O que acontece depois que um aviso de inadimplência é arquivado na Califórnia?

Publicado por Javier Ricardo


Um aviso de inadimplência é o primeiro passo para o processo de execução hipotecária de um banco ou credor hipotecário.
Em alguns estados, o aviso de inadimplência também é anexado à casa, geralmente na janela ou porta da frente. Afirma que o devedor está atrasado no pagamento da hipoteca e que o banco está a retificar a situação. Se a hipoteca não for paga em dia, o credor confiscará a casa.

Um aviso de inadimplência também é conhecido como período de reintegração, aviso de leilão público ou aviso de execução hipotecária.

Leis federais que regulam a execução hipotecária


Antigamente, um credor podia registrar uma notificação de inadimplência a seu próprio critério, mas as leis federais desde a crise de 2008 garantiram que os bancos fornecessem tempo suficiente e fizessem esforços de comunicação completos antes de iniciar o processo de execução hipotecária.
Isso significa que, na maioria dos casos, os bancos devem entrar em contato e oferecer ajuda quando o devedor estiver 45 dias atrasado em seu pagamento. As execuções hipotecárias não podem começar para valer antes de o devedor estar inadimplente há mais de 120 dias.


Etapas estendidas para notificação de inadimplência na Califórnia


Alguns estados têm leis mais específicas.
Na Califórnia, por exemplo, os credores devem entrar em contato com o devedor inadimplente pelo menos 30 dias antes de emitir um aviso de inadimplência. Isso significa que deve haver um aviso oficial do banco 30 dias antes do início do processo de execução hipotecária.



Depois que o banco emite um aviso de inadimplência na Califórnia, o mutuário tem três meses para pôr em dia todos os pagamentos.
Se um tomador de empréstimo possui patrimônio líquido, às vezes a coisa mais inteligente a fazer é colocar a casa no mercado e tentar encontrar um comprador. Se o mutuário encontrar um comprador que por acaso seja um investidor, o comprador deve cumprir a Lei de Vendas de Ações Imobiliárias para atender aos padrões de cuidado em vigor. Estes protegem o proprietário ao ocupar uma casa inadimplente e dão-lhe o direito de dissolver a venda dentro de um determinado período de tempo.



Depois de decorridos 90 dias, o credor é obrigado a publicar um aviso de 20 dias, durante os quais a única maneira de um proprietário de casa interromper a execução hipotecária é pagar totalmente a hipoteca.
Após esses 20 dias, o credor pode vender a propriedade ao licitante mais alto aceitável nas etapas do tribunal.


Se nenhum lance aceitável for recebido, o administrador transfere a propriedade ao credor.
Às vezes, os credores fazem o lance inicial tão alto que ninguém fará um lance pela casa. Alguns especialistas do setor especulam que isso permite ao credor manter a casa hipotecada em seu estoque nos livros em seu valor original para fins contábeis – um movimento que tende a proteger o valor das ações do banco.

Aviso de inadimplência e venda a descoberto


A lei federal agora também proíbe o rastreamento duplo ou o processo de execução de hipoteca enquanto o proprietário também está buscando venda a descoberto ou outras opções de mitigação de perda.
Um pedido de venda a descoberto ou outro tipo de modificação do empréstimo pausa o processo de encerramento até que o aplicativo seja revisado. A Califórnia e outros estados têm regras ainda mais restritivas para rastreamento duplo.
 


Embora um credor sempre mantivesse a opção de interromper uma ação de execução hipotecária, não era necessário fazê-lo.
Na verdade, alguns investidores, especialmente antes da crise imobiliária, procediam rotineiramente com a execução hipotecária se fosse a opção mais rápida e provavelmente produzisse mais dinheiro do que uma venda a descoberto. O Pooling and Servicing Agreement para alguns empréstimos convencionais também continha incentivos financeiros que encorajavam execuções de hipotecas em vez de vendas a descoberto.


Se você corre o risco de não pagar o empréstimo, a melhor coisa a fazer é comunicar-se com o credor com antecedência e com frequência. Uma boa comunicação o ajudará a explorar outras opções além da execução hipotecária.

The Bottom Line


Ninguém deve se surpreender com um aviso de inadimplência.
Pode ser o início oficial do processo de execução hipotecária, mas não deve acontecer até que você esteja bem atrasado em seu empréstimo e seu credor tenha feito várias tentativas para entrar em contato com você. As leis federais e estaduais protegem os mutuários de serem pegos de surpresa por esses avisos. Se você estiver sob risco de inadimplência, certifique-se de conhecer seus direitos e entre em contato com seu credor.