O que é uma taxa nominal de hipoteca?

Uma taxa nominal de hipoteca é uma taxa básica que não é ajustada por pontos de desconto ou créditos do credor. Se uma taxa nominal de hipoteca é vantajosa ou não depende de sua situação financeira e objetivos. Explicaremos o que é uma taxa nominal de hipoteca, como ela é determinada e como ela pode ser ajustada.

Definição e exemplos de uma taxa nominal de hipoteca 

Uma taxa nominal de hipoteca é uma taxa não ajustada. “Pense em uma taxa nominal de hipoteca essencialmente como uma ‘taxa básica’, sem descontos especiais e sem acréscimos adicionados por um corretor de hipotecas”, disse Tabitha Mazzara, diretora de operações do Mortgage Bank of California, ao The Balance por e-mail.

Você pode estar mais familiarizado com a terminologia “pontos”, algo que uma taxa nominal de hipoteca não inclui, pois é a taxa de hipoteca antes de quaisquer pontos de desconto ou créditos do credor. De acordo com Kevin Leibowitz, fundador e corretor de hipotecas da Grayton Mortgage no Brooklyn, Nova York, uma taxa nominal é a taxa de juros que equivale a 100 centavos de dólar, o que significa que não inclui pontos.

“Então, se um credor está emprestando US$ 100.000, por exemplo, 2,75% pode ser a ‘taxa nominal’ para uma hipoteca de 30 anos”, disse Leibowitz ao The Balance por e-mail. E como não há pontos, explicou ele, o credor receberá US$ 100.000 em uma hipoteca de US$ 100.000.

Como funciona a taxa nominal de hipoteca

A taxa nominal de hipoteca é baseada em uma variedade de fatores. Mazarra diz que é determinado, em parte, pela sua pontuação de crédito, então você sempre quer a melhor pontuação possível antes de solicitar uma hipoteca. Na verdade, seu pedido de hipoteca pode até ser negado por uma pontuação de crédito baixa, ou você pode ser obrigado a pagar uma taxa de juros mais alta porque pode ser considerado um risco de crédito.

Os credores também levarão em consideração o tipo de empréstimo que você está recebendo (como um empréstimo convencional ou FHA), tipo de juros (fixo ou ajustável), preço e localização da casa, prazo ou duração do empréstimo e o valor do seu adiantamento.

De acordo com Leibowitz, o nível de lucratividade também pode ser considerado na taxa nominal de hipoteca. “Então, 2,75% seria paridade para um credor, mas 2,625% seria paridade para outro”, explicou.

A taxa nominal também pode mudar ao longo do tempo, explicou ele, observando que uma taxa nominal de 2,75% pode ser de 3,00% um mês depois. E há também um componente de tempo, acrescentou. “Por exemplo: 2,750% pode ser uma taxa nominal de 30 dias (bloqueio), 2,875% uma taxa nominal de 60 dias (bloqueio) e 3,00% uma taxa nominal de 90 dias (bloqueio).”

Preciso de uma taxa nominal de hipoteca?

Uma taxa nominal não é necessariamente boa ou ruim. De acordo com Tom Parrish, diretor de empréstimos de varejo do BMO Harris Bank em Elmhurst, Illinois, depende do que você está tentando realizar. “Você pode incluir pontos de desconto para aproveitar uma taxa de juros mais baixa ou reduzir seu custo de fechamento”, disse ele ao The Balance por e-mail.

“Os pontos de desconto, ou créditos, são calculados tomando o valor do empréstimo hipotecário vezes os pontos de desconto”, explicou. Por exemplo, se você tivesse um empréstimo de $ 400.000 com crédito de -0,125 pontos de desconto, Parrish disse que seria igual a um crédito de fechamento de $ 500.

E aqui está outra coisa para manter em mente. “Como as taxas de hipoteca mudam diariamente, a taxa de juros da hipoteca pode não ter uma opção de ponto zero a cada dia, mas oferecerá uma taxa próxima a zero com uma opção de ponto positivo ou negativo; por exemplo, uma taxa de juros de 3% com um crédito de -0,125 pontos de desconto”, explicou.

Como a taxa nominal de hipoteca afeta minha hipoteca?

O Consumer Federal Protection Bureau fornece três cenários para explicar como os pontos ajustados à taxa nominal da hipoteca podem afetar a taxa de juros que você receberá. (Os exemplos são de alguns anos atrás, portanto, lembre-se de que as taxas de juros atualmente são muito mais baixas).

• • Cenário 1 : Você tem uma taxa de juros de 5,0% sem pontos. Como não há ajustes de tarifas, não é difícil entender o que você está pagando, o que facilita a comparação de preços.
  • Cenário 2 : Você tem uma taxa de 4,875% + 0,375 pontos. Se for sua intenção manter a hipoteca por um longo tempo, faz sentido pagar mais dinheiro no fechamento. Então, você paga pontos agora para obter uma taxa de juros mais baixa, o que economiza dinheiro ao longo do tempo. Se você pagar US$ 675 a mais em custos de fechamento para obter a taxa mais baixa, pagará US$ 14 a menos em pagamentos mensais pela duração do empréstimo.

• Cenário 3 : Você tem uma taxa de 5,125% – 0,375 pontos. Você pode não ser capaz de pagar mais adiantado e prefere pagar um pagamento de hipoteca maior. Então, você concorda com uma taxa mais alta e o credor coloca os $ 675 em seus custos de fechamento. Como resultado, você pagará US$ 14 a mais em pagamentos mensais pela duração do empréstimo.

Como você viu nos exemplos acima, a taxa nominal de hipoteca pode ser ajustada. “Se o mutuário quiser uma taxa mais baixa, não há problema, mas o credor cobrará do mutuário para fazê-lo (pagando pontos)”, diz Leibowitz.

Por outro lado, se você precisar pagar menos dinheiro adiantado, Leibowitz disse que o credor pagará a você (também conhecido como crédito do credor) para obter uma taxa mais alta. “O crédito fornecido pode ser uma compensação considerável para os custos da hipoteca e/ou da compra da casa.” Em última análise, Leibowitz disse que se resume a pagar agora ou pagar depois.