O título comercial lastreado em hipotecas (CMBS) é um tipo de título de renda fixa garantido por empréstimos imobiliários comerciais. Esses empréstimos são normalmente para propriedades comerciais, como prédios de escritórios, hotéis, shoppings, prédios de apartamentos e fábricas.
Saiba mais sobre CMBSs, como funcionam e o que significam para investidores individuais.
O que é um CMBS?
Os bancos criam títulos lastreados em hipotecas comerciais tomando um grupo de empréstimos imobiliários comerciais, agrupando-os e vendendo-os de forma securitizada como uma série de títulos. Eles normalmente organizam cada série em tranches, também chamadas de segmentos. Os títulos são classificados da classificação mais alta e de risco mais baixo (emissão sênior) até a classificação mais baixa e de risco mais alto (emissão júnior).
Os investidores pagam mais por CMBSs de emissão sênior do que por emissão júnior devido ao risco reduzido.
A emissão sênior é a primeira na fila para receber os pagamentos de principal e juros, enquanto as emissões mais secundárias serão as primeiras a sofrer prejuízo se o tomador entrar em default. Os investidores escolhem em qual emissão investem com base no rendimento desejado e na capacidade de risco.
Como funcionam os CMBSs?
Imagine que um investidor imobiliário ou empresário adquira uma propriedade comercial. Eles usam um banco para financiar a compra e receber uma hipoteca. O banco agrupa essa hipoteca com outras hipotecas e então as transforma em títulos que eles vendem aos investidores depois de avaliá-los.
O credor original recebe o dinheiro das vendas dos títulos e um gerente de serviços assume os títulos. Os títulos então começam a gerar rendimentos fixos para os detentores dos títulos, e o credor original usa os fundos para emprestar para outra pessoa.
Os títulos lastreados em hipotecas comerciais geralmente têm períodos de bloqueio que evitam que os empréstimos subjacentes sejam pagos antecipadamente.
A securitização de empréstimos permite que os bancos façam mais empréstimos e oferece aos investidores institucionais uma alternativa de maior rendimento aos títulos do governo; também torna mais fácil para os mutuários comerciais obterem acesso aos fundos.
O que isso significa para investidores individuais
Embora seja possível investir em títulos lastreados em hipotecas comerciais individualmente, eles geralmente pertencem apenas a investidores ricos, entidades de investimento ou gestores de fundos negociados em bolsa (ETFs).
Vários ETFs especializados em títulos lastreados em hipotecas (MBS), que são títulos criados a partir de hipotecas residenciais em vez de comerciais, também investem em títulos lastreados em hipotecas comerciais. Para investidores de varejo, esses ETFs podem ser a melhor maneira de investir nesses títulos de dívida porque eles apresentam um risco razoavelmente diversificado sem um grande investimento.
Os CMBSs oferecem aos investidores uma alternativa aos fundos de investimento imobiliário (REITs) como uma maneira conveniente de investir no mercado imobiliário dos EUA. Existem diferenças significativas entre os dois investimentos. REITs são ações, enquanto CMBS são títulos de dívida (investimentos criados a partir de instrumentos de dívida).
Vantagens e desvantagens dos CMBSs
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CMBSs são maiores e têm padrões de subscrição mais rigorosos do que MBSs
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Retornos mais altos do que títulos corporativos ou governamentais
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Os empréstimos por trás de um CMBS são de prazo fixo
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Risco de pré-pagamento menor do que MBSs
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Existe um alto risco de inadimplência
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Pode ser afetado pelo mercado imobiliário
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As classificações dependem da honestidade e integridade do credor original
Vantagens explicadas
Os CMBSs escreveram após a crise financeira de 2008 tendem a ser maiores e caracterizados por padrões de subscrição mais rígidos. Os CMBSs no mercado de títulos geralmente oferecem retornos mais elevados do que os títulos corporativos ou governamentais.
Os empréstimos que garantem os CMBSs são normalmente de prazo fixo. Eles não podem ser reembolsados antecipadamente pelo mutuário sem multa. Como resultado, os CMBSs geralmente oferecem risco de pré-pagamento substancialmente menor do que títulos lastreados em hipotecas residenciais.
O risco de pré-pagamento é a possibilidade de que a queda nas taxas de juros faça com que os mutuários refinanciem e paguem suas hipotecas antigas mais cedo do que o esperado. O pré-pagamento da hipoteca faz com que os investidores imobiliários recebam um rendimento menor do que o previsto.
Desvantagens explicadas
Como no caso dos títulos corporativos, os títulos comerciais lastreados em hipotecas correm o risco de inadimplência. Se os mutuários subjacentes não conseguirem fazer seus pagamentos de principal e juros, os investidores em CMBS podem sofrer perdas. O risco de emissões individuais pode variar de acordo com a força do mercado imobiliário na área específica onde o empréstimo foi originado e a data de emissão.
Por exemplo, títulos lastreados em hipotecas comerciais emitidos durante um pico de mercado ou em um momento em que os padrões de subscrição eram baixos provavelmente representam riscos mais elevados. Os CMBSs também podem ser afetados negativamente pela fraqueza no mercado imobiliário, conforme demonstrado em 2008 e 2009. Os empréstimos dos CMBS cessaram na esteira da crise financeira de 2008, mas gradualmente voltaram à medida que as condições do mercado melhoraram.
Os CMBSs oferecem aos investidores uma forma legítima de investir no mercado imobiliário dos EUA, mas se eles forem avaliados incorretamente ou desonestamente representados, podem apresentar aos compradores os mesmos riscos não compensados que as fatídicas crises de hipotecas subprime que ameaçaram a economia dos EUA na Grande Recessão de 2008
Principais vantagens
- Os CMBSs são lastreados por imóveis comerciais, não residenciais.
- Os bancos agrupam hipotecas comerciais e criam títulos a partir delas.
- Os CMBSs são caros para investir, mas os investidores individuais podem investir em ETFs criados a partir dos CMBSs.
- Os CMBSs são baseados em empréstimos a prazo fixo, o que reduz o risco de pré-pagamento.