Uma estimativa de empréstimo é um formulário emitido pelo credor que divide os custos que um potencial mutuário pode esperar pagar por uma determinada oferta de hipoteca. Os mutuários usam-no para comparar diferentes empréstimos hipotecários e selecionar aquele com as melhores condições para suas necessidades.
Entenda como funciona uma estimativa de empréstimo e o conjunto de itens que aparecem dentro de uma antes de comprar uma hipoteca.
O que é uma estimativa de empréstimo?
Uma estimativa de empréstimo é um formulário que o credor emite para o solicitante do empréstimo depois que ele solicita uma hipoteca para comunicar quanto pode esperar pagar pelo empréstimo se ambas as partes concordarem em prosseguir com ele.
O conteúdo e o formato da estimativa do empréstimo são os mesmos, independentemente do credor. Ele contém estimativas do valor do empréstimo, taxa de juros, pagamento mensal, custos de fechamento e outros encargos do empréstimo e tem três páginas.
As estimativas de empréstimos não são exigidas para linhas de crédito de home equity (HELOCs), hipotecas reversas e empréstimos imobiliários pré-fabricados não garantidos por imóveis, entre outras exceções.
Como funciona uma estimativa de empréstimo
Os mutuários devem abordar vários credores e fazer vários cálculos de pagamento do empréstimo ao comprar um empréstimo hipotecário. A obtenção de estimativas de empréstimos pode ajudá-lo a avaliar os custos de cada empréstimo e compará-los com outros empréstimos para que você possa escolher o melhor para suas finanças. Com uma estimativa em mãos de um credor, você pode até negociar uma estimativa melhor com outro credor, como pagar pontos para reduzir sua taxa de juros.
Três dias após o recebimento do seu pedido de hipoteca, antes de terem aprovado ou negado o empréstimo solicitado, os credores enviarão aos solicitantes do empréstimo uma estimativa do empréstimo. Abaixo estão as seções e itens individuais que aparecem no formulário, juntamente com como interpretá-los. Ao comparar várias estimativas de empréstimos, certifique-se de que possuem características gerais semelhantes, o mesmo tipo de taxa de juros (fixa vs. ajustável) e, de preferência, datas de emissão semelhantes. As taxas de juros podem mudar diariamente, portanto, obter suas estimativas com alguns dias de intervalo pode afetar os custos cotados.
- Termos do empréstimo : esta seção importante na primeira página do formulário inclui o valor do empréstimo, a taxa de juros (quanto você pagará para pedir o dinheiro emprestado) e o principal mensal estimado e o pagamento de juros. Ele também informa se você pagará uma multa de pré-pagamento (uma taxa para quitar seu empréstimo antecipadamente) ou um pagamento inicial (um grande pagamento no final do prazo do empréstimo). Certifique-se de que o valor do empréstimo mais o seu pagamento inicial é igual ao preço de venda.
- Pagamentos projetados : também na primeira página, você verá detalhes sobre o pagamento mensal esperado da hipoteca ao longo da vida do empréstimo. Este valor deve incluir principal e juros, impostos, depósito e seguro. Pergunte a si mesmo se você pode ajustar confortavelmente esse valor em seu orçamento mensal.
- Custos no fechamento : esta seção na primeira página contém os custos totais de fechamento que você pode esperar, incluindo seguro pré-pago, taxas de avaliação e seguro de título, e o total que você precisa trazer para a mesa de fechamento, incluindo seu pagamento inicial. Certifique-se de ter dinheiro suficiente acessível para cobrir os custos de fechamento.
- Custos do empréstimo : na segunda página, você encontrará os custos associados à subscrição, originação e processamento do seu empréstimo. Tudo isso vai para seus custos de fechamento e números de fechamento de caixa. Abaixo desta seção, você verá uma lista de “Serviços que você não pode comprar” e “Serviços que você pode comprar”. Preste muita atenção aos “Serviços que você pode comprar”, que podem incluir a inspeção de pragas, a taxa de pesquisa e os custos associados ao título da casa. Chame fornecedores desses serviços de forma independente e tente negociar um acordo melhor do que o que você vê no papel e, potencialmente, compensar seus custos de mudança ou móveis.
- Outros custos : também na segunda página, você encontrará itens não controlados pelo seu credor ou empresa de título – itens como impostos, taxas de transferência, juros pré-pagos e seguro residencial. Isso também contribui para seus custos de fechamento e totais de caixa para fechar.
- Calculando o caixa para fechar : A segunda página do formulário também detalha o total dos custos do seu empréstimo, entrada, quaisquer créditos do vendedor, seu depósito e outros ajustes.
- Comparações : Use esta seção na terceira página para comparar diferentes ofertas de empréstimo em termos de principal versus juros e outros totais de taxas que você terá pago em cinco anos. Ele também contém a taxa de porcentagem anual e a porcentagem de juros total. O último é o valor dos juros que você pagará ao longo de todo o prazo do empréstimo, expresso como uma porcentagem do valor do seu empréstimo hipotecário.
- Outras considerações : Finalmente, a terceira página contém declarações sobre os termos do seu empréstimo, incluindo o atraso no pagamento, refinanciamento e se o credor planeja pagar o serviço do seu empréstimo ou transferência. Esses termos variam de acordo com o credor, portanto, leia-os com atenção.
Para negociar uma estimativa melhor com um credor potencial, várias estimativas de empréstimo são sua melhor ferramenta de negociação. Você sempre pode retornar a um credor e pedir uma estimativa de empréstimo melhor.
Como obter uma estimativa de empréstimo
Seu credor fornecerá uma estimativa de empréstimo assim que receber apenas seis informações sobre você:
- Nome
- Renda
- Número do Seguro Social (o credor o usará para fazer uma consulta sobre o seu crédito)
- Endereço da propriedade
- Valor estimado da propriedade
- Valor do empréstimo desejado
Dito isso, fornecer informações adicionais, como o tipo de empréstimo desejado (convencional ou FHA, por exemplo) e o valor do pagamento, pode resultar em uma estimativa de empréstimo mais precisa.
Lembre-se: uma estimativa de empréstimo não é uma divulgação final. Se não gostar dos termos da oferta, não faça nada. Mas se você gosta dos termos citados em uma estimativa de empréstimo específica e deseja seguir em frente, deve fornecer ao seu oficial de crédito o que é conhecido como sua “intenção de prosseguir” ou seu acordo para avançar com o pedido de empréstimo e rapidamente. Os credores só são obrigados a honrar os termos de uma estimativa de empréstimo por 10 dias úteis. Depois que você expressar sua intenção de prosseguir, o credor solicitará mais informações sobre suas finanças (como sua renda) e fornecerá uma divulgação final com sua confirmação custos do empréstimo.
Estimativa de empréstimo vs. divulgação de fechamento
Uma estimativa de empréstimo não deve ser confundida com uma divulgação de fechamento, que é um documento mais longo detalhando os custos reais que você pagará ao fechar uma hipoteca. No entanto, é útil comparar a divulgação com a estimativa original do empréstimo que você recebeu para garantir a precisão.
As estimativas de empréstimo têm apenas três páginas, enquanto as divulgações finais têm 5. Uma estimativa de empréstimo tem como objetivo fornecer uma estimativa dos custos que você pode esperar com o possível empréstimo; em outras palavras, está sujeito a mudanças. Uma divulgação final contém os detalhes finais do empréstimo selecionado, incluindo o valor e a taxa de juros, o pagamento mensal, os custos de fechamento e os valores do pagamento inicial e do seguro pré-pago, juros e impostos. Quaisquer créditos que você receba do vendedor também serão anotados.
Seu credor precisa apenas de alguns dados para processar uma estimativa de empréstimo. Mas você precisará de um contrato de vendas finalizado e de um pedido de empréstimo totalmente processado antes de obter uma divulgação de fechamento.
Você receberá sua estimativa de empréstimo em até três dias úteis após a solicitação de uma hipoteca. Você receberá a divulgação de fechamento três dias antes da data de fechamento (o mais tardar).
Estimativa de Empréstimo | Divulgação de fechamento |
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Requer informações básicas | Requer um contrato de venda e um pedido de empréstimo processado |
Fornece uma estimativa dos custos do empréstimo | Fornece os custos reais do empréstimo |
Abrange três páginas | Abrange cinco páginas |
Enviado três dias após o recebimento de um pedido de empréstimo | Envie três dias antes de fechar |
Principais vantagens
- Uma estimativa de empréstimo é um formulário que detalha os custos e outros termos de uma hipoteca.
- Os credores emitem esses formulários para os potenciais tomadores de empréstimos dentro de três dias após o recebimento do solicitante da hipoteca e antes de tomarem a decisão de aprovar ou negar o empréstimo.
- O formulário se estende por três páginas e detalha o valor do empréstimo, a taxa de juros, o pagamento mensal e outros custos, alguns dos quais podem ser negociados independentemente para economizar dinheiro.
- Embora os mutuários possam usar o formulário para comparar empréstimos oferecidos por diferentes credores, ele não reflete os custos reais. Esses estão incluídos na divulgação de fechamento.