARP) e o programa de substituição de HARP da Freddie Mac (FMERR), expiraram.
Diferença entre refinanciamento e modificação
Um refinanciamento substitui o empréstimo antigo por um completamente novo. Normalmente, o refinanciamento é projetado para reduzir a taxa de juros ou alterar termos menos favoráveis, como uma taxa ajustável, para termos mais favoráveis. Você pode refinanciar por meio de seu credor atual ou de um novo credor.
Para refinanciar, você deve ter crédito, e o valor da propriedade não deve ter caído a ponto de o empréstimo estar submerso – o que significa que você não pode dever mais do que o valor da propriedade.
Uma modificação, por outro lado, altera os termos do empréstimo atual . Não exige o mesmo nível de solvência que um refinanciamento exige, embora o mutuário tenha de mostrar que terá renda suficiente para fazer os pagamentos. Geralmente, há mais flexibilidade no que um credor pode estar disposto a fazer para tornar o empréstimo acessível, mas a taxa de juros pode ser mais alta do que o mutuário poderia obter em um refinanciamento.
Modificação durante a falência
Você não precisa esperar até que esteja à beira da falência para buscar uma modificação do empréstimo. Porém, se você já entrou com o pedido de falência, pode aproveitar a suspensão automática, que é uma liminar que visa impedir execuções hipotecárias e outras ações de cobrança de dívidas. Isso dá aos devedores (as pessoas que estão entrando em processo de falência) algum espaço para respirar enquanto eliminam sua dívida por meio de um caso do Capítulo 7 ou estabelecem um plano de reembolso em um caso do Capítulo 13.
Como funciona
Quando alguém abre um processo de falência, o tribunal de falências tem jurisdição sobre quase tudo que diz respeito às finanças do arquivador. O devedor tem permissão para continuar as transações diárias, como comprar mantimentos e pagar contas de serviços públicos, ações consideradas o “curso normal dos negócios”. No entanto, uma modificação do empréstimo não é um “curso normal dos negócios”.
Se o tribunal de falências deve tomar medidas para aprovar a modificação depende em grande parte se o caso é o Capítulo 7 ou Capítulo 13. Em um caso do Capítulo 7, que geralmente dura de quatro a seis meses, alguns credores pedem ao devedor para obter a aprovação do tribunal . Em um caso do Capítulo 13, o devedor deve sempre obter a aprovação do tribunal, independentemente de o credor exigir ou não. Para obter a aprovação do tribunal, o advogado do devedor precisará entrar com uma ação no tribunal.
Capítulo 13 Considerações
Em um caso do Capítulo 13, o devedor propõe um plano para pagar suas dívidas fazendo um pagamento a um administrador, que então distribui o dinheiro recebido aos credores que entraram com as devidas reivindicações. O plano deve incluir certos tipos de dívida, como imposto de renda vencido ou obrigações domésticas, como pensão alimentícia e pensão alimentícia. Pode incluir atrasos devidos à empresa hipotecária, bem como dívidas garantidas, como automóveis.
Como os atrasos da hipoteca quase sempre são incluídos na modificação, o advogado do devedor também precisará apresentar uma moção para modificar o plano de pagamento do Capítulo 13 se quiser remover os atrasos. Dependendo do que mais o devedor poderia ter pretendido realizar com o plano do Capítulo 13 – pagar dívidas prioritárias, como impostos de renda recentes ou pensão alimentícia, ou tornar o pagamento do carro mais acessível – o devedor pode decidir que um caso do Capítulo 13 não é mais necessário ou útil. Nesse ponto, ela pode considerar se seria melhor converter o caso para um Capítulo 7 ou descartá-lo por completo.
Assinando o Acordo de Modificação
Para obter uma modificação do empréstimo hipotecario, você precisará trabalhar com o credor, seguindo algumas etapas.
Aplicação: primeiro é a aplicação. A maioria dos credores exige comprovante de renda para garantir que o mutuário tenha pelo menos uma renda mínima para fazer os pagamentos modificados. A maioria dos credores também exige um relatório de crédito, embora nenhuma pontuação de crédito mínima ou máxima seja necessária. Isso geralmente serve para determinar a quantidade de outras dívidas que o mutuário deve pagar a cada mês.
Pagamentos de teste: o segundo é o período de teste. Depois que toda a papelada estiver completa e o credor determinar que o mutuário provavelmente atenderá aos requisitos mínimos, o mutuário terá a oportunidade de fazer uma série de pagamentos experimentais. Três pagamentos são típicos.
Decisão final: uma vez que os pagamentos do teste tenham sido feitos com sucesso, o credor tomará uma decisão final sobre a modificação e oferecerá a modificação ao mutuário.
Quem pode se qualificar?
A qualificação dependerá do seu gestor de empréstimos e se o seu empréstimo pertence a um banco ou empresa hipotecária ou a uma entidade como Fannie Mae ou Freddie Mac. Cada um tem seus próprios requisitos e critérios. Mas, em geral, você provavelmente se qualificará se:
- Você está gastando mais de 31% de sua renda mensal em custos de habitação (pagamento de hipotecas, seguros, impostos sobre a propriedade, taxas de associação de proprietários)
- Caso contrário, você não é elegível para um refinanciamento da hipoteca
- Você está inadimplente ou está em risco de inadimplência devido a uma mudança nas circunstâncias financeiras
- O valor da casa diminuiu, e você deve mais do que ela vale
Um exemplo de modificação na falência
Digamos que o devedor abriu um processo do Capítulo 13 e incluiu $ 5.000 em pagamentos de hipoteca vencidos. Depois que o caso é arquivado, o devedor solicita uma modificação do empréstimo com sua companhia hipotecária. Enquanto estiver no Capítulo 13, ele continua a fazer pagamentos ao administrador do Capítulo 13, o que inclui os $ 5.000 devidos à companhia hipotecária.
Suponha que um ano após o arquivamento do caso, a modificação da hipoteca seja aprovada. Até então, o credor já recebeu US $ 1.000 por meio de pagamentos ao administrador do Capítulo 13. A modificação do empréstimo inclui os US $ 4.000 ainda devidos na reivindicação de mora.
Removendo atrasos
Se o devedor não quiser que mais dinheiro “extra” vá para a companhia hipotecária, seu advogado terá que fazer duas coisas. Em primeiro lugar, o advogado apresentará uma moção ao tribunal de falências, solicitando que o tribunal aprove a modificação do empréstimo hipotecário. Às vezes, a moção deve ser apresentada para uma audiência perante o juiz; às vezes, pode ficar arquivado por um determinado período de tempo – geralmente 24 dias – para permitir que qualquer parte interessada se oponha a ele. Se nenhuma parte objetar e os termos forem favoráveis ao devedor, o juiz de falências provavelmente aprovará.Se uma das partes objetar, a modificação será marcada para uma audiência para permitir que todas as partes testemunhem e argumentem com o juiz.
Uma vez que ele tenha uma ordem do tribunal aprovando a modificação, e o devedor realmente celebre o acordo de modificação, seu advogado pedirá ao tribunal que altere os termos do plano para remover os atrasos da companhia hipotecária. Isso também implicará uma moção. O processo é semelhante ao movimento para a modificação do empréstimo. A moção é posta para audiência ou permanece arquivada por algum período de tempo para dar aos credores a chance de examiná-la e objetar, se apropriado.
Convertendo para o Capítulo 7
Como alternativa, o devedor pode renunciar ao processo de modificação do plano e apresentar uma moção para converter para uma falência do Capítulo 7 ou uma moção para encerrar o caso completamente, dependendo de quais outras considerações financeiras o devedor possa ter.