NAV é a melhor maneira de avaliar o valor de um REIT?

Publicado por Javier Ricardo


O valor líquido do ativo (NAV) é uma das melhores métricas para usar ao avaliar o valor de um fundo de investimento imobiliário (REIT).
Um REIT é um título negociado como ações regulares que investe exclusivamente em bens imóveis, propriedades ou hipotecas. A função principal de um REIT é administrar grupos de propriedades que geram renda. Por lei, a maioria dos lucros de um REIT é distribuída como dividendos. O Internal Revenue Service (IRS) reconhece uma empresa imobiliária como um REIT, desde que distribua 90% dos lucros tributáveis ​​como dividendos. O cumprimento deste regulamento permite que a empresa evite qualquer responsabilidade por imposto de renda pessoa jurídica.


Principais vantagens

  • Uma das melhores maneiras de analisar o fundo de investimento imobiliário (REITs) é com o valor patrimonial líquido (NAV). 
  • O NAV é usado em vez de índices de preços contábeis e outras medidas de valor contábil. 
  • O NAV procura calcular o valor real das participações do REIT tomando o valor de mercado e subtraindo quaisquer dívidas, como passivos hipotecários.

Tipos de REITs


Existem diferentes tipos de REITs, mas a maioria são REITs de ações, que se concentram em ativos tangíveis.
Esses REITs normalmente possuem determinados tipos de edifícios, como edifícios de escritórios, apartamentos ou shopping centers. Para REITs de ações, eles podem ser negociados publicamente, por exemplo, na Bolsa de Valores de Nova York, ou públicos, mas não negociados. Além disso, existem REITs privados. Por último, mas não menos importante, existem REITs de hipotecas (mREITs), que 


Os REITs hipotecários (mREITS) fornecem financiamento para imóveis geradores de renda por meio da compra ou originação de hipotecas e títulos lastreados em hipotecas e auferem receita dos juros sobre esses investimentos. 

Benefícios do NAV


O NAV é uma métrica valiosa a ser utilizada ao avaliar REITs.
O valor contábil e índices semelhantes, como preço para valor contábil, foram considerados muito pouco confiáveis ​​quando aplicados a REITs. O uso do NAV é uma tentativa de contornar o valor contábil em favor de fornecer uma estimativa mais precisa do valor real de mercado para as participações REIT. 


Para calcular o NAV, um analista gera uma avaliação subjetiva dos ativos do REIT.
Uma forma de fazer isso é capitalizar o lucro operacional, baseando-o nas taxas de mercado. Um cap rate para o mercado atual é determinado e utilizado para dividir a receita operacional de uma propriedade, sendo o montante resultante o valor estimado de mercado. O valor de mercado menos quaisquer passivos hipotecários dá o NAV. O NAV total pode ser dividido por ações em circulação para fornecer um NAV por ação.


Por exemplo, o valor contábil é calculado como o preço de compra menos a depreciação.
Se uma propriedade for adquirida por $ 100.000 e a depreciação for $ 10.000 por ano. No final do ano cinco, a depreciação acumulada é de $ 50.000. Portanto, do ponto de vista do valor contábil, a propriedade está avaliada em $ 50.000 ($ 100.000 – $ 50.000). Mas, na realidade, esse provavelmente não é o verdadeiro valor do imóvel. Assim, o NAV leva em consideração o valor de mercado e subtrai as dívidas.

The Bottom Line


Embora o NAV seja uma boa métrica para usar ao analisar REITs, ele é tão bom quanto o analista conclui a avaliação de cada propriedade individual do REIT.
O cálculo do valor de mercado dos ativos deve ser feito com cuidado para chegar a um NAV preciso para todo o REIT.