Noções básicas sobre Jumbo vs. Hipotecas Convencionais

Publicado por Javier Ricardo

Hipotecas Jumbo vs. Convencionais: Uma Visão Geral


As hipotecas Jumbo e convencionais são dois tipos de financiamento usados ​​pelos mutuários para comprar casas.
Ambos exigem que os proprietários atendam a certos requisitos de elegibilidade, incluindo pontuação de crédito mínimo, limites de renda, capacidade de reembolso, bem como requisitos mínimos de entrada. Empresas patrocinadas pelo governo (GSEs), como Fannie Mae e Freddie Mac, a Federal Housing Administration (FHA), o Departamento de Assuntos de Veteranos dos Estados Unidos (VA) ou o USDA Rural Housing Service não apóiam nenhum dos produtos hipotecários. Embora possam ser usados ​​para o mesmo propósito – para garantir uma propriedade – eles são inerentemente diferentes.


As hipotecas gigantes são usadas para comprar propriedades com preços elevados – geralmente aqueles que chegam a milhões de dólares.
As hipotecas convencionais, por outro lado, estão mais de acordo com as necessidades do comprador médio de uma casa e podem ser conformes ou não.
 Continue lendo para saber mais sobre esses dois tipos de produtos hipotecários.


Principais vantagens

  • As hipotecas Jumbo e convencionais são dois produtos que os mutuários usam para proteger propriedades.
  • As hipotecas convencionais podem estar em conformidade com as diretrizes do governo ou podem não estar em conformidade.
  • As hipotecas Jumbo tendem a ficar fora das restrições de empréstimo em conformidade, normalmente porque excedem o valor máximo garantido por empresas patrocinadas pelo governo, como Fannie Mae ou Freddie Mac.

Hipotecas Jumbo


Conforme observado acima, as hipotecas jumbo são empréstimos usados ​​para financiar a compra de propriedades.
Ao contrário das hipotecas regulares, esses empréstimos destinam-se a propriedades de alto valor. Casas luxuosas e aquelas encontradas em mercados imobiliários locais altamente competitivos são geralmente financiadas com hipotecas gigantescas.


Essas hipotecas – também chamadas de empréstimos jumbo – não estão em conformidade.
Isso significa que eles estão fora das restrições de empréstimos da Federal Housing Finance Agency (FHFA) e, portanto, não são apoiados pela Fannie Mae ou Freddie Mac. Apesar disso, muitos ainda aderem às diretrizes para hipotecas qualificadas estabelecidas pelo Consumer Financial Protection Bureau (CFPB).  Eles também excedem o limite máximo de empréstimos em conformidade em seus respectivos condados.  Outros fatores que os desqualificam de serem empréstimos em conformidade podem incluir tomadores de empréstimo abastados com necessidades exclusivas ou hipotecas com juros apenas que culminam em pagamentos balão, em que todo o saldo emprestado vence no final do prazo do empréstimo.
  


Para se qualificar para um empréstimo jumbo, os mutuários precisam ter uma excelente pontuação de crédito.
Os mutuários também devem pertencer a uma faixa de renda mais alta. Afinal, é preciso muito dinheiro para manter os pagamentos regulares da hipoteca e outros custos relacionados. E, uma vez que as exigências de empréstimos se tornaram mais rígidas após a crise financeira, os mutuários devem ter baixos índices de endividamento / receita (DTI).


No passado, as taxas de juros para empréstimos gigantescos eram muito mais altas do que as taxas tradicionais de hipotecas.
Embora a lacuna esteja diminuindo, eles ainda estão um pouco mais altos. Os requisitos de pagamento de entrada também foram estruturados de forma semelhante – em um ponto chegando a 30%. Mas é mais comum agora ver empréstimos jumbo exigindo um pagamento inicial de cerca de 10% a 15%. As taxas de juros mais altas e os adiantamentos do passado foram geralmente aplicados principalmente para compensar o maior grau de risco envolvido com esses produtos hipotecários, uma vez que não são garantidos pelas GSEs mencionadas acima.

Hipotecas Convencionais


As hipotecas convencionais são empréstimos oferecidos por credores privados, como bancos e outras instituições financeiras, como cooperativas de crédito e companhias hipotecárias.
Assim como os empréstimos gigantescos, os mutuários exigem um pagamento inicial, uma pontuação de crédito mínima, um determinado nível de renda, bem como um baixo índice de DTI, e também não são garantidos por GSEs.


Ao contrário dos empréstimos jumbo, as hipotecas convencionais podem ser conformes ou não conformes.
Empréstimos conformes são aqueles cujos limites são fixados pelo FHFA. As diretrizes de subscrição para esses empréstimos também são definidas pela Fannie Mae e Freddie Mac. Para 2021, o máximo nacional para conformar empréstimos convencionais é de $ 548.250 para uma habitação unifamiliar, acima de $ 510.400 em 2020. Mais de 200 condados nos Estados Unidos são designados como áreas competitivas de alto custo, no entanto, e limites máximos de empréstimo nestes as áreas podem chegar a US $ 822.375 em 2021, contra US $ 765.600 em 2020. Nova York, Los Angeles e Nantucket são alguns desses locais.


Os limites de empréstimos em conformidade são ajustados anualmente para acompanhar o preço médio das residências nos Estados Unidos, portanto, quando os preços aumentam, os limites de empréstimos também aumentam na mesma porcentagem.


No entanto, nem todas as hipotecas estão em conformidade com essas diretrizes, e aquelas que não o fazem são consideradas empréstimos não conformes convencionais.
Eles tendem a ser mais difíceis de se qualificar do que hipotecas em conformidade, porque não são garantidos pelo governo, portanto, a elegibilidade e os termos são deixados para os credores. Uma vantagem é que geralmente custam menos.

Considerações Especiais


A Fannie Mae e a Freddie Mac comprarão, empacotarão e revenderão virtualmente qualquer hipoteca, desde que respeite as diretrizes de empréstimo em conformidade.
Essas diretrizes levam em consideração a pontuação e o histórico de crédito do mutuário, a relação dívida / renda (DTI), a relação entre o valor do empréstimo e o valor (LTV) da hipoteca e um outro fator importante – o tamanho do empréstimo.
 Esses números máximos são definido pelo governo.


Como os empréstimos jumbo não são apoiados por agências federais, os credores assumem mais riscos quando os oferecem.Você
 enfrentará requisitos de crédito mais rigorosos se estiver tentando obter um. Conforme mencionado acima, você precisará atender a alguns requisitos mínimos para se qualificar, incluindo:

  • Comprovante de renda: venha preparado com documentação fiscal equivalente a dois anos ou papelada semelhante para provar que você tem uma fonte de renda confiável e consistente. Os credores também querem ver se você tem ativos líquidos suficientes para cobrir o valor de seis meses de pagamentos de hipotecas ou mais.
  • Pontuação de crédito e histórico: você geralmente precisará de uma pontuação de crédito de pelo menos 580 (considerada “razoável”) antes de um credor aprová-lo para uma hipoteca convencional, mas há uma probabilidade muito baixa de que os credores o aprovem para uma hipoteca jumbo se sua pontuação de crédito fica abaixo de 670.
  • Rácio dívida / rendimento (DTI): o rácio dívida / rendimento (as suas obrigações mensais de dívida em comparação com o seu rendimento mensal) deve ser de 43 por cento ou menos para se qualificar para uma hipoteca convencional.  Os credores normalmente procuram um valor ainda mais baixo DTI para hipotecas gigantes, já que os empréstimos são muito grandes.