O que é uma hipoteca de taxa variável?
Uma hipoteca de taxa variável é um tipo de empréstimo à habitação em que a taxa de juro não é fixa. Em vez disso, os pagamentos de juros serão ajustados a um nível acima de uma referência ou taxa de referência específica, como a London Interbank Oferecido Rate (LIBOR) + 2 pontos. Os credores podem oferecer aos mutuários juros de taxa variável ao longo da vida do empréstimo hipotecário. Eles também podem oferecer uma hipoteca híbrida de taxa ajustável (ARM), que inclui um período inicial fixo seguido por uma taxa variável que é reiniciada periodicamente depois disso.
Variedades comuns de ARM híbrido incluem o ARM 5/1, tendo um prazo fixo de 5 anos seguido por uma taxa variável sobre o restante do empréstimo (normalmente mais 25 anos).
Principais vantagens
- Uma hipoteca de taxa variável emprega uma taxa flutuante durante parte ou todo o prazo do empréstimo, em vez de ter uma taxa de juros fixa em todo o período.
- A taxa variável geralmente utiliza uma taxa de índice, como a LIBOR ou a taxa de fundos do Fed, e então adiciona uma margem de empréstimo a ela.
- A instância mais comum é uma hipoteca de taxa ajustável, ou ARM, que normalmente terá um período de taxa fixa inicial de alguns anos, seguido por taxas ajustáveis regulares para o restante do empréstimo.
Os princípios básicos de uma hipoteca de taxa variável
Uma hipoteca de taxa variável difere de uma hipoteca de taxa fixa porque as taxas durante parte da duração do empréstimo são estruturadas como flutuantes e não fixas. Os credores oferecem produtos de empréstimo hipotecário de taxa variável e taxa ajustável com diferentes estruturas de taxa variável.
Geralmente, os credores podem oferecer aos tomadores empréstimos com amortização total ou sem amortização que incorporam diferentes estruturas de juros de taxa variável. Empréstimos de taxa variável são geralmente preferidos por mutuários que acreditam que as taxas cairão com o tempo. Em ambientes de taxas decrescentes, os tomadores de empréstimo podem tirar vantagem das taxas decrescentes sem refinanciar, uma vez que suas taxas de juros diminuem com a taxa de mercado.
Empréstimos de taxa variável de longo prazo cobrarão juros de taxa variável dos mutuários durante toda a vida do empréstimo. Em um empréstimo de taxa variável, a taxa de juros do tomador se baseará na taxa indexada e em qualquer margem necessária. A taxa de juros do empréstimo pode flutuar a qualquer momento durante a vida do empréstimo.
Taxas Variáveis
As taxas variáveis são estruturadas para incluir uma taxa indexada à qual uma margem de taxa variável é adicionada. Se um mutuário pagar uma taxa variável, ele receberá uma margem no processo de subscrição. A maioria das hipotecas de taxa variável incluirá uma taxa totalmente indexada que se baseia na taxa indexada mais margem.
A taxa indexada em uma hipoteca de taxa ajustável é o que faz com que a taxa totalmente indexada flutue para o mutuário. Em produtos de taxa variável, como um ARM, o credor escolhe uma referência específica para a qual indexar a taxa de juros básica. Os índices podem incluir a LIBOR, a taxa básica de juros do credor e vários tipos diferentes de títulos do Tesouro dos EUA. A taxa indexada de um produto de taxa variável será divulgada no contrato de crédito. Quaisquer alterações na taxa indexada causarão uma mudança na taxa de juros totalmente indexada do mutuário.
A margem ARM é o segundo componente envolvido na taxa totalmente indexada de um mutuário em uma hipoteca de taxa ajustável. Em um ARM, o segurador determina um nível de margem ARM que é adicionado à taxa indexada para criar a taxa de juros totalmente indexada que o mutuário deve pagar. Os tomadores de empréstimos com alta qualidade de crédito podem esperar ter uma margem ARM mais baixa, o que resulta em uma taxa de juros geral mais baixa sobre o empréstimo. Os tomadores de empréstimos com menor qualidade de crédito terão uma margem ARM mais alta, o que os obriga a pagar taxas de juros mais altas sobre o empréstimo.
Alguns mutuários podem se qualificar para pagar apenas a taxa indexada, que pode ser cobrada de mutuários de alta qualidade de crédito em um empréstimo de taxa variável. As taxas indexadas geralmente são comparadas à taxa básica de juros do credor; no entanto, também pode ser comparada à LIBOR. Taxas do Tesouro. Um empréstimo de taxa variável cobrará do mutuário juros que flutuam com as mudanças na taxa indexada.
Exemplo de hipotecas de taxa variável: empréstimos hipotecários de taxa ajustável (ARMs)
Os empréstimos hipotecários de taxa ajustável (ARMs) são um tipo comum de produto de empréstimo hipotecário de taxa variável oferecido por credores hipotecários. Esses empréstimos cobram do tomador do empréstimo uma taxa de juros fixa nos primeiros anos do empréstimo, seguida de uma taxa de juros variável depois disso.
Os termos do empréstimo variam de acordo com a oferta de um produto específico. Por exemplo, em um empréstimo ARM 2/28, um mutuário pagaria dois anos de juros fixos seguidos por 28 anos de juros variáveis que podem mudar a qualquer momento.
Em um empréstimo ARM 5/1, o mutuário pagaria juros de taxa fixa durante os primeiros cinco anos com juros de taxa variável depois disso, enquanto em um empréstimo de taxa variável 5/1, os juros de taxa variável do mutuário seriam redefinidos a cada ano com base no valor total taxa indexada no momento da data de reinicialização.