O que é um empréstimo não conforme?

Publicado por Javier Ricardo


Os empréstimos não conformes são hipotecas que estão fora da jurisdição das seguradoras de empréstimos do governo Fannie Mae e Freddie Mac.

O que são empréstimos não conformes?


Os empréstimos não conformes são empréstimos hipotecários de alto valor e aqueles feitos para tomadores que normalmente não se qualificariam para um empréstimo garantido pela Fannie Mae ou Freddie Mac.

Os empréstimos não conformes geralmente são feitos por credores privados que estipulam os requisitos que os mutuários devem cumprir para aprovação.


Esses empréstimos fazem parte das carteiras de investimento dos credores privados.
Ao contrário dos empréstimos hipotecários convencionais, eles não são agrupados e revendidos.

  • Nome alternativo: Jumbo Loans

Como funcionam os empréstimos não conformes


Em um empréstimo não conforme:

  • Os valores do empréstimo são maiores
  • A documentação é mais extensa
  • O pagamento inicial pode ser maior
  • A pontuação de crédito necessária pode ser maior
  • A relação dívida / renda é firme
  • Pode ser necessário ter reservas de caixa significativas
  • As taxas de juros podem ser mais altas
  • Os custos e taxas de fechamento podem ser maiores

Montantes do empréstimo


Valores de hipotecas não conformes são aqueles acima de $ 510.400 em 2020 e aqueles acima de $ 548.250 em 2021. Em áreas de alto custo, os valores de hipotecas não conformes geralmente começam acima de $ 765.625 em 2020 e acima de $ 822.375 em 2021.


Documentação


Esteja preparado para fornecer ao credor documentação extensa, por vários anos, de suas declarações de imposto de renda, recibos de pagamento, extratos bancários, avaliações de ativos e outro material para se qualificar para um empréstimo hipotecário não conforme.

Pagamento inicial


Alguns credores aceitam um pagamento inicial de apenas 10%, mas geralmente exigem seguro hipotecário privado com um pagamento inicial nesse nível.
Muitos credores exigem um pagamento inicial de cerca de 20% ou até um pouco mais, dependendo do empréstimo. 

Pontuação de crédito


Normalmente é necessária uma pontuação de crédito mínima de 680.
 Como os credores privados fazem empréstimos não conformes, eles definem seus próprios requisitos de pontuação de crédito e podem ajustá-los para mais ou para menos. A qualidade de sua pontuação de crédito afetará a taxa de juros que você paga.

Relação dívida / renda


Os credores podem exigir uma relação dívida / receita de 40% ou menos para um empréstimo não conforme, mas eles podem se contentar com menos se você tiver acesso a uma grande quantidade de ativos líquidos.


Reservas de dinheiro


A maioria dos credores de empréstimos jumbo não conformes pedirá para ver reservas de caixa significativas disponíveis, uma vez que assumiriam uma grande perda em caso de execução hipotecária devido ao tamanho do empréstimo.
O valor das reservas de caixa é definido por cada credor, mas geralmente corresponde a um ano de pagamentos de hipotecas.

Taxa de juro


A taxa de juros de um empréstimo não conforme é quase sempre ligeiramente mais alta do que a de um empréstimo de menor valor.
Os credores tentam ser competitivos e manter as taxas de juros o mais baixas possível.

Custos e taxas de fechamento


Os custos e taxas de fechamento são maiores em uma hipoteca não conforme porque as taxas são calculadas como uma porcentagem do saldo da hipoteca.
Existem também custos de fechamento adicionais para esse tipo de hipoteca – como várias avaliações de propriedades.


Estas são as diretrizes gerais para empréstimos não conformes.
Como os credores são privados, qualquer uma das diretrizes, exceto o limite de empréstimo, fica a seu critério. Por esse motivo, um empréstimo não conforme pode estar disponível mesmo que você tenha entrado em processo de falência.

Alternativa para empréstimos não conformes


Os empréstimos conformes são feitos por bancos e outras instituições financeiras e apoiados pela Fannie Mae e Freddie Mac.
Eles têm características que são diferentes dos empréstimos não conformes:

  • Os empréstimos devem ser de $ 510.400 ou menos em 2020 e de $ 548.250 ou menos em 2021.
  • O pagamento inicial pode ser tão baixo quanto 3% do preço da casa.
  • Os custos de entrada e fechamento podem ser oferecidos.
  • A pontuação de crédito do mutuário não pode ser inferior a 620.
  • A relação dívida / renda geralmente não pode ser superior a 50%, embora 43% seja outro valor comum usado pelos credores. 


Empréstimos não conformes têm alguns benefícios sobre empréstimos não conformes:

  • Flexibilidade: como os empréstimos em conformidade devem seguir os mesmos padrões em todas as instituições financeiras, o mutuário geralmente tem a opção de escolher os credores.
  • Taxas de juros mais baixas: as taxas de juros de empréstimos não conformes são geralmente menores do que as taxas de juros de empréstimos não conformes.


Se você está se preparando para se candidatar a um empréstimo hipotecário em não conformidade ou em conformidade, você deseja manter sua pontuação de crédito dentro do padrão e ter um histórico de crédito impecável.
Examine seu relatório de crédito e certifique-se de que não haja erros que possam prejudicar sua pontuação de crédito.


Principais vantagens

  • Um empréstimo não conforme está fora das regras prescritas pela Fannie Mae e Freddie Mac.
  • Também é chamada de hipoteca jumbo devido ao seu tamanho.
  • Os credores privados os emitem e fazem suas próprias regras.
  • Normalmente, é necessária uma pontuação de crédito impecável para obter um empréstimo inadimplente.