Uma hipoteca compensada permite que um mutuário pague menos juros sobre uma hipoteca se depositar poupança na mesma instituição financeira. O valor da poupança é então subtraído do saldo da hipoteca, compensando o valor total sobre o qual o mutuário pagará juros.
As hipotecas compensadas são comuns no Reino Unido, Austrália e Nova Zelândia, mas podem parecer diferentes nos Estados Unidos. Veja como eles funcionam, quando podem fazer sentido para os mutuários e quais alternativas estão disponíveis nos EUA
Definição e exemplos de uma hipoteca compensada
Uma hipoteca compensada é um tipo de hipoteca que permite que os mutuários usem suas economias para compensar o valor (o saldo principal) sobre o qual são cobrados juros sobre a nota de hipoteca. A “compensação” é obtida subtraindo o valor que você tem na poupança do saldo principal da hipoteca. O valor da hipoteca compensada resultante é o valor sobre o qual você cobra juros, em vez do principal original da hipoteca.
A fórmula de compensação
Uma hipoteca de compensação pode ser expressa como uma fórmula como esta:
Principal da hipoteca – o valor da poupança = valor da hipoteca compensada
Por exemplo, o valor de compensação seria de $ 280.000 se você tiver uma hipoteca de $ 300.000 e colocar $ 20.000 em poupança ($ 300.000 – $ 20.000 = $ 280.000).
Efeito sobre o empréstimo
Os juros cobrados em uma hipoteca de $ 300.000 a uma taxa de 3% resultariam em um pagamento mensal de $ 1.264. Se essa mesma hipoteca fosse compensada por US$ 20.000 em economia (reduzindo-a para US$ 280.000), os juros cobrados sobre ela resultariam em um pagamento mensal de US$ 1.180. Esta é uma economia de $ 84 por mês, $ 1.008 por ano e $ 30.240 ao longo de 30 anos.
Normalmente, as economias devem ser depositadas na mesma instituição financeira e sua hipoteca deve ser elegível para uma conta de compensação.
Você reduzirá o valor dos juros que está pagando em sua hipoteca em vez de ganhar juros sobre o valor que depositou em sua conta poupança ao vincular suas contas.Economizar em juros significa que você pode ter um pagamento mais baixo e talvez até pagar sua hipoteca mais rapidamente como resultado. Mais economias depositadas em um banco significam menos juros pagos em uma hipoteca.
O depósito de poupança não paga o saldo da hipoteca. O banco retirará o valor da poupança da nota de hipoteca e cobrará apenas juros sobre o valor restante, mas você ainda ficará devendo o valor principal original.
- Nomes alternativos : Hipoteca tudo-em-um, conta de fusão de dinheiro
Como funciona uma hipoteca compensada?
Você pode obter uma hipoteca compensada de duas maneiras.
Os mutuários que já estão em suas casas podem verificar com seu credor para descobrir se sua hipoteca é elegível para uma compensação. Os mutuários geralmente devem ter uma hipoteca de taxa variável para vincular a uma conta poupança. Eles terão que esperar até o término do prazo se tiverem um empréstimo com taxa fixa. Eles podem renovar com uma hipoteca de taxa variável que é elegível para uma conta poupança de compensação após esse ponto.
Novos mutuários podem configurar uma hipoteca de compensação desde o início de um credor de sua escolha.
Os mutuários podem vincular várias contas para aumentar a compensação de poupança. Quanto maior o saldo médio diário, mais você economizará em juros.
Os bancos comparam a conta de poupança compensada a uma linha de crédito home equity (HELOC) vinculada à hipoteca original. Ele reduz o principal da hipoteca quando o dinheiro é depositado na conta. O banco calcula os juros todos os dias com base no principal mais baixo. Como um HELOC, o dinheiro pode ser retirado a qualquer momento para qualquer finalidade. Mas os juros serão mais altos quando o dinheiro for retirado, e há menos dinheiro na conta para compensar a hipoteca.
Preciso de uma hipoteca compensada?
Se você tiver uma conta poupança, vinculá-la a uma hipoteca compensada pode fazer sentido. Você também pode considerar uma hipoteca compensada se desejar aplicar as economias ao principal da sua hipoteca, mantendo o acesso aos fundos.
As economias depositadas em uma hipoteca compensada não renderão juros. A maioria dos mutuários não fica desapontada por perder alguns centavos ou dólares ganhos em juros quando economizam substancialmente mais compensando sua hipoteca.
Você pode inserir seus números na calculadora de hipoteca compensada do Barclays para descobrir quanto economizará com uma hipoteca compensada.
Alternativas para uma hipoteca compensada
Uma hipoteca completa ou conta de fusão de dinheiro nos EUA é semelhante ao conceito por trás de uma hipoteca de compensação no Reino Unido, mas há algumas diferenças importantes.
Tanto a hipoteca compensada quanto as contas multifuncionais ou de mesclagem de dinheiro diminuem o valor dos juros devidos, mantendo os saldos de poupança altos em uma conta “compensada”. A hipoteca completa é única, pois é um HELOC de primeira posição.
A ideia por trás de uma hipoteca completa ou conta de fusão de dinheiro é manter os saldos diários altos para diminuir os juros pagos em uma hipoteca.
Hipoteca Compensada x Hipoteca Tradicional
Uma hipoteca compensada é diferente de uma hipoteca tradicional de várias maneiras:
| Hipoteca Tradicional | Hipoteca Compensada |
|---|---|
| Hipoteca independente | Deve estar vinculado a uma conta poupança, geralmente com a mesma instituição financeira |
| Nenhuma conta poupança vinculada | Conta poupança vinculada |
| Pagar juros sobre o saldo total | Pague juros sobre o saldo menos o valor que você tem em uma conta poupança vinculada |
| Ganha juros na conta poupança | Não rende juros em conta poupança |
| Pode ser uma hipoteca de taxa de juros fixa ou variável | Normalmente usado apenas com uma hipoteca de taxa variável |
Prós e contras de uma hipoteca compensada
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- O pagamento poderia ser menor
- Poderia pagar hipoteca mais cedo
- Acesso instantâneo à poupança
- Pode ser capaz de acessar fundos de pagamento em excesso ou tirar férias de pagamento
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- As taxas de juros podem ser mais altas
- Podem ser cobradas taxas mensais, anuais ou antecipadas
- Geralmente disponível apenas em empréstimos de taxa variável
- Poucos credores dos EUA para escolher
Prós explicados
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- O pagamento pode ser menor : os juros são calculados sobre o principal compensado pelo valor depositado na poupança, portanto, o pagamento da hipoteca pode ser menor como resultado. Quanto mais você depositar na poupança, menores serão os juros, reduzindo assim o pagamento.
- Poderia pagar a hipoteca mais cedo : os mutuários podem usar as economias dos pagamentos de juros reduzidos para fazer pagamentos em excesso, resultando em uma hipoteca que é paga antes da data de vencimento original do empréstimo.
- Acesso instantâneo à poupança : Você ainda deve ter acesso instantâneo ao seu dinheiro na poupança porque não é aplicado ao principal. Isso dá aos mutuários acesso imediato às suas economias enquanto ainda aplica o valor ao principal para reduzir os juros cobrados sobre a hipoteca.
- Pode ser capaz de acessar fundos de pagamento em excesso ou tirar férias de pagamento : seu banco pode permitir que você use esse dinheiro novamente se você pagou mais em sua hipoteca compensada. Você também pode ter a opção de fazer uma pausa nos pagamentos se tiver pago a mais em sua hipoteca.
Contras explicados
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- As taxas de juros podem ser mais altas : a hipoteca compensada é uma taxa variável, então você pode acabar pagando uma taxa de juros mais alta.
- Podem ser cobradas taxas mensais, anuais ou adiantadas : Você pode ter que pagar uma taxa mensal ou anual para uma conta de compensação. As hipotecas all-in-one ou de fusão de dinheiro normalmente cobram taxas iniciais, o que pode dificultar a justificação do custo.
- Geralmente disponível apenas em empréstimos de taxa variável : você terá que esperar até que seu prazo expire para mudar de um empréstimo de taxa fixa para um empréstimo de taxa variável para usar um produto de hipoteca de compensação.
- Poucos credores americanos para escolher : A hipoteca compensada é muito mais comum no Reino Unido, Austrália e Nova Zelândia do que nos Estados Unidos. Os credores nos EUA que oferecem produtos semelhantes os chamam de hipotecas “tudo em um” ou contas de fusão de dinheiro. Estes são essencialmente HELOCs de primeira posição, em vez de hipotecas vinculadas a contas de poupança.
Principais conclusões
- Uma hipoteca compensada pode reduzir seus pagamentos mensais ou ajudar a pagar uma hipoteca mais rapidamente.
- Os juros são cobrados sobre o valor do principal compensado por uma conta poupança vinculada.
- O valor depositado em uma conta poupança vinculada não paga o principal de uma hipoteca, mas ajuda a reduzir os juros, compensando o saldo do principal.