O que é uma venda curta?

Publicado por Javier Ricardo


Uma venda a descoberto é uma transação imobiliária que ocorre quando um proprietário vende uma propriedade por menos do que devia na hipoteca e o credor aprova o pagamento “curto”.


Entenda o que envolve uma venda a descoberto, como ela difere de uma execução hipotecária e suas alternativas para decidir se é a abordagem certa para sair de sua hipoteca.

O que é uma venda curta?


Uma venda a descoberto é qualquer venda de propriedade em que o produto da venda fica “aquém” do valor original do empréstimo.
Isso ocorre quando um vendedor vende um imóvel por menos do que o saldo do empréstimo e o credor concorda em aceitar menos do que o valor originalmente devido após todos os custos da venda.


As vendas a descoberto são normalmente iniciadas por proprietários em dificuldades que estão submersos em suas hipotecas (o saldo do empréstimo excede o valor justo de mercado da casa) e não podem pagar ou manter a casa, mas querem evitar a execução hipotecária.
Mas também podem ocorrer se o preço de venda aceito de uma casa for superior ao da hipoteca, mas não o suficiente para pagar todos os custos de fechamento e comissões.


Em uma venda a descoberto bem-sucedida, o credor normalmente concorda em liberar a garantia sobre a propriedade em troca de receber o pagamento do empréstimo.
Ele pode perdoar a “deficiência” ou a diferença entre o saldo do empréstimo original e o pagamento ou fazer um plano com o vendedor para liquidar a dívida restante.
 Em ambos os casos, uma vez que o credor receberá um pagamento curto em tal transação, deve concordar em conceder uma venda a descoberto e geralmente só o fará se beneficiar os resultados financeiros do credor. Se o credor não considerar o proprietário ou propriedade uma boa opção para uma venda a descoberto, ele pode desaprovar a venda.

Como funciona uma venda curta


Uma venda a descoberto legítima deve ser uma transação em condições normais de mercado envolvendo um comprador e vendedor não relacionados e um credor de boa-fé.
 O seguinte é um exemplo de como a venda a descoberto típica se desdobra:

  1. Um proprietário tem uma casa que vale menos do que o valor devido na hipoteca, mas deve vendê-la devido às dificuldades.
  2. O vendedor contrata um agente para discutir a proposta de venda a descoberto (conhecida na terminologia de venda a descoberto como “pacote de venda a descoberto”).
  3. O agente do vendedor aborda o credor para avaliar sua disposição em aceitar a proposta e identificar o que o credor exige para uma venda a descoberto.
  4. O vendedor trabalha com seu corretor para definir o preço da casa e colocá-la à venda.
  5. O agente de um comprador faz ao vendedor uma oferta sobre a propriedade.
  6. O comprador e o vendedor negociam a oferta por meio de seus respectivos agentes.
  7. O agente do vendedor aceita a oferta em nome do vendedor, e tanto o comprador quanto o vendedor a assinam, sujeito à aprovação do credor.
  8. O agente do vendedor apresenta a oferta ao credor junto com o pacote de venda a descoberto, incluindo o contrato de compra assinado, uma carta de dificuldades explicando por que o vendedor não pode ficar com a casa e uma narrativa sobre as tendências do mercado local que apóiam a venda a descoberto.
  9. O credor faz uma análise “final” do pacote e, eventualmente, responde com aprovação, recusa ou, em alguns casos, nenhuma resposta. Se o credor recusar a venda a descoberto, eles geralmente declararão os rendimentos líquidos que seriam aceitáveis ​​para aprovação. No caso de aprovação, o credor envia uma carta de aprovação de venda a descoberto ao vendedor para exigir o pagamento do empréstimo em troca da liberação da garantia.
  10. O depósito é encerrado e o produto é entregue ao credor, não ao vendedor.

Para garantir que a venda a descoberto seja uma transação em condições normais de mercado, o comprador e o vendedor geralmente terão que assinar depoimentos confirmando que não são parentes.

Requisitos para uma venda curta


Existem quatro ingredientes essenciais para uma venda a descoberto, que geralmente são tratadas por agentes imobiliários especializados em vendas a descoberto:

  • Uma casa subaquática : isso significa que uma casa tem um valor de mercado justo inferior ao saldo remanescente da hipoteca do proprietário.
  • Um vendedor com dificuldades : a maioria dos credores vê as perdas de emprego, custos médicos inesperados, morte do proprietário, desastres naturais e serviço militar como dificuldades aceitáveis ​​para uma venda a descoberto, para citar alguns exemplos.  Qualquer que seja a dificuldade, deve servir como um claro ímpeto para o proprietário vender “a descoberto”.
  • Um credor disposto : Não adianta prosseguir se o credor recusa a possibilidade de uma venda a descoberto em termos inequívocos, o que raramente acontece. O credor deve pelo menos estar disposto a aceitar uma proposta de venda a descoberto, mas quanto mais proativos e comprometidos forem com a abordagem inicial do agente do vendedor, mais suave provavelmente será a transação.
  • Um comprador qualificado : o ideal é que os compradores sejam pré-qualificados ou pré-aprovados, livres de contingências excessivas e flexíveis com relação ao fechamento.

Os credores geralmente não consideram o mero fato de você ter uma hipoteca subaquática como uma dificuldade que se qualifica para uma venda a descoberto.

Venda a descoberto vs. execução hipotecária


Tanto as vendas a descoberto quanto as execuções hipotecárias fornecem aos proprietários um meio de se desfazer de uma propriedade que eles não podem manter.
No entanto, uma venda a descoberto é uma transação pré-execução hipotecária que ocorre quando você vende uma casa por menos do que deve. A execução hipotecária ocorre quando um credor retoma a sua casa depois de você deixar de fazer os pagamentos exigidos.


Uma venda a descoberto é geralmente um empreendimento voluntário e cooperativo com um credor que permite a você saldar dívidas ou perdoá-las a fim de evitar o ato mais agressivo e, em alguns casos, indesejado, de reintegração de posse pelo credor em execução hipotecária.
Os mutuários os preferem porque eles podem não prejudicar sua pontuação de crédito tanto quanto uma execução hipotecária; além disso, eles podem se recuperar mais rápido porque podem comprar uma nova casa em até dois anos após uma venda a descoberto em comparação com sete anos após a execução hipotecária.
 As vendas a descoberto também levam menos tempo, até 10 meses em comparação com o prazo de execução hipotecária de até um ano.  Os credores também favorecem as vendas a descoberto devido aos seus custos mais baixos.
 

Venda a descoberto Execução de hipoteca
Permite que os mutuários saldem dívidas ou tenham-nas perdoadas pelos credores Resulta na reintegração de posse da casa do mutuário
Demora até 10 meses Demora até um ano
Pode ter um impacto menos negativo no crédito Pode ter um impacto mais negativo no crédito
Permite que você obtenha uma nova hipoteca dentro de dois anos Requer que você espere até sete anos para obter uma nova hipoteca

Alternativas para uma venda curta


Se você está submerso em sua hipoteca e não consegue manter a casa, uma venda a descoberto pode parecer a única maneira de evitar o encerramento.
Mas outras alternativas de encerramento podem estar disponíveis para você.


Discuta sua situação com o seu credor para determinar se você está qualificado para uma modificação do empréstimo em que o credor altera os termos do empréstimo existente para eliminar a necessidade de uma venda a descoberto (por exemplo, reduzindo o principal) ou um refinanciamento de hipoteca ( substituindo-o por um novo).


Principais vantagens

  • Uma venda a descoberto ocorre quando o produto de uma transação imobiliária fica aquém do saldo do empréstimo original.
  • É frequentemente usado por proprietários que estão submersos em suas hipotecas e não conseguem manter a casa, mas querem evitar a execução hipotecária.
  • A venda a descoberto deve ser uma transação isenta de interesses entre um comprador e um vendedor não relacionados, mas geralmente é facilitada por agentes imobiliários e deve ser aprovada por um credor.
  • As vendas a descoberto são preferíveis às execuções hipotecárias por causa de seu impacto menos pronunciado sobre o crédito e prazo mais curto, mas os mutuários em dificuldades também devem discutir outras alternativas de execução hipotecária com os credores.