Uma hipoteca de valorização compartilhada, também conhecida como empréstimo SAM, permite que o comprador de uma casa compartilhe uma parte do ganho de sua propriedade em valor com um investidor ou credor. Isso garante um retorno ao credor, portanto, normalmente oferece uma taxa de juros mais baixa e um pagamento mensal mais baixo sobre o empréstimo em troca.
Esses tipos de hipotecas não são tão comuns nos Estados Unidos.
O que é uma hipoteca de apreciação compartilhada?
As hipotecas de valorização compartilhada são semelhantes às hipotecas tradicionais, mas o comprador concorda em pagar uma porcentagem do valor de valorização de sua casa quando revende a propriedade, além de pagar o empréstimo.
O credor oferece uma taxa de juros mais baixa sobre o empréstimo em troca dessa participação na valorização. Os credores geralmente recebem uma parcela de 30% a 50% da valorização da casa, de acordo com a Bright MLS, um serviço de listagem múltipla da área do Meio-Atlântico.
- Acrônimo: empréstimos SAM
Como funciona uma hipoteca de apreciação compartilhada
O valor da sua casa teria aumentado em $ 200.000 se você a comprasse por $ 300.000 e, anos depois, a vendesse por $ 500.000. O credor pode ficar com 30% a 50% desse aumento, ou $ 60.000 a $ 100.000, e você ficaria com o restante se tivesse firmado uma hipoteca de valorização compartilhada.
Este método pode tornar a compra de uma casa e os pagamentos mensais associados mais acessíveis. Também pode permitir que os compradores comprem propriedades com preços mais elevados do que, de outra forma, estariam qualificados.
Os credores às vezes oferecem acordos de valorização compartilhada como um meio de modificações no empréstimo para proprietários que possam estar lutando para se manter em dia com seus empréstimos.
O gestor de empréstimos Ocwen ofereceu programas SAM como parte das modificações do empréstimo nos anos que se seguiram à crise imobiliária. A Ocwen reduziria o saldo principal do proprietário em troca de 25% do valor de valorização do imóvel na revenda. O saldo reduzido seria perdoado desde que o proprietário mantivesse esses pagamentos em dia por um período de três anos.
O mutuário ainda deve pagar o empréstimo original no caso de a casa ser vendida e não valorizar, mas ele não teria que fazer nenhum pagamento com base na valorização ao credor neste caso.
Valorização compartilhada vs. hipotecas de capital compartilhado
Os termos “valorização compartilhada” e “patrimônio compartilhado” são freqüentemente usados de forma intercambiável no setor de hipotecas, mas esses dois produtos de empréstimo não são o mesmo.
O investidor ou credor realmente possui uma parte da propriedade em um acordo de capital compartilhado. Eles podem cobrir parte ou a totalidade do pagamento da entrada e custos de fechamento, ou colocar algum outro investimento na compra inicial da propriedade. Eles então recuperariam sua parcela do patrimônio líquido quando a casa fosse vendida posteriormente, independentemente de o valor da propriedade ter aumentado ou diminuído.
O Unison é um bom exemplo desse tipo de arranjo. Na verdade, a empresa conta como “co-investimento”. A Unison ajudará os proprietários a conseguir um pagamento inicial de 20% na casa, de acordo com seu site. Tanto o proprietário quanto a empresa lucram se o valor da casa aumentar com o tempo.
Outras financiadoras como Point, Haus e Noah adotam abordagens semelhantes.
Existem também versões públicas da hipoteca de capital compartilhado em que municípios, organizações comunitárias ou organizações sem fins lucrativos auxiliam com os custos iniciais da propriedade. Eles podem até oferecer taxas de hipoteca mais baixas para o comprador em troca de uma participação acionária na casa. Muitas vezes, são considerados um tipo de programa de assistência ao comprador.
| Hipotecas de valorização compartilhada | Hipotecas de patrimônio compartilhado |
| O proprietário concorda contratualmente em pagar ao credor uma porcentagem de qualquer aumento no valor na venda da propriedade | O sócio de capital realmente possui parte da propriedade |
| O comprador recebe uma taxa de juros reduzida em troca | O comprador receberá a totalidade ou parte dos custos de entrada e / ou fechamento associados |
| O credor também participa de qualquer perda se a propriedade perder valor | O parceiro de capital irá recuperar seu dinheiro na venda, independentemente de um aumento ou diminuição no valor |
Como Obter um Empréstimo SAM
Você não encontrará hipotecas de valorização compartilhada com frequência nos Estados Unidos. Os compradores de casas têm outras opções para pagamentos iniciais e taxas de juros mais baixas do que no passado, com opções como hipotecas com taxas ajustáveis e empréstimos da Federal Housing Administration (FHA).
Os empréstimos do SAM representam apenas uma “pequena fração” do mercado hipotecário total nos Estados Unidos, de acordo com um estudo da MIT Sloan School of Management.
As regras do IRS sobre tributação de juros complicam a capacidade dos credores de oferecer hipotecas de valorização compartilhada nos EUA
Hipotecas de valorização compartilhada foram vistas no Reino Unido com bastante regularidade em meados da década de 1990, mas o estudo do MIT descobriu que elas “ganharam uma má reputação quando os contratos levaram uma grande parte dos ganhos patrimoniais do proprietário – em alguns casos até 75% – durante um era de dramática valorização dos preços das casas. ”
Principais vantagens
- Uma hipoteca de valorização compartilhada (SAM) promete uma parte da valorização de uma propriedade ao longo dos anos a um credor em troca de uma taxa de juros mais baixa.
- Os credores podem receber até 50% da valorização da casa.
- Os credores também compartilharão as perdas se uma propriedade sofrer desvalorização por algum motivo.
- Essas hipotecas são raras nos Estados Unidos, mas às vezes os credores as oferecem como parte das modificações do empréstimo.
- As hipotecas de valorização compartilhada podem ajudar a reduzir sua taxa de juros e pagamentos mensais, e podem tornar a compra de uma casa mais acessível.