O que é uma hipoteca de taxa fixa?

Uma hipoteca de taxa fixa é um empréstimo hipotecário em que a taxa de juros não muda durante a vida do empréstimo. A taxa de juros está ligeiramente acima da taxa dos títulos do Tesouro quando você contrai o empréstimo. Não vai mudar, mesmo que os rendimentos dos títulos do Tesouro mudem.

As hipotecas de taxa fixa mais comuns são os empréstimos de 15 e 30 anos. Na verdade, 85% dos compradores escolhem hipotecas de taxa fixa em vez de outros tipos que existem. As  alternativas incluem empréstimos de taxa variável e hipotecas com juros apenas. Saiba mais sobre o que é uma hipoteca de taxa fixa para que você possa decidir se ela é certa para você.

O que é uma hipoteca de taxa fixa?

Uma hipoteca de taxa fixa é um empréstimo em que a taxa de juros permanece a mesma durante todo o empréstimo. Os juros são o que o credor cobra para emprestar o dinheiro. O pagamento mensal também serve para pagar o principal do empréstimo – esse é o valor que você tomou emprestado.

As hipotecas de taxa fixa podem ser empréstimos convencionais ou empréstimos garantidos pela Federal Housing Authority (FHA) ou pelo Department of Veterans Affairs. 

Como funciona uma hipoteca de taxa fixa

O pagamento de cada mês é igual à taxa de juros multiplicada pelo principal, mais uma pequena porcentagem do próprio principal. Como uma parte do principal é paga a cada mês, isso torna o pagamento de juros sobre o principal restante um pouco menor também. Como resultado, uma parte maior do seu pagamento mensal vai para o principal a cada mês.

Em outras palavras, a maior parte do pagamento mensal vai para juros no início do empréstimo. Perto do final, a maior parte vai para o diretor.

Como as taxas de juros são determinadas

A taxa de juros é geralmente um pouco mais alta do que o rendimento dos títulos do Tesouro de 30 anos no momento em que a hipoteca é emitida. Os investidores compram hipotecas no mercado secundário quando procuram algo que ofereça mais retorno do que títulos do Tesouro, sem adicionar muito risco. É assim que as notas do Tesouro afetam as taxas de hipotecas.

As taxas de juros em geral têm caído desde 1985. Uma das razões é que o Federal Reserve tem mantido a inflação sob controle desde então. Isso levou a baixas taxas de títulos do Tesouro. Como resultado, as taxas de juros das hipotecas de taxa fixa de 30 anos estão abaixo de 7% desde março de 2002. Em 11 de setembro de 2020, a taxa média de hipotecas fixas de 30 anos é de 2,86%, o que é um valor histórico baixo.

O gráfico a seguir ilustra a variação das taxas de juros entre as hipotecas de taxa fixa de 15 e 30 anos, que vão do ano 2000 até hoje.

Tipos de hipotecas de taxa fixa

Existem três tipos de hipotecas de taxa fixa.

5/1 Hipoteca de taxa ajustável

Uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) 5/1 começa com uma hipoteca de taxa fixa de cinco anos. Após os primeiros cinco anos, varia de acordo com as taxas de juros vigentes.

A vantagem é que a taxa de juros inicial é menor do que em uma hipoteca de 30 anos. A desvantagem é o que acontece depois de cinco anos. Sua taxa de juros pode aumentar rapidamente, dependendo das taxas atuais. Este pode ser um bom empréstimo se você planeja vendê-lo em cinco anos ou se acredita que as taxas de juros cairão. 

Hipoteca de 15 anos

Uma hipoteca de taxa fixa de 15 anos tem uma taxa fixa para todos os 15 anos do empréstimo. Pode ser atraente para os proprietários porque você paga mais do principal a cada pagamento. Isso significa que você pode pagar o principal mais rápido do que com um empréstimo convencional de 30 anos. Você também acumula patrimônio mais rápido.

Por outro lado, as hipotecas de 15 anos têm pagamentos mensais mais elevados. Por esse motivo, há um risco ligeiramente maior de inadimplência se sua renda cair.

Hipoteca de 30 anos

Uma hipoteca de 30 anos é o empréstimo convencional mais acessível. O pagamento mensal é menor do que o empréstimo de 15 anos porque o reembolso se estende por 30 anos. Este pode ser um bom empréstimo se você pretende ficar em sua casa por muito tempo. Também é bom para famílias de baixa renda, pois permite comprar uma casa com menor custo mensal.

Empréstimos em conformidade

Os empréstimos em conformidade têm um valor máximo definido pelo governo federal. O governo os garante por meio do Freddie Mac ou da Fannie Mae. Como resultado, eles podem ser um pouco menos caros do que os empréstimos inadimplentes.

Empréstimos FHA

As hipotecas da FHA são regulamentadas e seguradas pela Federal Housing Administration. Os mutuários podem ter pontuações de crédito mais baixas e pagar menos pela entrada do que um empréstimo convencional.

Alternativas para hipotecas de taxa fixa

Alternativas para uma hipoteca de taxa fixa incluem hipotecas de taxa ajustável, onde a taxa de juros pode mudar ao longo do tempo, ou um empréstimo sem custo, que é realmente onde os custos de fechamento são transferidos para o próprio empréstimo. Você pode acabar pagando mais ao longo da vida do empréstimo com o último porque está pagando juros sobre os custos de fechamento. Você também pode pagar mais com uma hipoteca de taxa ajustável se a taxa aumentar após o período de taxa fixa. Se a taxa diminuir, porém, você pode acabar economizando dinheiro em seus pagamentos mensais.

Prós e contras de hipotecas de taxa fixa

Prós explicados

A vantagem da hipoteca de taxa fixa é que o pagamento é o mesmo a cada mês. Essa previsibilidade facilita o planejamento de seu orçamento. Você não precisa se preocupar com pagamentos futuros mais elevados, como faz com uma hipoteca com taxa ajustável. Você paga um pouco do principal a cada mês. Isso aumenta automaticamente o valor da sua casa. O único motivo pelo qual seu pagamento mensal pode aumentar é se você pagar os impostos imobiliários por meio do pagamento mensal da hipoteca e do aumento de impostos, ou se o seguro da sua casa aumentar.

Você pode fazer pagamentos extras para pagar seu principal mais cedo. A maioria dos empréstimos de taxa fixa não tem penalidades de pré-pagamento. Também pode ser um ótimo empréstimo se você achar que as taxas de juros aumentarão nos próximos anos. Isso ocorre porque sua taxa está bloqueada e não mudará, a menos que você opte por refinanciar.

Contras explicadas

A desvantagem de uma hipoteca de taxa fixa é que a taxa de juros pode ser mais alta do que a de um empréstimo com taxa ajustável ou de um empréstimo somente com juros. Isso torna mais caro se as taxas de juros permanecerem as mesmas ou cairem no futuro.

Outra desvantagem é que você paga o principal a uma taxa mais lenta do que com um empréstimo com taxa ajustável. Os pagamentos durante os primeiros anos destinam-se principalmente a juros. Portanto, isso não é bom se você planeja vender sua casa dentro de cinco a dez anos.

Também pode ser difícil se qualificar para empréstimos com taxa fixa e você pode pagar custos de fechamento mais elevados do que para um empréstimo com taxa ajustável. Ambos são porque os bancos podem perder dinheiro se as taxas subirem. É um grande risco para eles assumirem um empréstimo de 30 anos, porque os bancos querem ser pagos para cobrir esse risco. Se você planeja se mudar em cinco anos ou menos, uma hipoteca com taxa ajustável pode ser uma opção melhor.

Como obter uma hipoteca de taxa fixa

Você pode solicitar uma hipoteca de taxa fixa em quase todos os bancos, cooperativas de crédito ou credores hipotecários. É melhor comparar as taxas entre as empresas. O Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) tem uma ótima ferramenta para ajudá-lo a explorar as taxas de juros.Você também deve comparar taxas, pontos e custos de fechamento. Verifique se o seguro hipotecário também é necessário.

Para sua própria proteção, peça uma hipoteca qualificada. Ele o protegerá de recursos perigosos, como amortização negativa, pagamentos de balão e pontos e taxas em excesso.