O que é um empréstimo FHA?

Publicado por Javier Ricardo


Os empréstimos FHA são empréstimos emitidos por credores privados, mas garantidos pela Federal Housing Administration (FHA).
Como são segurados pela FHA, esses empréstimos trazem a propriedade da casa própria para compradores de renda baixa ou moderada que, de outra forma, teriam dificuldade em obter a aprovação de credores convencionais.


Esses empréstimos não são adequados para todos, mas têm vários recursos atraentes, permitindo que os compradores:

  • Faça pagamentos iniciais de até 3,5%
  • Seja aprovado apesar de problemas de crédito limitado ou histórico de crédito
  • Compre não apenas casas unifamiliares, mas também condomínios, propriedades com várias unidades ou casas pré-fabricadas
  • Obtenha financiamento além do valor da compra para renovações e reparos por meio do programa FHA 203 (k)
  • Financie um pagamento inicial com dinheiro de presente ou ajuda do vendedor

Como funcionam os empréstimos FHA?


O FHA promete reembolsar o credor se um devedor deixar de cumprir um empréstimo do FHA.
Para financiar essa obrigação, o FHA cobra dos mutuários de duas maneiras diferentes.

  • Os compradores de casas que usam empréstimos FHA pagam um prêmio de seguro hipotecário antecipado (UMIP) de 1,75% do valor do empréstimo.  Você pode pagar o UMIP no momento da concessão do empréstimo ou pode ser adicionado ao valor total de seu dinheiro devo em sua hipoteca.
  • Os mutuários também pagam um prêmio de seguro hipotecário mensal (MMIP), cuja porcentagem depende do nível de risco que o FHA está assumindo com seu empréstimo. Empréstimos de prazo mais curto, saldos menores e adiantamentos maiores resultam em MMIPs mais baixos. Esses prêmios podem variar de 0,45% a 1,05% ao ano. A maioria dos mutuários com um pequeno pagamento inicial e um empréstimo de 30 anos paga 0,85% (ou 85 pontos básicos).

O governo Obama iniciou uma redução de 0,25% nos prêmios anuais de seguro para novas hipotecas, que entraria em vigor em 27 de janeiro de 2017. No entanto, o governo Trump anunciou uma reversão do corte nas taxas no primeiro dia do presidente Donald Trump no cargo.


Os empréstimos FHA estão disponíveis para vários tipos de propriedades.
Além de casas unifamiliares padrão, você pode comprar duplexes, casas pré-fabricadas e outros tipos de propriedades.

Vantagens dos empréstimos FHA


O principal apelo dos empréstimos do FHA é que eles tornam os credores mais dispostos a dar uma hipoteca aos tomadores de empréstimos de baixa e média renda por causa da garantia do FHA para cobrir os pagamentos.
Mas existem outras vantagens em obter um.

Pequeno pagamento inicial: os  empréstimos FHA permitem que você compre uma casa com um pagamento inicial de até 3,5%. Os programas de empréstimo convencionais podem exigir uma entrada maior ou podem exigir altas pontuações de crédito e renda para serem aprovados com uma entrada pequena.

Se você tem mais de 3,5% disponível para pousar, considere fazê-lo. Um adiantamento maior oferece mais opções de empréstimo e você economizará dinheiro em custos de juros ao longo da vida do empréstimo.

Usando o dinheiro de outras pessoas:  é mais fácil usar um presente para seu pagamento de entrada e custos de fechamento com o financiamento FHA.  Além disso, um vendedor motivado pode pagar até 6% do valor do empréstimo para cobrir os custos de fechamento de um comprador.

Sem penalidade de reembolso:  não há penalidade para o pagamento antecipado de seu empréstimo.  Isso pode ser uma grande vantagem para os tomadores de empréstimos subprime; severas penalidades de pré-pagamento podem afetá-los quando tentarem vender sua casa ou refinanciar uma hipoteca, mesmo que seu crédito tenha melhorado.

Empréstimos assumíveis:  se você vender sua casa, um comprador pode “assumir” seu empréstimo FHA, se for assumível. Eles recomeçam de onde você parou, se beneficiando dos custos de juros mais baixos (porque você já passou pelos anos de juros mais altos, que você pode ver com uma tabela de amortização). Dependendo se as taxas mudam ou não no momento da venda, o comprador também pode desfrutar de uma taxa de juros baixa que não está disponível no ambiente atual.

Uma chance de redefinir:  um empréstimo FHA torna mais fácil para você ser aprovado se você tiver uma falência ou execução hipotecária recente em seu histórico. Normalmente, você precisa esperar apenas um a três anos após suas dificuldades financeiras para se qualificar para um empréstimo FHA.

Reformas e reparos na casa:  Certos empréstimos da FHA podem ser usados ​​para pagar por melhorias na casa, por meio do programa de seguro hipotecário de reabilitação FHA 203 (k). Se você está comprando um imóvel que precisa de melhorias, esse programa torna mais fácil financiar sua compra e as melhorias com apenas um empréstimo.

Desvantagens de um empréstimo FHA


Pode haver algumas armadilhas associadas a esse tipo de empréstimo.

Seguro hipotecário:  com os empréstimos FHA, o prêmio do seguro hipotecário inicial pode aumentar o saldo do empréstimo, e os prêmios mensais do FHA podem custar mais do que o seguro hipotecário privado. Além disso, em muitos casos, é impossível cancelar o seguro hipotecário sobre os empréstimos da FHA.

Limites de empréstimo:  O FHA pode não conseguir fornecer financiamento suficiente se você precisar de um empréstimo grande. O valor que você pode pedir depende do condado em que você mora. O site FHA Mortgage Limits, do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA, permite que você pesquise esse valor.

Você pode obter um empréstimo FHA apenas para sua residência principal: a casa em que você vai morar. Você não pode obter um para uma casa de férias ou uma propriedade de investimento.

Como obter um empréstimo FHA


Para obter um empréstimo apoiado pelo FHA, você pode começar com um originador de empréstimo local, corretor de hipotecas online ou oficial de crédito em sua instituição financeira.
Analise todas as suas opções e decida sobre o empréstimo certo para suas necessidades.


Você precisará preencher muitos documentos e fornecer muitas informações para obter um empréstimo do FHA.
Para começar, você precisará preencher o Formulário 1003, a Solicitação de Empréstimo Residencial Uniforme. Você também precisará preencher o Formulário HUD-92900-A, o Adendo HUD / VA ao Formulário de Empréstimo Residencial Uniforme. E você terá que fornecer, entre outros itens, seu número de segurança social; verificação de emprego, como recibos de pagamento ou formulários W-2; e suas duas últimas declarações de imposto de renda federal.



Além disso, há várias etapas a serem seguidas e coisas a serem consideradas ao iniciar o processo de obtenção do empréstimo.

Verifique com vários credores: Os credores podem (e fazem) definir padrões mais rígidos do que os requisitos mínimos do FHA.Se  você está tendo problemas com um credor aprovado pelo FHA, talvez tenha mais sorte com outro. É sempre bom fazer compras.

Limites de renda:  nenhum nível mínimo de renda é exigido. Você só precisa de receita suficiente para demonstrar que pode reembolsar o empréstimo. Os empréstimos do FHA são voltados para mutuários de baixa renda, mas se você tiver uma renda mais alta, não será desqualificado, como pode acontecer com certos programas de compra de casa pela primeira vez.

Rácios dívida / rendimento:  para se qualificar para um empréstimo FHA, necessita de rácios dívida / rendimento razoáveis. Isso significa que o valor que você gasta com os pagamentos mensais do empréstimo deve ser relativamente baixo em comparação com sua renda mensal total. Normalmente, os credores procuram que você gaste menos de 31% de sua renda em pagamentos de habitação e 43% (ou menos) de sua renda em sua dívida total (que inclui empréstimos para automóveis, empréstimos estudantis e outras dívidas além de sua casa empréstimo). Mas, em alguns casos, é possível obter aprovação com índices próximos a 50%.


Por exemplo, suponha que você ganhe $ 3.500 por mês.

  • Para atender aos requisitos normais, é melhor manter seus pagamentos mensais de habitação abaixo de $ 1.085 (0,31 x $ 3.500).
  • Se você tiver outras dívidas (como dívidas de cartão de crédito), todos os seus pagamentos mensais combinados devem ser inferiores a $ 1.505 (0,43 x $ 3.500).


Para descobrir quanto você pode gastar em pagamentos, aprenda a calcular o pagamento de uma hipoteca ou use uma calculadora de empréstimo online para modelar seus pagamentos.

Pontuação de crédito: os  mutuários com baixa pontuação de crédito têm maior probabilidade de obter aprovação para empréstimos FHA do que outros tipos de empréstimos. Se você quiser fazer um pagamento inicial de 3,5%, sua pontuação pode chegar a 580. Se estiver disposto a fazer um pagamento inicial maior, poderá obter uma pontuação ainda menor. Um pagamento inicial de 10% é típico para pontuações FICO entre 500 e 579.


Novamente, os credores podem definir limites que são mais restritivos do que os requisitos do FHA.
Se você tiver baixa pontuação de crédito (ou nenhum histórico de crédito), pode ser necessário encontrar um credor que faça a subscrição manual. Esse processo permite que os credores avaliem sua capacidade de crédito, observando informações de crédito alternativas, incluindo aluguel dentro do prazo e pagamentos de serviços públicos.

Vale a pena tentar: mesmo se você achar que não será aprovado, converse com um credor aprovado pela FHA para saber com certeza. Se você não atender aos critérios de aprovação padrão, os fatores de compensação – como um grande pagamento inicial que compensa seu histórico de crédito – podem ajudá-lo a se qualificar.

Empréstimo FHA vs. Hipoteca Convencional


Em teoria, os empréstimos FHA deveriam ter taxas de juros mais baixas do que os empréstimos convencionais porque o credor assume menos risco.
No entanto, Ellie Mae relatou que, em setembro de 2020, a taxa média de um empréstimo FHA de 30 anos nos Estados Unidos era apenas 1 ponto base inferior à taxa média de uma hipoteca convencional: 3,01% contra 3,02%. Essas taxas caíram de 3,10% e 3,12%, respectivamente, em agosto de 2020 e representaram mínimos históricos.



No entanto, se você tem uma pontuação de crédito de 620 ou superior, uma relação dívida / renda de 50% ou menos e pode colocar 20% ou mais para baixo, talvez seja melhor obter um empréstimo residencial convencional.
A redução de pelo menos 20% o isentará de ter que pagar pelo seguro hipotecário.


Se você investir menos de 20% em sua hipoteca convencional, poderá parar de gastar com os prêmios de seguro hipotecário assim que atingir o limite de 20% em seus pagamentos mensais.

História dos empréstimos FHA


Antes que o FHA surgisse em 1934, durante a Grande Depressão, o setor de habitação estava lutando.
Apenas quatro em cada dez famílias possuíam casa própria e os empréstimos à habitação tinham condições onerosas. Por exemplo, os mutuários podiam financiar apenas cerca da metade do preço de compra de uma casa, e os empréstimos normalmente exigiam um pagamento inicial após três a cinco anos.


Usando um empréstimo da FHA, mais mutuários puderam comprar suas casas e as taxas de propriedade aumentaram nas décadas seguintes.


A agência cobre atualmente 8 milhões de residências unifamiliares e quase 12.000 propriedades multifamiliares.O
 programa de empréstimos da FHA ajudou a elevar as taxas de propriedade nos Estados Unidos para uma alta de 69,2% em 2004; a partir daí, caiu 4,5 pontos percentuais até o fim da Grande Recessão causada pela crise das hipotecas de 2008.


Principais vantagens

  • Os empréstimos da FHA são emitidos por credores privados, mas com o respaldo da Federal Housing Administration, que garante os pagamentos da hipoteca.
  • Você pode obter um empréstimo FHA com uma entrada de apenas 3,5%.
  • Você não precisa de uma pontuação de crédito alta para obter um empréstimo FHA.
  • Por meio do programa FHA 203 (k), você pode obter um empréstimo FHA que cobre o custo de renovações ou reparos.
  • Um empréstimo FHA exige que você pague antecipadamente o seguro da hipoteca, bem como os prêmios mensais do seguro da hipoteca.