O mercado imobiliário está indo para um crash?

Muitos americanos podem estar preocupados com a quebra do mercado imobiliário. Eles estão preocupados com o impacto inesperado da pandemia COVID-19 sobre os preços das moradias.

No início, o crash do mercado de ações em 2020 piorou esses temores, com a queda nas vendas de casas. Então, as vendas de imóveis aumentaram inesperadamente, atingindo novos máximos.  

As pessoas que foram apanhadas na crise financeira de 2008 podem estar assustadas com a possibilidade de a pandemia levar a outro crash. Isso é improvável. De acordo com uma entrevista com Selma Hepp, vice-economista-chefe da Corelogic, “Não há o mesmo excesso de oferta de casas neste momento. Em vez disso, há uma falta de oferta. ”

10 sinais de alerta de uma falha

Há dez sinais de quebra do mercado imobiliário. Os primeiros cinco são críticos. São quando uma bolha de ativos estoura, hipotecas não regulamentadas aumentam, as taxas de juros sobem rapidamente, a curva de juros se inverte e o Congresso muda o código tributário federal. 

Os outros cinco sinais podem contribuir para um acidente, mas são menos críticos. Eles incluem um maior número de flippers de casa, avisos de especialistas, menos casas acessíveis e um retorno a derivativos de risco.

Vamos examinar cada um mais de perto.

Explosão de bolhas de ativos

A maioria das falhas ocorre após o estouro de uma bolha de ativos. Um sinal de uma bolha potencial é o rápido aumento das vendas de casas. Em fevereiro, as vendas de casas existentes atingiram um pico pré-pandêmico. Casas estavam vendendo a uma taxa anual de 5,76 milhões por ano. Tudo mudou depois que a emergência nacional foi declarada. As vendas de residências despencaram para uma taxa de 3,91 milhões de unidades em maio. 

Surpreendentemente, a pandemia impulsionou as vendas de casas. Famílias que poderiam se mudar de cidades superlotadas dirigiram-se para áreas menos densamente povoadas. Quem trabalhava em casa também queria espaços maiores. Graças às ações do Fed, as taxas de juros estavam em níveis mínimos de 50 anos,  o que estimulou ainda mais a demanda.

Em julho, a taxa de vendas atingiu 5,86 milhões de residências. Em outubro, havia aumentado para 6,86 milhões, batendo o pico pré-pandêmico.

Os preços das casas também sugerem uma bolha imobiliária. A pandemia não diminuiu em nada os preços das casas. Em vez disso, eles dispararam. Em setembro de 2020, eles eram um recorde de $ 226.800, de acordo com o Índice de Preços de Casas Case-Shiller.

A pandemia criou altas taxas de desemprego. Isso pode levar a execuções hipotecárias, já que as pessoas não podem pagar suas hipotecas. Mas é improvável que isso afete o mercado imobiliário em 2021, de acordo com a Hepp. “As execuções hipotecárias que ocorrerem em 2020 ou 2021 não afetarão o mercado até 2022”, disse ela. “Vai demorar muito para as casas passarem pelo processo de execução hipotecária e afetar o mercado.”

Aumento de corretores hipotecários não regulamentados

Outra preocupação é quando aumenta o número de corretores de hipotecas não regulamentados. Em 2019, eles originaram 54,5% do total de empréstimos. Isso é acima de 53,6% em 2018.  Seis dos 10 maiores credores hipotecários não são bancos.  Em 2018, cinco dos top 10 eram não regulamentada.

Aumento das taxas de juros

Taxas de juros mais altas tornam os empréstimos mais caros. Isso retarda a construção de casas e diminui a oferta. Ele também retarda os empréstimos, o que reduz a demanda. No geral, um aumento lento e constante da taxa de juros não criará uma catástrofe. Mas o aumento rápido das taxas vai.

Taxas de juros mais altas precederam o colapso da habitação em 2006. Muitos tomadores de empréstimos então tinham empréstimos somente com juros e hipotecas com taxas ajustáveis. Ao contrário de um empréstimo convencional, as taxas de juros aumentam junto com a taxa dos fundos federais. Muitos também tinham taxas de teaser introdutórias que eram redefinidas após três anos. Quando o Federal Reserve aumentou as taxas ao mesmo tempo que zera, os mutuários descobriram que não podiam mais arcar com os pagamentos. Os preços das casas haviam caído, então esses detentores de hipotecas não podiam fazer os pagamentos ou vender a casa.Como resultado, as taxas de inadimplência aumentaram.

A história da taxa dos fed funds revela que o Fed aumentou as taxas muito rápido entre 2004 e 2006. A taxa máxima era de 1,0% em junho de 2004 e dobrou para 2,25% em dezembro. Ela dobrou novamente para 4,25% em dezembro de 2005. Seis meses depois, a taxa era de 5,25%. O Fed aumentou as taxas em um ritmo muito mais lento desde 2015.

Curva de Rendimento Invertida

Um sinal de alerta para o mercado imobiliário é quando a curva de rendimento das notas do Tesouro dos EUA se inverte. É quando as taxas de juros dos títulos do Tesouro de curto prazo se tornam mais altas do que os rendimentos de longo prazo. Os rendimentos normais de curto prazo são mais baixos porque os investidores não exigem um alto retorno para investir por menos de um ano. Quando isso se inverte, significa que os investidores pensam que o curto prazo é mais arriscado do que o longo prazo. Isso destrói o mercado de hipotecas e geralmente sinaliza uma recessão.

A curva de juros se inverteu brevemente em fevereiro e março de 2020. Em 9 de março de 2020, o rendimento da nota de 10 anos caiu para 0,54%, enquanto o rendimento da nota de um mês subiu para 0,57%. A curva mais tarde voltou à forma normal. Em 18 de dezembro, o rendimento da nota de 10 anos era de 0,95%, enquanto o da nota de um mês era de 0,8%.

Mudanças no Código Tributário

O mercado imobiliário responde dramaticamente quando o Congresso muda o código tributário. Inicialmente, muitos pensaram que a Lei de Reduções de Impostos e Emprego (TCJA) poderia ter um impacto negativo sobre a habitação. O plano aumentou a dedução padrão, então muitos americanos não mais detalhavam. Como resultado, eles não puderam aproveitar a dedução dos juros da hipoteca. Por esse motivo, o setor imobiliário se opôs à TCJA.

Pesquisas têm mostrado, desde então, que as mudanças tributárias tiveram pouco efeito no mercado imobiliário. A redução nas compras de casa por famílias de renda média que fizeram a dedução padrão foi compensada por outros grupos de renda. A lei dobrou a dedução padrão, dando mais renda às famílias de baixa renda que poderiam pagar uma casa. As famílias de alta renda continuaram usando deduções discriminadas. Outros cortes de impostos também os tornaram mais capazes de comprar novas casas.

Os bancos voltam a usar derivativos

O mercado imobiliário poderia entrar em colapso se os bancos e fundos de hedge voltassem a investir em produtos financeiros de risco na mesma proporção que o fizeram em 2007. Esses derivativos foram a principal causa da crise financeira. Os bancos dividiram as hipotecas e as revenderam em títulos lastreados em hipotecas (MBS).

Com o tempo, o MBS se tornou um negócio maior do que as próprias hipotecas. Portanto, os bancos venderam hipotecas para praticamente qualquer pessoa. Eles precisavam deles para apoiar os derivados. Eles os fatiaram para que hipotecas ruins fossem escondidas em pacotes com hipotecas boas. Então, quando os tomadores de empréstimos inadimplentes, todos os derivativos foram suspeitos de serem ruins. Este fenômeno causou o fim do Bear Stearns e do Lehman Brothers.

Aumento de casas ‘invertidas’

A inversão de casas desempenhou um papel importante durante a recessão de 2008. Os especuladores compraram casas, fizeram melhorias moderadas e as venderam enquanto os preços continuavam subindo. Em 2006, os lançamentos representaram 11,4% das vendas de residências.

A inversão diminuiu consideravelmente. No terceiro trimestre de 2020, 5,1% de todas as vendas de residências foram compradas para revenda rápida. Isso é inferior aos 6,7% das vendas no segundo trimestre de 2020. Também é menor do que a alta pós-recessão de 7,2% no primeiro trimestre de 2019.

O declínio na inversão é devido ao estoque reduzido de estoque habitacional. Ao mesmo tempo, a inversão se tornou mais lucrativa. A Attom Data Solutions relata que o efeito da pandemia na inversão é contraditório e difícil de prever.

Affordable Housing Plummets

Um mercado imobiliário em expansão faz com que os preços das casas subam. Outro sinal de uma bolha imobiliária é que a disponibilidade de moradias populares diminui. O crescimento da habitação supera o crescimento da renda.

Há sinais de que isso está acontecendo. Em 2017, apenas 39,1% das unidades de aluguel em todo o país eram acessíveis para famílias de baixa renda. Isso caiu de 55,7% em 2010. A escassez é pior nas cidades onde os preços das casas dispararam.

Elevação do nível do mar

Os mercados imobiliários regionais podem entrar em colapso em áreas costeiras vulneráveis ​​aos efeitos da elevação do nível do mar. Pelo menos 300.000 propriedades costeiras inundarão 26 vezes por ano até 2045.  O valor desses imóveis é de US $ 136 bilhões. Isso afeta o valor das hipotecas de 30 anos que estão sendo emitidas. Em 2100, 2,5 milhões de residências no valor de US $ 1,07 trilhão estarão em risco de inundações crônicas. Propriedades em ambas as costas estão em maior risco.  

Em Miami, Flórida, o oceano inunda as ruas durante a maré alta. Os pesquisadores de Harvard descobriram que os preços das casas em áreas mais baixas do condado de Miami-Dade e Miami Beach estão subindo mais lentamente do que no resto da Flórida.  Propriedades em risco de aumento do nível do mar são vendidas com um desconto de 7% em comparação propriedades.

A maioria das propriedades nessas cidades é financiada por títulos municipais ou hipotecas residenciais. Sua destruição prejudicará os investidores e deprimirá o mercado de títulos. Os mercados podem entrar em colapso nessas regiões, especialmente após fortes tempestades.

Funcionários alertam sobre crise imobiliária

Os avisos oficiais são o indicador menos crítico de um colapso do mercado imobiliário. Eles também podem errar. Por exemplo, William Poole, um ex-presidente do Federal Reserve Bank de St. Louis, alertou sobre uma crise do subprime em um artigo de março de 2017.  Ele baseou-se no fato de que 36% dos empréstimos da Fannie Mae seguro hipotecário necessário. É mais ou menos o nível em 2006. Por outro lado, Poole alertou corretamente sobre a crise do subprime em 2005.

Em suma, preste atenção a um aviso oficial de uma crise imobiliária, quando muitos dos outros indicadores também estão piscando em vermelho.

O que podemos aprender com a quebra do mercado imobiliário de 2008

A queda de 2008 foi causada por algumas forças que não estão mais presentes. Primeiro, as seguradoras criaram swaps de default de crédito que protegeram os investidores de perdas em derivativos, como títulos lastreados em hipotecas.

Para atender a essa demanda por hipotecas, os bancos e corretores de hipotecas ofereceram empréstimos imobiliários para praticamente qualquer pessoa. Eles não se importavam com a capacidade de crédito dos tomadores de empréstimos hipotecários subprime. Os bancos simplesmente revendiam as hipotecas no mercado secundário. Isso criou um maior risco nos mercados financeiros.

Em 2005, as construtoras finalmente alcançaram a demanda.  Quando a oferta superou a demanda, os preços das moradias começaram a cair. Os preços das casas novas caíram 22% de seu pico de $ 262.600 em março de 2007 para $ 204.200 em outubro de 2010.  Isso estourou a bolha. 

Mas o Fed ignorou esses avisos. A Comissão de Inquérito da Crise Financeira concluiu que o Fed deveria ter estabelecido padrões prudentes para empréstimos hipotecários  , mas apenas baixou as taxas de juros. Isso geralmente dá à economia liquidez suficiente para alimentar o crescimento.

O Fed subestimou o tamanho e o impacto da crise das hipotecas subprime em 2006. Muitos dos compradores subprime eram investidores individuais, fundos de pensão e fundos de aposentadoria.  Eles investiram mais pesadamente em fundos de hedge, espalhando o risco por toda a economia .

As perspectivas do mercado imobiliário em 2021

O mercado imobiliário em 2021 não entrará em colapso, mas será golpeado por várias forças conflitantes. Do lado positivo, o Fed prometeu manter as taxas de juros baixas, estimulando a compra de casas. As vacinas se tornarão mais amplamente disponíveis, encerrando a pandemia em setembro de 2021, prevêem alguns especialistas.

Hepp da Corelogic acredita que as “forças que impulsionaram a expansão do mercado habitacional em 2020 continuarão. Elas incluem o desejo de mais espaço para quem continua trabalhando em casa e a preferência por morar em subúrbios em vez de espaços urbanos lotados”. Alguns analistas preveem que a habitação continuará a ser o setor principal mais forte da economia.

Os danos econômicos da pandemia continuarão a afetar o mercado imobiliário em 2021. Níveis recordes de desemprego resultarão no aumento do número de inadimplências e execuções hipotecárias. O pico chegará a julho de 2021, de acordo com o CoreLogic, sem causar um colapso imobiliário.Naquela  época, a melhora na economia geral como resultado da vacina vai elevar o mercado imobiliário com ela.