Modificação do empréstimo: reduza seus pagamentos e evite a execução hipotecária

Publicado por Javier Ricardo


Quando você se encontra com dificuldades para fazer o pagamento da hipoteca, não precisa necessariamente entrar em default – você pode fazer alguns ajustes e voltar ao normal sem causar danos significativos ao seu crédito.
Um programa de modificação de hipoteca pode fornecer alívio fazendo alterações permanentes ou temporárias em seu empréstimo. Compreender o que envolve uma modificação do empréstimo e como obtê-lo pode ajudá-lo a ficar em dia com os pagamentos do empréstimo e, potencialmente, manter a sua casa.

Noções básicas de modificação de hipoteca


Uma modificação do empréstimo é uma alteração que o credor faz aos termos originais da hipoteca, normalmente devido a dificuldades financeiras.
O objetivo é reduzir seu pagamento mensal a um valor que você possa pagar, que pode ser alcançado de várias maneiras. Seu credor irá calcular um novo pagamento mensal com base nas alterações feitas em seu contrato de hipoteca inicial.


Por que os credores permitem a modificação da hipoteca


O ajuste de um empréstimo tende a ser menos caro e demorado para os credores e pode causar menos danos financeiros e emocionais aos proprietários em comparação com outros recursos legais ou financeiros para recuperar o dinheiro de um mutuário que não pode pagar o empréstimo.


Sem uma modificação do empréstimo, o credor tem várias opções pouco atraentes para saldar sua dívida pendente se e quando você parar de fazer os pagamentos da hipoteca.
Pode:

  • Execução hipotecária de sua propriedade: uma modificação de hipoteca é uma alternativa menos palatável para uma execução hipotecária, que ocorre quando um banco retoma uma casa, despeja o proprietário e vende a casa de um devedor que não pode pagar o empréstimo.
  • Facilitar uma venda a descoberto: Refere-se à venda de uma casa por menos do que o proprietário deve em sua hipoteca. Isso ainda resulta na perda da casa do proprietário.
  • Tentativa de cobrar o dinheiro devido por meio de penhora de salários, taxas bancárias ou agências de cobrança: Com a penhora de salários, um credor geralmente precisa obter uma ordem judicial para reter uma parte do seu cheque para pagar a dívida pendente. 
  • Cobrar o empréstimo: em vez de uma execução hipotecária, um credor pode decidir cancelar o empréstimo como uma perda se determinar que é improvável que a dívida seja cobrada.
  • Perder a capacidade de recuperar fundos: se você declarar falência, o que pode interromper temporariamente uma execução hipotecária, o banco pode não conseguir recuperar os fundos.


As opções acima provavelmente resultarão na perda de sua casa ou danos ao seu crédito.
Em contraste, o que uma modificação de empréstimo permite que um proprietário de casa faça é ficar em sua casa e potencialmente prejudicar menos sua pontuação de crédito do que uma execução hipotecária causaria – ou mesmo nenhum impacto em seu crédito no caso de alguns programas governamentais de modificação de hipotecas .


Opções de modificação de hipoteca


Seu credor pode não oferecer todas essas opções e alguns tipos de ajustes de empréstimo podem ser mais adequados para você do que outros.
No entanto, as alternativas comuns incluem:

  • Redução do principal: seu credor eliminará uma parte de sua dívida, permitindo que você pague menos do que o empréstimo originalmente concedido. Ele irá recalcular seus pagamentos mensais com base nesse saldo reduzido, portanto, eles devem ser menores.Este  tipo de modificação da hipoteca é geralmente o mais difícil de se qualificar e os credores geralmente relutam em reduzir o principal dos empréstimos. Eles estão mais ansiosos para alterar outros recursos que podem resultar em mais lucro para eles. Se você tiver a sorte de ser aprovado para uma redução do principal, discuta as implicações com um consultor tributário antes de prosseguir; você pode dever impostos sobre a dívida perdoada.
  • Taxa de juros mais baixa: Seu credor também pode reduzir suas taxas de juros, o que reduzirá seus pagamentos mensais necessários. Às vezes, essas reduções de taxas são temporárias, no entanto, leia os detalhes com atenção e prepare-se para o dia em que sua taxa de juros poderá aumentar novamente.
  • Prazo prolongado: você terá mais anos para pagar sua dívida com um empréstimo de prazo mais longo, e isso também resultará em pagamentos mensais mais baixos. Essa opção é comumente conhecida como “re-amortização”. Mas períodos de reembolso mais longos geralmente resultam em custos de juros mais elevados, porque você está pagando juros em mais meses. Você pode acabar pagando mais pelo empréstimo do que pagaria originalmente.
  • Empréstimo com taxa fixa: se sua hipoteca com taxa ajustável estiver se revelando inacessível, você pode evitar problemas mudando para um empréstimo com taxa fixa em que a taxa de juros é fixada durante o prazo do empréstimo.
  • Pagamentos adiados: você pode pausar temporariamente os pagamentos do empréstimo se estiver entre empregos, mas souber que terá um cheque de pagamento chegando no futuro, ou se tiver despesas médicas inesperadas que sabe que acabará pagando. Este tipo de modificação é freqüentemente referido como um “acordo de tolerância”. Você terá que compensar esses pagamentos perdidos em algum momento, no entanto. Seu credor irá adicioná-los ao final do seu empréstimo, portanto, levará alguns meses extras para saldar a dívida.

Insira os números em uma calculadora de amortização de empréstimos para ver exatamente como seu pagamento muda quando você usa qualquer uma dessas estratégias.

Programas Governamentais


Dependendo do tipo de empréstimo que você tem, você pode se qualificar para um programa de modificação de hipoteca do governo, o que pode não afetar negativamente sua pontuação de crédito.
 Programas governamentais, que incluem empréstimos da Federal Housing Administration (FHA), Departamento de EUA Empréstimos para Veterans Affairs (VA) e empréstimos do Departamento de Agricultura dos EUA (USDA) oferecem alívio e algumas agências federais e estaduais também podem ajudar.  Fale com o seu gestor de empréstimos ou com um conselheiro aprovado pelo HUD para obter detalhes. Para outros empréstimos, experimente a Fannie Mae Mortgage Help Network.


O governo federal ofereceu anteriormente o Home Affordable Modification Program (HAMP), o Home Affordable Refinance Program (HARP) e o Enhanced Relief Refinance Program do Freddie Mac.
 No entanto, todos eles expiraram e foram substituídos pela Fannie Mae’s Flex Modification and the High Opção de refinanciamento Loan-to-Value, então este é um bom lugar para começar para obter ajuda.

Como obter uma modificação de hipoteca


Comece com um telefonema ou consulta online para o credor.
Seja honesto e explique por que é difícil para você fazer o pagamento da hipoteca agora. Em seguida, informe seu credor sobre o ajuste proposto para a hipoteca.


Os credores geralmente exigem um aplicativo de mitigação de perdas e detalhes sobre suas finanças para avaliar sua solicitação, e alguns exigem que você também esteja inadimplente com seus pagamentos de hipoteca, muitas vezes por até 60 dias.
Esteja preparado para fornecer certas informações:

  • Renda: é quanto você ganha e de onde vem.
  • Despesas: esteja preparado para compartilhar quanto você gasta a cada mês e quanto vai para diferentes categorias, como moradia, alimentação e transporte.
  • Documentos: com frequência, você precisará fornecer comprovantes de sua situação financeira, incluindo recibos de pagamento, extratos bancários, declarações de impostos e declarações de empréstimos.
  • Uma carta de dificuldades: explique o que aconteceu que afetou sua capacidade de fazer os pagamentos atuais da hipoteca e como você espera corrigir ou retificar a situação. Sua outra documentação deve dar suporte a essas informações.
  • Formulário 4506-T do IRS : este formulário permite que o credor acesse suas informações fiscais do Internal Revenue Service (IRS) se você não puder ou não fornecer você mesmo.


O processo de inscrição pode levar várias horas.
Você terá que preencher formulários, reunir informações e enviar tudo no formato exigido pelo seu credor. Seu aplicativo pode ser colocado de lado – ou pior, rejeitado – se algo que seu credor pediu estiver faltando ou desatualizado.


Diferentes credores têm critérios diferentes para aprovar solicitações de modificação de empréstimo, portanto, não há outra maneira de saber se você se qualifica, a não ser perguntando.
Dentro de 30 dias após o recebimento de um aplicativo preenchido, o credor geralmente deve responder ao seu aplicativo com um aviso por escrito de sua oferta ou recusa, juntamente com os termos específicos da modificação da hipoteca. Mantenha contato com o seu credor durante esse período, caso ele tenha dúvidas.
 Geralmente, é melhor fazer o que o seu banco lhe diz para fazer durante esse período, se possível.Por exemplo, você pode ser instruído a continuar fazendo pagamentos. Isso pode ajudá-lo a se qualificar para a modificação da hipoteca. Na verdade, esse é um requisito para aprovação de alguns credores.


Depois de receber uma oferta de modificação do empréstimo, você terá que aceitá-la ou negá-la dentro do prazo prescrito para ver as alterações refletidas em seu empréstimo.

Alternativas para uma modificação de hipoteca


Ajustar os termos do seu empréstimo não é a única maneira de controlar os pagamentos quando você está passando por dificuldades.

Em vez disso, refinancie o empréstimo


A modificação é normalmente uma opção para os mutuários que não conseguem refinanciar, mas pode ser possível substituir o seu empréstimo existente por um novo.
Esta é uma opção particularmente boa se você quiser sacar dinheiro do patrimônio líquido acumulado em sua casa.


Um novo empréstimo pode ter uma taxa de juros mais baixa e um período de pagamento mais longo, então o resultado seria o mesmo – você teria pagamentos mais baixos daqui para frente.
Provavelmente, você terá que pagar taxas de inscrição e originação sobre o novo empréstimo, e também precisará de um crédito decente.

Considere a falência


Se você não conseguir uma modificação da hipoteca ou refinanciar o empréstimo, pode ter outra opção para manter a propriedade: entrar com um pedido de falência, Capítulo 13.
Isso não é o mesmo que uma falência do Capítulo 7, em que o tribunal assume o controle de seus ativos não isentos, se houver, e os liquida para pagar seus credores. O Capítulo 13 permite que você entre em um plano de pagamento aprovado pelo tribunal para saldar suas dívidas, geralmente de três a cinco anos.



Você pode incluir os atrasos da hipoteca se se qualificar, permitindo que você recupere o atraso, recupere-se e até mesmo mantenha a sua casa, mas normalmente você deve continuar a fazer os pagamentos atuais da hipoteca durante esse período.
Isso pode ser possível, no entanto, se você também puder consolidar suas outras dívidas no plano de pagamento. Você deve ter renda suficiente para se qualificar.

Fraudes de modificação de hipotecas


Infelizmente, os proprietários em perigo atraem vigaristas.
Cuidado com as promessas que parecem boas demais para ser verdade.


Algumas organizações prometem ajudá-lo a obter aprovação para uma modificação do empréstimo, mas esses serviços têm um preço alto e você pode fazer tudo sozinho facilmente.
Eles normalmente cobram de você, às vezes exorbitantemente, nada mais do que coletar seus documentos e enviá-los ao credor em seu nome.


Em alguns estados, as empresas de hipoteca de alívio não estão legalmente autorizados a cobrar uma taxa de antecedência para negociar com o seu credor, e em outros estados, eles não estão autorizados a negociar para você independentemente de quando você paga-las.
 É claro, don não conte com fraudadores dizendo isso. É melhor trabalhar diretamente com o seu credor para estar no lado seguro.