O que é uma primeira hipoteca?

Publicado por Javier Ricardo


A primeira hipoteca é o empréstimo principal de uma propriedade.
O empréstimo original é denominado “primeira hipoteca” ou “primeira garantia” quando um imóvel é financiado por vários empréstimos hipotecários. O primeiro credor tem o primeiro direito de reivindicar a casa por meio da execução hipotecária e vendê-la para cobrar a dívida hipotecária no caso de o devedor não pagar a hipoteca.


Um empréstimo novo ou subsequente é a “segunda hipoteca”, “segunda garantia” ou “empréstimo subordinado”.

Uma primeira hipoteca não se refere à hipoteca da primeira casa que um comprador comprou.

O que é uma primeira hipoteca?


Como exemplo, digamos que você comprou uma casa em 2018 com uma primeira hipoteca no valor de $ 200.000.
Você queria reformar sua cozinha em 2019, então fez um empréstimo com o valor total de sua casa para pagar a obra. A hipoteca com a qual você comprou o imóvel é a sua primeira hipoteca, e o empréstimo com garantia real está efetivamente em segundo lugar.


Agora avance para meados de 2020.
Você passou por um momento financeiro difícil e está três meses atrasado nos pagamentos de ambos os empréstimos. O primeiro credor hipotecário inicia o processo de execução hipotecária e, por fim, vende a propriedade por $ 150.000.


O primeiro credor hipotecário usa esses $ 150.000 para pagar seu empréstimo original, que tem um saldo restante de $ 130.000 após os pagamentos que você fez ao longo dos anos.
Os rendimentos restantes – $ 20.000 – iriam para o credor no segundo empréstimo depois que a primeira hipoteca fosse paga.


Isso pode ou não cobrir o saldo remanescente total da segunda garantia, mas o credor do home equity teria pouco como recurso, porque detinha a segunda hipoteca e estava em linha atrás da primeira hipoteca para pagamento.

  • Nome alternativo : Primeira garantia

Como funciona uma primeira hipoteca?


Você pode ter uma primeira hipoteca e um empréstimo hipotecário adicional sobre uma única propriedade por dois motivos comuns.
Múltiplas hipotecas podem ocorrer antecipadamente, quando você está comprando a casa pela primeira vez, ou posteriormente, depois de já estar morando lá por algum tempo, como no exemplo do empréstimo para compra de uma casa.


Alguns compradores usam dois empréstimos hipotecários para comprar sua propriedade.
A primeira hipoteca é usada para cobrir a maior parte do preço de compra da casa, menos um pagamento inicial. O segundo empréstimo ajuda a cobrir o pagamento inicial e os custos de fechamento associados à transação.



Essa estratégia às vezes é chamada de “piggybacking”.
A segunda hipoteca seria o empréstimo sobreposto, às vezes referido como um empréstimo combinado.

Profissionais de empréstimo sobreposto

  • Custos imediatos mais baixos

  • Pode ajudar os compradores a evitar seguro hipotecário privado

Contras do empréstimo sobreposto

  • Dois pagamentos mensais de hipoteca

  • Dois pedidos de hipoteca

  • Taxas de juros mais altas


As segundas hipotecas de home equity permitem que você aproveite o patrimônio de sua propriedade para pagar reformas, contas médicas, dívidas ou quaisquer outras despesas que possa ter.

Tanto os empréstimos imobiliários como os empréstimos sobrepostos são segundas hipotecas e resultam na necessidade de fazer um segundo pagamento da hipoteca todos os meses até que o saldo seja pago.

Primeiras hipotecas vs. segundas hipotecas


A maior diferença entre uma primeira e uma segunda hipoteca é a primeira reclamação sobre a propriedade em caso de inadimplência.
O primeiro credor pode executar a hipoteca sobre a propriedade e usar os retornos para pagar o empréstimo, caso você não faça os pagamentos. O segundo credor só pode reivindicar qualquer parte dos retornos depois que o primeiro empréstimo for pago. 


Por esse motivo, as segundas hipotecas normalmente têm taxas de juros mais altas do que as primeiras garantias.
Eles representam um risco maior para o credor porque o primeiro credor tem o direito de reivindicar a propriedade se você não fizer seus pagamentos. É possível que o segundo credor não receba nada da venda. O segundo credor tem que se proteger, e a taxa de juros mais alta faz parte disso.


Primeira hipoteca

  • Tem o primeiro direito ao imóvel em caso de inadimplência

  • É elegível para a dedução fiscal de juros hipotecários

Segunda hipoteca

  • Taxas de juros mais altas

  • Não tem o primeiro direito ao imóvel em caso de inadimplência

  • Pode não ser elegível para a dedução do imposto de juros hipotecários


Outra grande diferença entre a primeira e a segunda hipotecas é a disponibilidade de dedução do imposto de juros sobre hipotecas federais.
Você pode deduzir os juros que paga no seu primeiro empréstimo até certos limites, mas os juros sobre o patrimônio líquido e as segundas hipotecas não são elegíveis para essa baixa, a menos que você use o dinheiro para “comprar, construir ou melhorar substancialmente” a casa , de acordo com o IRS.



Principais vantagens

  • Uma primeira hipoteca é a garantia primária e original contra uma propriedade.
  • Uma primeira hipoteca pode ser o único empréstimo ou hipoteca, ou pode ser um de dois ou mais gravames contra a propriedade.
  • O primeiro credor hipotecário tem o direito de reivindicar a propriedade e executá-la em caso de inadimplência do tomador do empréstimo ou de outras condições do empréstimo.
  • O primeiro credor hipotecário é pago primeiro com o produto da execução hipotecária quando a propriedade é vendida. A segunda hipoteca e outros detentores de hipotecas recebem apenas o que sobra, se e quando o saldo da primeira hipoteca for satisfeito.