O IRS diz que não há almoço grátis quando se trata de impostos. Se você transferir a propriedade de sua casa, seja voluntariamente por meio de uma escritura de garantia ou de concessão, ou involuntariamente por meio de execução hipotecária, você vendeu sua casa. Você pode estar sujeito a impostos, mesmo que tenha vendido sua casa com prejuízo, seja em uma venda a descoberto ou por execução hipotecária.
Não parece justo. O pior é que você pode nem descobrir que deve impostos até o dia em que abrir sua correspondência para encontrar um 1099. Lembre-se de que nem todos os 1099 significam que você pagará imposto de renda. Os bancos enviam 1099s como uma questão de rotina.
Falei com Julian Block, um advogado em Larchmont, NY, que foi citado pelo The New York Times como um importante profissional em impostos. Aqui está o que ele tem a dizer sobre impostos, ganhos e perdas em vendas problemáticas, como execuções hipotecárias e vendas a descoberto.
Bloco Juliano sobre ganhos e perdas
“Os vendedores que possuíram suas residências pessoais por longos períodos ainda terão ganhos.
“Mas os vendedores de residências adquiridas nos últimos dois anos ou mais vão incorrer em perdas. Mesmo supondo que não haja queda nos preços, haverá perdas devido a despesas com corretores de imóveis, advogados e similares. Os vendedores não poderão deduzir essas perdas Não faz diferença que sejam obrigados a vender por causa, por exemplo, de mudanças de emprego ou de saúde.
“Além dos problemas para os vendedores de residências pessoais, existem problemas fiscais para os investidores que, digamos, compraram vários condomínios em lugares como a Flórida e não podem revendê-los porque os compradores em potencial estão esperando por novas quedas de preços. Freqüentemente, não vale a pena para aqueles os investidores alugem suas casas; o que eles recebem como pagamentos de aluguel será insuficiente para cobrir seus impostos imobiliários e juros de hipotecas. Sua única opção é vender com prejuízo. ”
Bloqueio na compensação de perdas com ganhos
“Os vendedores podem compensar suas perdas de capital com ganhos de capital. Mas, na ausência de ganhos de capital, o limite anual é de $ 3.000 ($ 1.500 para casais que entram separadamente) no número de perdas que eles podem compensar com sua” renda normal “, ou seja, renda de fontes como salários, pensões e retiradas de planos de aposentadoria. A lei permite que eles transportem as perdas não utilizadas para os anos posteriores. ”
Bloqueio de regras fiscais para execuções hipotecárias
“O IRS tem regras fiscais para execuções hipotecárias ou reintegrações de posse por credores de casas de proprietários que atrasaram seus pagamentos de hipotecas. Pode haver consequências fiscais graves e inesperadas para um proprietário que simplesmente desiste porque tem pouco ou nenhum patrimônio líquido e o credor assume e vende o lugar.
“Nessa situação, o cancelamento ou perdão da dívida pelo credor geralmente significa que o devedor tem renda declarável, embora haja algumas exceções – por exemplo, insolvência.”
Bloqueio de responsabilidade pessoal
“Um exemplo: Brown compra um condomínio e o usa como residência pessoal. Ele paga $ 300.000, entrada de $ 15.000 e faz um empréstimo hipotecário de $ 285.000. Ele é pessoalmente responsável pela hipoteca. Quando o saldo restante do empréstimo é de $ 280.000 , Brown fica inadimplente e o banco credor aceita sua transferência voluntária da unidade, cancelando o empréstimo. Condomínios semelhantes na época são vendidos por US $ 230.000.
“O código tributário trata a transação como uma venda. Brown incorre em uma perda indedutível de $ 70.000, o valor pelo qual a base ajustada de seu condomínio de $ 300.000 excede seu valor de mercado de $ 230.000. Sem dedução pela perda porque Brown usa o condomínio como residência pessoal .
“Brown também tem uma renda declarável de $ 50.000 quando o banco cancela o empréstimo. Os $ 50.000 é o valor pelo qual a dívida de $ 280.000 excede o valor de mercado de $ 230.000.
“Insira o IRS quando a propriedade hipotecada for executada ou recuperada e o banco a readquirir ou o banco souber que Brown abandonou a propriedade. O banco envia um Formulário 1099-A para Brown e o IRS. Usando os números do exemplo, o 1099-A indica o preço da oferta de execução hipotecária (US $ 230.000), o valor da dívida de Brown (US $ 280.000) e se ele era pessoalmente responsável. O cancelamento da dívida (aqui, US $ 50.000) é tributado com base nas taxas de renda normal, o mesmo que para o salário. ”
Dívida garantida sem responsabilidade pessoal
De acordo com a Kleinrock Publishing, o IRS diz que os vendedores que não são pessoalmente responsáveis por uma dívida irão realizar um valor que inclui a dívida cancelada integralmente, mesmo que o valor do imóvel que é garantia da dívida seja menor, o que pode ser compensado dependendo do sua base ajustada na propriedade. A compra de empréstimos em dinheiro garantidos por bens imóveis na Califórnia não tem responsabilidade pessoal.
Por exemplo, a Sra. Smith compra uma casa avaliada em $ 300.000, oferece $ 30.000 e faz uma hipoteca de $ 270.000. Smith para de fazer pagamentos. O banco executa a hipoteca de um saldo de empréstimo de $ 260.000, e o valor de mercado da casa caiu para $ 250.000. Smith tem uma base ajustada de $ 295.000 devido à perda de $ 5.000 com vítimas. A quantia que Smith percebe com a execução da hipoteca é de $ 260.000. Smith calcula seu ganho ou perda comparando $ 260.000, que é o valor realizado, com sua base ajustada de $ 295.000. Ela tem uma perda realizada de $ 35.000.
Antes do encerramento ou venda, planeje com antecedência
Antes de vender a descoberto ou executar uma hipoteca, procure aconselhamento jurídico e tributário. Faça o planejamento tributário com antecedência, antes que seja tarde demais.
Para obter mais informações, entre em contato com um contador público certificado ou verifique o site do IRS.
Uma correção temporária, chamada Mortgage Forgiveness Debt Relief Act de 2007, fornece alívio da tributação de perdão de dívidas para certos proprietários-ocupantes e pode expirar antes das renovações. As leis da Califórnia são diferentes para a tributação de vendas a descoberto devido ao Código Civil CA 580e e cartas de hipotecas emitidas pelo IRS e em nome do Franchise Tax Board. Procure consultores fiscais competentes para determinar se você está isento de tributação.
Fonte: Os livros do advogado Julian Block incluem “The Home Seller’s Guide to Tax Savings”, elogiado pelo professor de direito James Edward Maule, da Villanova University, como “Uma explicação bem organizada e de fácil leitura das regras fiscais”.