Quando você solicita uma hipoteca, o credor normalmente exige um pagamento inicial igual a 20% do preço de compra da casa. Se o mutuário não puder pagar esse valor, o credor provavelmente verá o empréstimo como um investimento mais arriscado e exigirá que o comprador da casa contrate o PMI, também conhecido como seguro hipotecário privado, como parte da obtenção da hipoteca.
O PMI protege o credor no caso de você deixar de pagar sua hipoteca primária e a casa entrar em execução hipotecária.
Principais vantagens
- Os credores exigem que os mutuários paguem o PMI quando não podem pagar uma entrada de 20% em uma casa.
- O PMI custa entre 0,5% e 1% da hipoteca anualmente e geralmente está incluído no pagamento mensal.
- O PMI pode ser removido assim que o mutuário pagar o suficiente do principal da hipoteca.
- O comprador de uma casa pode evitar o PMI pegando carona em um empréstimo menor para cobrir o pagamento inicial além da hipoteca primária.
Como funciona o PMI
Uma das medidas de risco que os credores usam ao subscrever uma hipoteca é a relação entre o valor do empréstimo e o valor do empréstimo (LTV). O LTV divide o valor do empréstimo pelo valor da casa. A maioria das hipotecas com um índice LTV superior a 80% exige que o mutuário tenha o PMI, pois são consideradas mais propensas a inadimplência em um empréstimo.
O PMI geralmente é pago mensalmente como parte do pagamento geral da hipoteca ao credor, mas às vezes é pago como um prêmio inicial único no fechamento. O PMI não é permanente – ele pode ser cancelado assim que o mutuário pagar o suficiente do principal da hipoteca. Desde que o mutuário esteja em dia com seus pagamentos, o credor deve rescindir o PMI na data em que o saldo do empréstimo está programado para atingir 78% do valor original da casa (em outras palavras, quando o patrimônio líquido atingir 22%).
Alternativamente, um mutuário que pagou o suficiente para o valor principal do empréstimo (o equivalente a 20% do pagamento inicial) pode entrar em contato com seu credor e solicitar que o pagamento do PMI seja removido.
O PMI se aplica apenas a empréstimos convencionais – outros tipos de hipotecas, como as oferecidas pela Federal Housing Administration (FHA), têm sua própria versão de seguro hipotecário.
O custo do PMI
O PMI pode custar entre 0,5% e 1% do valor total do empréstimo hipotecário anualmente, o que pode aumentar bastante o pagamento da hipoteca. Digamos, por exemplo, que você teve uma taxa PMI de 1% sobre um empréstimo de $ 200.000. Essa taxa acrescentaria aproximadamente US $ 2.000 por ano, ou US $ 166 por mês, ao custo de sua hipoteca.
Esse custo pode ser um bom motivo para evitar a retirada do PMI, junto com o fato de que cancelar, uma vez que você o tenha, pode ser complicado. No entanto, para muitas pessoas, o PMI é crucial para a compra de uma casa, especialmente para compradores de primeira viagem que podem não ter economizado os fundos necessários para cobrir um pagamento inicial de 20%. Pagar por esse seguro pode valer a pena no longo prazo para os compradores que desejam ter sua própria casa.
Uma vez que o PMI foi projetado para proteger o credor, se você atrasar seus pagamentos, ele não protegerá você, o mutuário, e você pode perder sua casa devido à execução hipotecária.
Como evitar pagar PMI
Se o comprador de uma casa não tiver fundos para um pagamento inicial de 20%, é possível evitar o PMI fazendo dois empréstimos – um empréstimo menor (normalmente com uma taxa de juros mais alta) para cobrir o valor da entrada de 20%, mais o hipoteca principal. Essa prática é comumente conhecida como piggybacking.
Embora o mutuário esteja comprometido com dois empréstimos, o PMI não é necessário, pois os fundos do segundo empréstimo são usados para pagar o depósito de 20%. Alguns mutuários podem deduzir os juros de ambos os empréstimos em suas declarações de impostos federais, se discriminarem suas deduções.
Outra opção para evitar o PMI é reconsiderar a compra de uma casa para a qual você não tem economia suficiente para pagar uma entrada de 20% e, em vez disso, procurar uma que se ajuste ao seu orçamento.
The Bottom Line
O PMI pode ser uma necessidade cara para compradores de casas que não têm dinheiro suficiente para um pagamento inicial de 20%. Pode ser possível evitar o PMI assumindo a hipoteca principal mais um empréstimo menor para cobrir os custos de uma entrada de 20%. No entanto, para compradores de casa pela primeira vez, o PMI pode valer o dinheiro extra para a hipoteca – e no momento do imposto, muitos mutuários podem deduzi-lo (há limitações de renda e a dedução não é permanente, embora tenha sido renovada até 2020).