Uma carta de aprovação de venda a descoberto é uma carta que um credor emite ao vendedor se uma oferta de venda a descoberto for aprovada por menos do que o valor que o mutuário deve em uma hipoteca. É emitido pelo credor no final de uma venda a descoberto para exigir o pagamento do empréstimo “a descoberto” em troca da liberação da garantia sobre a propriedade.
Entenda quando as cartas de aprovação de venda a descoberto entram em jogo e o que elas devem conter para realizar uma venda a descoberto sem problemas.
O que é uma carta de aprovação de venda curta?
Uma carta de aprovação de venda a descoberto é um documento emitido por um credor a um vendedor para indicar que ele aprova uma venda a descoberto em que o produto da venda da propriedade ficaria aquém do valor do empréstimo original. A carta estabelece o produto líquido de uma venda a descoberto e outros termos que devem ser cumpridos pelo vendedor e outras partes da transação para que o banco ou outro credor libere a garantia ou reivindicação legal sobre a propriedade e facilite o fechamento de a venda a descoberto.
Embora a aprovação de uma venda a descoberto culmine com a liberação do gravame pelo credor, o credor pode ou não liberar o devedor da dívida remanescente resultante da deficiência ou diferença entre o que o credor era devido e o que recebeu da venda. Ele pode escolher perdoar a deficiência ou tentar recuperar a dívida remanescente do mutuário por meio da liquidação da dívida ou outros meios.
Em uma venda a descoberto, a liberação da garantia sobre uma propriedade nem sempre se traduz em uma liberação da obrigação do mutuário para com a dívida remanescente.
Como funciona uma carta de aprovação de venda curta
Quando um comprador faz uma oferta sobre uma propriedade que foi colocada para uma venda a descoberto em que o produto da venda seria inferior ao valor que o proprietário deve na hipoteca, o comprador e o vendedor normalmente negociam a oferta, o vendedor aceita o oferta, e tanto o comprador quanto o vendedor assinam a oferta. Mas, como o credor aceitaria um pagamento “curto” em tal transação, ele deve aprovar uma venda a descoberto para que ela seja realizada.
Isso significa que o agente do vendedor deve pegar a oferta aceita e apresentá-la ao credor junto com um “pacote de venda a descoberto” incluindo o contrato de compra assinado, uma carta de dificuldades detalhando por que o vendedor não pode manter a casa (uma hipoteca subaquática associada a perda de emprego, por exemplo), e uma narrativa detalhando as tendências locais que exigem a venda a descoberto.
Em geral, um credor só aprovará uma venda a descoberto se as circunstâncias suportarem uma venda a descoberto e o preço de venda e outros termos forem bons para seu resultado financeiro, então ele geralmente fará uma análise final do pacote de venda a descoberto. Se não concordar com os termos da venda proposta, ele pode recusar a venda e geralmente indicará os termos que seriam satisfatórios para aprovação. Mas se aprovar a venda a descoberto, ele emitirá uma carta de aprovação de venda a descoberto ao vendedor em resposta à oferta aceita.
A seguir está um exemplo de uma carta de aprovação de venda curta típica:
Carta de aprovação de venda curta
Caro Jane Doe,
O Price Bank concorda com a venda a descoberto entre o vendedor, Jane Doe, e o comprador, John Hancock, e irá liberar sua garantia, dependendo dos seguintes termos:
- Preço de compra de $ 100.000, no qual a receita líquida mínima não deve ser inferior a $ 80.000.
- Data de fechamento prevista para ou antes de 31/12/20. Uma extensão da data de fechamento requer a aprovação por escrito do Price Bank.
- Os seguintes itens pagos no fechamento:
- Comissão de não mais de $ 4.000
- Custos de fechamento de $ 20.000
- Custos de liquidação pendentes por vendedores, compradores ou agentes
- O mutuário não receberá quaisquer fundos desta venda. Os fundos excedentes acima do preço de compra serão de propriedade e serão pagos ao Price Bank.
A hipoteca será cancelada após a conclusão satisfatória dos requisitos acima. Se uma ação de execução hipotecária foi iniciada contra a propriedade, ela será encerrada.
Todos os pagamentos devem ser feitos em caixa ou cheques visados, pagáveis ao Price Bank no endereço abaixo:
Price Bank
123 Wall Street
New York, NY
ATTN: Price Bank Liquidations
Obrigado
Banco Price
Requisitos para uma carta de aprovação de venda curta
Uma carta de aprovação de venda curta deve conter tudo o que o credor exige do vendedor, juntamente com o comprador e quaisquer agentes, a fim de liberar a garantia e fechar a venda, o que pode incluir:
- Preço de venda
- Receitas líquidas (geralmente o preço de venda menos os custos de fechamento)
- Comissões permitidas
- Liberação do passivo da dívida
- Custos finais
- Data de fechamento
Os mutuários também devem garantir que a carta especifique que o empréstimo foi encerrado com uma venda a descoberto, em vez de uma execução hipotecária. Isso é fundamental porque uma venda a descoberto pode resultar em menos impacto negativo em seu crédito do que uma execução hipotecária. Além disso, o mutuário pode levar até dois anos para poder solicitar uma nova hipoteca após uma venda a descoberto, em comparação com até sete anos após uma execução hipotecária.
No entanto, os termos específicos em uma carta de aprovação de venda a descoberto dependem do credor e do empréstimo. Por exemplo, algumas cartas de aprovação de venda a descoberto não tratam da liberação do passivo da dívida de forma alguma. Se o assunto não for abordado, o credor pode tentar recuperar a deficiência por meio de quaisquer direitos disponíveis de acordo com a lei estadual, incluindo buscar uma sentença de deficiência contra o mutuário.
O prazo para aprovação também pode variar de acordo com o credor, com algumas vendas a descoberto levando até 10 meses. É importante que os vendedores solicitem a um advogado imobiliário qualificado que analise a carta de aprovação da venda a descoberto e levante quaisquer dúvidas ao credor para facilitar uma venda a descoberto suave.
Se você estiver satisfeito com a carta, envie uma cópia para cada uma das três principais agências de crédito para evitar o impacto negativo mais pronunciado em seu crédito causado por uma suposta execução hipotecária. Além disso, apresente a carta aos credores se tiver problemas ao comprar sua próxima casa.
Principais vantagens
- Uma carta de aprovação de venda a descoberto é um documento que um credor emite a um vendedor para reconhecer sua aprovação de uma venda a descoberto.
- Geralmente é emitido em resposta a um pacote de venda a descoberto apresentado ao credor pelo agente do vendedor.
- A carta deve incluir todos os termos que precisam ser cumpridos para que o credor libere a garantia sobre a propriedade, como o produto líquido.
- Os vendedores que receberem uma aprovação devem enviar uma cópia da carta às três agências de crédito para evitar o acerto de crédito mais negativo de uma execução hipotecária.