O que é uma relação entre empréstimo e valor?

A relação entre o valor do empréstimo e o valor (LTV) compara o valor de um empréstimo que você espera tomar emprestado com o valor de avaliação do imóvel que deseja comprar. Os credores usam LTVs para determinar o quão arriscado é um empréstimo e se eles irão aprová-lo ou negá-lo. Ele também pode determinar se o seguro hipotecário será necessário.

Uma relação LTV mais alta sugere mais risco porque há uma chance maior de inadimplência.

O que é a relação entre o empréstimo e o valor?

Uma relação entre o valor do empréstimo e o valor do empréstimo informa quanto de uma propriedade você realmente possui em comparação com o quanto você deve no empréstimo que fez para comprá-la. O rácio é utilizado para vários tipos de empréstimos, incluindo empréstimos para habitação e automóveis, e para compras e refinanciamentos.

LTVs são parte de um quadro maior que inclui:

• Sua pontuação de crédito 
• Sua renda disponível para fazer pagamentos mensais
• A condição e a qualidade do ativo que você está comprando

É mais fácil obter empréstimos LTV mais altos com bom crédito. Além do seu crédito, uma das coisas mais importantes que os credores consideram é a relação dívida / receita, os pagamentos da dívida divididos pela sua receita.  Esta é uma maneira rápida para eles descobrirem o quão acessível qualquer novo empréstimo será para você. Você pode assumir confortavelmente esses pagamentos mensais extras ou está se metendo demais?

Como você calcula a relação entre o empréstimo e o valor?

Divida o valor do empréstimo pelo valor de avaliação do ativo que garante o empréstimo para chegar ao índice LTV.

Por exemplo, suponha que você queira comprar uma casa com um valor justo de mercado de $ 100.000. Você tem $ 20.000 disponíveis para um pagamento inicial, portanto, precisará emprestar $ 80.000.

Seu índice de LTV seria de 80% porque o valor em dólares do empréstimo é 80% do valor da casa, e $ 80.000 dividido por $ 100.000 é igual a 0,80 ou 80%.

Como funcionam as relações entre empréstimo e valor

Quanto mais dinheiro um credor lhe dá, mais alto é o índice de LTV e mais risco ele corre. Se você for considerado um risco mais alto para o credor, isso geralmente significa que:

1. É mais difícil conseguir aprovação para empréstimos.
2. Você pode ter que pagar uma taxa de juros mais alta.
3. Você pode ter que pagar custos adicionais, como seguro hipotecário.

Provavelmente, você está lidando com um empréstimo garantido por algum tipo de garantia se estiver calculando o LTV. Por exemplo, o empréstimo é garantido por um penhor sobre a casa quando você pede dinheiro emprestado para comprar uma casa. O credor pode tomar posse da casa e vendê-la por meio de execução hipotecária se você deixar de fazer os pagamentos. O mesmo vale para empréstimos para compra de automóveis – seu carro pode ser retomado se você parar de fazer os pagamentos.

Os credores realmente não querem tomar sua propriedade. Eles só querem alguma garantia de que receberão seu dinheiro de volta de uma forma ou de outra, se você inadimplir. Eles podem vender a propriedade por menos do que o dólar superior para recuperar seus fundos se emprestarem apenas até 80% do valor da propriedade.

Também é mais provável que você valorize sua propriedade e continue fazendo os pagamentos quando colocar mais de seu próprio dinheiro na compra.

O empréstimo é maior do que o valor do ativo que garante o empréstimo quando o índice LTV é superior a 100%. Você tem patrimônio líquido negativo. Você realmente teria que pagar alguma coisa para vender o ativo – você não obteria nenhum dinheiro com o negócio. Esses tipos de empréstimos são freqüentemente chamados de empréstimos “subaquáticos”. 

Razões de LTV aceitáveis

Algo próximo a 80% costuma ser o número mágico dos empréstimos imobiliários. Geralmente, você terá que obter seguro hipotecário privado (PMI) para proteger seu credor se você pedir mais de 80% do valor de uma casa. Essa é uma despesa extra, mas muitas vezes você pode cancelar o seguro assim que ficar abaixo de 80% do LTV.

Outro número notável é 97%. Alguns credores permitem que você compre com 3% de entrada (os empréstimos FHA exigem 3,5%), mas você pagará um seguro hipotecário, possivelmente durante a vida do empréstimo.

Os índices de LTV geralmente ficam mais altos com os empréstimos para automóveis, mas os credores podem definir limites ou máximos e alterar suas taxas dependendo de quão alto será o seu índice de LTV. Em alguns casos, você pode até mesmo pedir emprestado a mais de 100% do LTV porque o valor dos carros pode cair mais acentuadamente do que outros tipos de ativos.

Você está usando o valor da sua casa e aumentando efetivamente o índice de LTV ao contrair um empréstimo com o valor da casa. Seu LTV diminuirá se sua casa ganhar valor devido ao aumento dos preços da habitação, embora você possa precisar de uma avaliação para comprovar isso.  Às vezes, você pode usar o terreno que está construindo como patrimônio para um empréstimo de construção se estiver pedindo dinheiro emprestado para construir uma nova casa.

Limitações das relações de LTV

As taxas de LTV são uma implicação e não uma ciência exata. Não há nenhuma linha gravada em granito que diga que um empréstimo será concedido se o índice de LTV atingir uma determinada porcentagem, mas suas chances de aprovação do empréstimo aumentam se estiver perto de uma porcentagem aceitável.