Se você está lutando para fazer o pagamento da hipoteca e perdeu um ou mais, pode estar se perguntando como é entrar em execução hipotecária como último recurso. O processo de execução hipotecária é longo e demorado, e as etapas exatas variam de estado para estado.
Em alguns estados, a execução hipotecária exige uma audiência no tribunal e os mutuários têm a chance de contestar a ação e até levantar defesas. Noutros, o banco pode executar a hipoteca sobre o imóvel sem qualquer intervenção judicial.
Ouvindo ou não, uma ação de execução hipotecária pode fazer com que você perca sua casa. Ele também pode ter um impacto duradouro em sua pontuação de crédito.
Estágios de execução hipotecária
O processo de encerramento exato é diferente em cada estado, mas geralmente, você pode esperar que seja parecido com isto:
- Inadimplência e notificação de inadimplência
- Pedido de execução hipotecária e julgamento
- Aviso de venda e venda de propriedade
- Despejo
Nem todos os mutuários passarão por cada uma dessas etapas. O arquivamento e o julgamento de uma execução hipotecária são necessários apenas para estados onde uma audiência judicial é necessária.
Inadimplência e Notificação de Inadimplência
A primeira coisa que acontece no processo de encerramento é que você entra em inadimplência. “Inadimplência” significa essencialmente que você está atrasado no pagamento da hipoteca – o que a maioria dos credores chama de inadimplência.
A lei determina que um credor deve entrar em contato com o mutuário assim que ele estiver 36 dias atrasado no pagamento da hipoteca. Em até 45 dias, o credor deve fornecer uma notificação por escrito do inadimplemento, incluindo detalhes sobre qualquer mitigação de perda ou opções de reembolso que o mutuário possa usar.
Um mutuário deve estar pelo menos 120 dias atrasado em sua hipoteca para que o credor inicie o processo de execução hipotecária legalmente.
Se você receber um aviso de inadimplência, é importante entrar em contato com o seu credor ou prestador de serviços para discutir as opções em potencial o mais rápido possível. Você pode modificar seu empréstimo, obter um plano de reembolso, solicitar uma venda a descoberto ou entregar sua propriedade em vez de executar a hipoteca.
Arquivamento e julgamento de execução hipotecária
Se você estiver em um estado de execução hipotecária, a próxima etapa é o pedido de execução duma hipoteca. O credor entrará com uma ação de execução hipotecária contra o mutuário, também chamada de “reclamação”. Em alguns estados, os credores precisam provar que ofereceram opções de mitigação de perdas ao mutuário antes de entrar com o processo.
O processo de execução hipotecária será levado ao tribunal e os mutuários têm o direito de contestar a execução hipotecária e levantar suas defesas. Se o tribunal decidir a favor do credor, o imóvel pode ser agendado para venda.
Aviso de execução hipotecária, venda
Em estados de execução hipotecária não judicial, não há julgamento. Os credores simplesmente emitem um “aviso de intenção de execução hipotecária”, alertando o mutuário de que o processo de execução hipotecária foi iniciado. Eles também precisarão anunciar a venda – geralmente em um jornal, pelo menos algumas semanas antes da data de venda programada.
A venda real da propriedade é feita em leilão e geralmente pelo departamento do xerife local. Em muitos casos, os bancos e credores são forçados a comprar as propriedades de volta devido à falta de interesse do comprador.
Estes são então apelidados de “propriedades bancárias” ou “propriedades imobiliárias” (REOs), e o credor então se esforça para vendê-los diretamente a um comprador. Muitos bancos e instituições financeiras maiores listam suas propriedades REO em algum lugar de seu site.
Infelizmente, ser despejado de sua casa não é a única desvantagem de uma execução hipotecária. Os mutuários que foram excluídos também verão sua pontuação de crédito cair, e a exclusão permanecerá em seu relatório de crédito por até sete anos.
Despejo
Depois que uma propriedade hipotecada é vendida, o ex-proprietário deve desocupar o local. Do contrário, o novo comprador pode legalmente expulsá-los de casa. O processo exato para fazer com que alguém seja despejado varia em cada estado.
Principais vantagens
- O processo de encerramento varia em cada estado. Em alguns estados, pode envolver um processo judicial.
- Os credores são obrigados a enviar aos mutuários um aviso de sua intenção de encerrar e possíveis soluções de mitigação de perdas que podem ajudá-los a evitar o encerramento. Eles precisarão entrar em contato quando você estiver 36 dias atrasado para o pagamento.
- De acordo com as regras do Federal Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), você deve estar pelo menos 120 dias atrasado em sua hipoteca antes da execução hipotecária.
- Assim que a hipoteca de sua casa for executada, você será despejado da propriedade. O processo de despejo também varia por estado.