Por lei, os corretores de imóveis não podem preencher as divulgações da casa de nenhum vendedor, a menos que o corretor seja o vendedor ou uma parte da transação. No entanto, isso não impede que alguns agentes ingênuos concluam divulgações em nome de seus clientes e se abram para processos judiciais em potencial. Afinal, são principalmente os processos judiciais que levaram à criação de muitos dos formulários de divulgação que os agentes pedem aos vendedores para preencher.
Seu agente deve saber as divulgações exigidas em seu estado. Aqui estão alguns dos mais comuns.
Divulgações Federais
Cada estado tem suas próprias leis sobre divulgações, portanto, os formulários variam dependendo de onde você mora. No entanto, algumas divulgações se aplicam em todos os estados. Uma divulgação federal, como tinta à base de chumbo, é necessária para todas as transações se a casa foi construída antes de 1978. A divulgação também dá ao comprador 10 dias para conduzir inspeções de tinta à base de chumbo, a menos que esse período de contingência seja dispensado por escrito.
Os perigos do chumbo são significativos, portanto, esta é uma divulgação obrigatória se sua casa foi construída antes de 1978 ou se você conhece qualquer fonte possível de tinta com chumbo na propriedade. Mesmo sendo proibido, ainda existem locais onde se vende tinta com chumbo.
Fatos Relevantes
Fatos materiais são comumente referidos como qualquer coisa que afetaria a decisão do comprador de comprar ou o preço e os termos de sua oferta. Em outras palavras, se você tem conhecimento sobre um defeito, ele deve ser divulgado. Não fazer isso pode sujeitá-lo a uma ação judicial mais tarde.
Alguns estados têm requisitos mais rígidos. Na Califórnia, para seguro, os vendedores são obrigados a notificar os compradores se uma morte ocorreu na propriedade nos últimos três anos. Alguns compradores ficam incomodados com esse conhecimento e podem até perguntar especificamente. Não importa em que estado você esteja, você deve responder com sinceridade, se responder.
Muitos compradores de casas estão bem com a notícia de uma morte ocorrendo na casa, desde que não seja violenta ou horrível. Também há compradores que acreditam que as casas são assombradas por ex-ocupantes que morreram na casa. Se você tiver detalhes específicos, pode querer compartilhá-los com o comprador, a menos que se trate de AIDS. Consulte as leis locais e um advogado imobiliário para obter conselhos sobre mortes envolvendo HIV – existem muitos regulamentos em vigor para prevenir a discriminação.
Problemas de base
Em áreas com porões, problemas de fundação ou problemas com água podem ser uma grande preocupação. Geralmente, é necessário que você divulgue esses problemas, mesmo quando agora você já sabe todos os detalhes. Se houver qualquer sinal de possível dano por água, geralmente é melhor divulgá-lo claramente e oferecer um crédito para remediar o problema.
Divulgações Externas
Alguns estados exigem divulgações sobre itens que afetam ou podem afetar a propriedade, como:
- Terremotos
- Riscos naturais
- Mudanças de zoneamento
- Zonas de inundação
- Os riscos de incêndio
- Poluição sonora
- Poluição do solo
- Poluição do ar
Às vezes, essas revelações podem parecer dolorosamente óbvias. Devido ao grande volume de ações judiciais, a Associação de Corretores de Imóveis da Califórnia publica vários formulários de divulgação para compradores, alguns dos quais informam ao comprador que, se ele comprar uma casa em um campo de golfe, bolas de golfe errantes podem quebrar suas janelas. Porque? Porque um proprietário que comprou em um campo de golfe uma vez processou por não divulgação quando bolas de golfe quebraram sua janela panorâmica.
Divulgação de reparos domésticos
Em geral, é uma boa prática divulgar todos os reparos significativos que você fez durante o tempo que passou em uma casa. Também é bom ter cuidado ao usar a palavra “conserto”, pois pode implicar em consertos permanentes que você não pode garantir. Por exemplo, se você teve um vazamento sob sua pia em um ponto, pode divulgar os reparos da seguinte forma:
“Os canos sob a pia da cozinha vazaram uma vez. Paguei à ABC Plumbers US $ 175 para estancar o vazamento. Os canos não mais vazaram desde então.”
Os tubos estão como novos? Provavelmente não. Portanto, não garanta isso. Simplesmente compartilhe que você corrigiu a situação.
Em muitos casos, os compradores de casas sentem-se aliviados quando sabem que certas coisas foram reparadas. Isso traz segurança para os compradores se eles souberem que um vendedor substituiu um telhado, melhorou a parte elétrica e o encanamento ou aparafusou a fundação, por exemplo.
The Bottom Line
As leis de divulgação residencial são projetadas para proteger tanto o comprador quanto o vendedor. Os compradores devem sempre perguntar por eles se o vendedor não fornecer a informação voluntariamente, e os vendedores devem estar sempre à frente para evitar problemas posteriores. Esteja você procurando uma casa ou colocando a sua no mercado, trabalhe com seu corretor para garantir que tudo seja devidamente divulgado.