O investimento imobiliário é seguro?

Publicado por Javier Ricardo


O mercado imobiliário é um investimento arriscado?
Desde 2013, o setor imobiliário é classificado como a escolha de investimento principal para a maioria (35%) dos americanos, de acordo com a pesquisa anual de Economia e Finanças Pessoais da Gallup, realizada no início de abril de 2020.
 Isso coloca o setor imobiliário à frente de ações e fundos mútuos ( 21%), contas de poupança (17%), ouro (16%) e títulos (8%) como o investimento mais favorecido.


Pode ser a melhor escolha de investimento, mas é seguro investir em imóveis?
Como qualquer investimento, o investimento imobiliário apresenta riscos. Aqui estão sete riscos de investimento imobiliário a serem observados quando você estiver pensando em comprar uma propriedade de investimento.


Principais vantagens

  • Investir em imóveis pode ser lucrativo, mas é importante entender os riscos.
  • Os principais riscos incluem locais ruins, fluxo de caixa negativo, muitas vagas e inquilinos problemáticos.
  • Outros riscos a serem considerados são a falta de liquidez, problemas estruturais ocultos e a natureza imprevisível do mercado imobiliário.

1. O mercado imobiliário é imprevisível


Antes da Grande Recessão de 2008, muitos investidores (erroneamente) acreditavam que o mercado imobiliário só poderia se mover em uma direção – para cima.
O pressuposto básico era que, se você comprasse uma propriedade hoje, poderia vendê-la por muito mais no futuro.


Embora os valores dos imóveis tendam a subir com o tempo, o mercado imobiliário é imprevisível – e seu investimento pode se depreciar.
Oferta e demanda, economia, dados demográficos, taxas de juros, políticas governamentais e eventos imprevistos, todos desempenham um papel nas tendências imobiliárias, incluindo preços e taxas de aluguel. Você pode diminuir o risco de ser pego pelo lado errado de uma tendência por meio de pesquisa cuidadosa, due diligence e monitoramento de seus ativos imobiliários.

O mercado imobiliário não é um investimento para definir e esquecer. Você deve monitorar seus investimentos e ajustar suas estratégias de entrada e saída conforme necessário.

2. Escolha de um local ruim


A localização deve ser sempre sua primeira consideração ao comprar uma propriedade de investimento.
Afinal, você não pode mover uma casa para um bairro mais desejável – nem pode mover um prédio de varejo de um shopping abandonado.


Em última análise, a localização conduz os fatores que determinam sua capacidade de obter lucro – a demanda por propriedades para aluguel, tipos de propriedades com maior demanda, conjunto de inquilinos, taxas de aluguel e o potencial de valorização.
Em geral, a melhor localização é aquela que vai gerar o maior retorno do investimento. No entanto, você precisa fazer algumas pesquisas para encontrar os melhores locais.

3. Fluxo de caixa negativo


O fluxo de caixa em um investimento imobiliário é o dinheiro que sobra depois de pagar todas as despesas, impostos e pagamentos de hipotecas.
O fluxo de caixa negativo acontece quando o dinheiro que entra é menor do que o que sai – ou seja, você está perdendo dinheiro.

A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Se você acha que foi discriminado com base na raça, religião, sexo, estado civil, uso de assistência pública, nacionalidade, deficiência ou idade, existem medidas que você pode tomar. Uma dessas etapas é apresentar um relatório ao Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.


Os principais motivos para o fluxo de caixa negativo incluem:

  • Alta vaga
  • Muita manutenção
  • Altos custos de financiamento
  • Não está cobrando aluguel suficiente
  • Não usando a melhor estratégia de aluguel


A melhor maneira de reduzir o risco de fluxo de caixa negativo é fazer sua lição de casa antes de comprar.
Reserve um tempo para calcular com precisão (e realisticamente) suas receitas e despesas previstas – e faça a devida diligência para garantir que a propriedade esteja em uma boa localização.

4. Altas taxas de vacância


Se você possui uma casa unifamiliar ou um prédio de escritórios, você precisa preencher essas unidades com inquilinos para gerar renda de aluguel.
Infelizmente, sempre existe o risco de uma alta taxa de vacância em investimentos imobiliários. As vagas altas são especialmente arriscadas se você contar com a renda do aluguel para pagar a hipoteca, seguro, impostos sobre a propriedade, manutenção e assim por diante.


A principal forma de evitar o risco de altas taxas de vacância é comprar uma propriedade para investimento com alta demanda, em (você adivinhou) uma boa localização.
Você também pode diminuir o risco de vaga se:

  • Calcule suas taxas de aluguel dentro da faixa de mercado para a área
  • Anuncie, comercialize e promova sua propriedade, estando ciente de onde seu inquilino-alvo pode procurar informações sobre a propriedade (por exemplo, métodos tradicionais? Online?)
  • Comece a procurar novos inquilinos assim que um atual avisar que está se mudando
  • Certifique-se de que sua propriedade esteja limpa, arrumada e bem mantida
  • Ofereça incentivos e recompensas para manter os inquilinos felizes
  • Liste sua propriedade com um corretor imobiliário
  • Desenvolva uma reputação de ser bom e alugar propriedades de qualidade (pense em: comentários do Airbnb)

5. Inquilinos problemáticos


Para evitar o risco de vacância, você deseja manter suas propriedades de investimento cheias de inquilinos.
Mas isso pode criar outro risco: inquilinos problemáticos. Um mau inquilino pode acabar sendo mais um dreno financeiro (e uma dor de cabeça) do que não ter inquilino. Problemas comuns com inquilinos incluem aqueles que:

  • Não pague em dia ou não pague nada (o que pode levar a um processo de despejo demorado / caro)
  • Lixeira a propriedade
  • Não relate problemas de manutenção até que seja tarde demais
  • Hospedar companheiros de quarto extras (humanos ou animais)
  • Ignore suas responsabilidades de inquilino


Embora seja impossível eliminar o risco de ter um inquilino problemático, você pode se proteger implementando um processo completo de triagem de inquilino.
Certifique-se de fazer uma verificação de crédito e de antecedentes criminais de cada candidato. Além disso, entre em contato com os proprietários anteriores de cada candidato para procurar sinais de alerta, como atrasos nos pagamentos, danos à propriedade e despejos.

Certifique-se de que você e suas propriedades de investimento estão adequadamente segurados contra perdas e responsabilidades.


Também é recomendável que você investigue o histórico de trabalho de um inquilino em potencial.
Certifique-se de que eles têm um salário estável que possa cobrir razoavelmente o aluguel e despesas de manutenção. Também é uma boa ideia prestar atenção ao histórico de trabalho disperso. Um candidato que salta de emprego em emprego pode ter problemas para pagar o aluguel e pode ser mais provável que se mude no meio de um contrato de aluguel.

6. Problemas Estruturais Ocultos


Uma maneira segura de perder dinheiro em um investimento é subestimar os custos de reparos e manutenção.
Para uma casa unifamiliar típica, por exemplo, você pode
 custar até US $ 12.000 para consertar uma fundação ou US $ 16.000 para consertar o revestimento. Reparos estruturais ou remediação de mofo ou amianto podem custar facilmente dezenas de milhares de dólares para edifícios comerciais.


Felizmente, você pode reduzir esse risco se inspecionar completamente a propriedade antes de comprá-la.
Não economize na contratação de um inspetor de propriedades, empreiteiro, inspetor de moldes e especialista em controle de pragas qualificado e respeitável para “examinar os bastidores” e descobrir quaisquer problemas ocultos. Se um problema for descoberto, descubra quanto custará para consertar e inclua esse custo em seu negócio ou desista se isso o impedir de obter um lucro razoável.

7. Falta de liquidez


Se você possui ações, é fácil vendê-las se você precisar de dinheiro ou apenas quiser sacar.
Esse não é normalmente o caso com investimentos imobiliários. Por causa da falta de liquidez, você pode acabar vendendo abaixo do mercado ou com prejuízo se precisar descarregar seu imóvel rapidamente.


Embora não haja muito que você possa fazer para reduzir esse risco, existem maneiras de aproveitar o patrimônio de sua propriedade se precisar de dinheiro.
Por exemplo, você pode obter um empréstimo para compra de uma casa (para imóveis residenciais para aluguel), fazer um refinanciamento de saque – ou, para propriedades comerciais, fazer um empréstimo de capital comercial ou linha de crédito de capital.

The Bottom Line


O mercado imobiliário tem sido tradicionalmente considerado um bom investimento, e investidores experientes podem desfrutar de uma renda passiva, retornos excelentes, vantagens fiscais, diversificação e a oportunidade de acumular riqueza.
Assim como com outros tipos de investimento, no entanto, o investimento imobiliário pode ser arriscado.


Você pode limitar seus riscos fazendo sua devida diligência e conduzindo uma análise completa do mercado imobiliário e do aluguel.
Além disso, certifique-se de contratar profissionais para inspecionar a propriedade, examinar possíveis inquilinos e aprender tudo o que puder sobre o mercado imobiliário.


Lembre-se de que existem muitas maneiras de investir em imóveis sem possuir, financiar e operar propriedades físicas.
As opções incluem fundos de investimento imobiliário (REITs), ações imobiliárias, crowdfunding imobiliário e parcerias imobiliárias.


Você também pode considerar investir em si mesmo, aprendendo uma nova habilidade ou obtendo uma nova licença.
Muitos investidores imobiliários, por exemplo, tornam-se corretores ou corretores imobiliários licenciados, não necessariamente para trabalhar como um, mas para aproveitar os benefícios, como acesso ao serviço de listagem múltipla (MLS), networking e comissões.