O que é um aluguel sanduíche?

Uma locação sanduíche ocorre quando alguém aluga uma propriedade de um proprietário e, em seguida, aluga essa propriedade para outra pessoa. A pessoa é tanto o locador quanto o locatário – o meio do “sanduíche”.

As opções de arrendamento sanduíche também são usadas às vezes para inquilinos que concordam em alugar um imóvel antes de concordar em comprá-lo. Mas esses contratos de aluguel não são tradicionais e podem ser arriscados para a pessoa no meio dos dois arrendamentos.

Definição e Exemplo de um Arrendamento Sanduíche

Uma locação sanduíche ocorre quando alguém aluga uma propriedade de um proprietário e, em seguida, subloca essa propriedade para outra pessoa. A pessoa no meio tem dois contratos: um contrato de locação do proprietário do imóvel e, em seguida, um contrato de locação com o novo inquilino.

Aqui está um exemplo. Digamos que Donna esteja lutando para vender sua casa em um mercado em baixa e não queira abrir mão dela por menos do que ela acredita que vale a pena. Ela aluga para Karen, que concorda com uma opção de aluguel por três anos. Karen paga $ 2.000 adiantados apenas para fazer o acordo e, em seguida, $ 1.500 todos os meses como aluguel. Parte desse aluguel vai para seu preço final de compra de US$ 250.000.

Karen então aluga para Susan, que se muda para a casa. Susan concorda com termos semelhantes – mas mais elevados – do que Karen. Susan pagará $ 2.000 todos os meses com a opção de comprar depois de três anos. O preço final que ela pagará é de US$ 300.000. Parte do aluguel de Susan também vai para o valor final da compra.

Ao final de três anos, Susan compra a casa por US$ 300.000. Karen dá a Donna os $ 250.000 como prometido e embolsa os restantes $ 50.000, bem como o lucro do aumento mensal do aluguel.

Como funciona uma locação sanduíche?

O intermediário usa o contrato sanduíche como estratégia de investimento de longo prazo, mas nem todos os proprietários querem esse tipo de relacionamento.

No primeiro contrato, o locatário assina um contrato de locação com o proprietário. O contrato precisará indicar que o inquilino pode atuar como arrendador. O contrato terá um aluguel mensal, quaisquer custos iniciais, uma opção final de compra e termos. Esses termos podem ser em qualquer período de tempo, mas geralmente são mais longos do que uma opção típica de arrendamento de um ano. Pode ser três anos, cinco anos, ou o que quer que ambas as partes se sintam confortáveis.

O segundo contrato é emitido pelo locatário, que agora é o locador. Para obter lucro, o novo locador precisa cobrar mais aluguel, pedir um preço de compra maior e avaliar taxas mais altas. Também é importante que o arrendador tenha prazos mais curtos, para que o proprietário original e o novo arrendatário não cortem a pessoa intermediária para as negociações finais de compra. Assim, enquanto o primeiro contrato pode ser de três anos, o segundo contrato pode ser de dois anos, por exemplo.

Como o locador agora está atuando como proprietário, o segundo contrato precisará descrever quaisquer manutenções, reparos ou outras responsabilidades domésticas para ambas as partes. O locador pode pagar por quaisquer custos, como um contrato de aluguel tradicional, ou pode definir os termos para o inquilino lidar com eles, porque planeja comprar a casa em algum momento no futuro.

Prós e contras de um aluguel de sanduíche

Se você está tentando entrar no mercado de investimentos imobiliários, um aluguel sanduíche pode ser uma boa ideia. Mas se você não tiver tempo ou fundos para cobrir alguns dos custos potencialmente caros, talvez queira procurar outras ideias de investimento.

Prós explicados

• • Pode ser lucrativo se você tiver o capital : se você estiver negociando com o proprietário do imóvel, precisará ter dinheiro suficiente para pagar por um imóvel no qual não planeja morar. Isso inclui aluguel, taxas, serviços públicos e qualquer manutenção custos que você concordou em cobrir.
  • Você pode ter sucesso se tiver habilidades de barganha : você precisará convencer o proprietário de que isso o beneficiará. Você também precisará garantir que eles saibam que você atuará como proprietário e lidará com quaisquer problemas relacionados à propriedade. E você deve garantir que ambos os contratos permitam que você obtenha lucro. Caso contrário, não vale a pena.

• Você pode lucrar se estiver nisso a longo prazo : você terá lucro todos os meses que receber o aluguel, bem como no momento do pagamento final, desde que negocie um preço de venda mais alto com seu inquilino do que você fez com o proprietário.

Contras explicados

• • Você pode perder dinheiro : há uma chance de um inquilino desistir do contrato, o que significa que você está pagando por uma propriedade em que não mora. Seu contrato de aluguel e os custos finais de compra associados ao seu novo inquilino precisam ser mais o que você está pagando ao proprietário do imóvel. Se você não conseguir isso, você não vai lucrar.
  • Pode ser difícil encontrar propriedades adequadas : se você não conseguir encontrar um proprietário que esteja disposto a colocar um lugar sob um arrendamento sanduíche ou não conseguir o lucro que deseja, talvez queira procurar outras ideias de investimento.