Uma hipoteca “de cabeça para baixo” ou “subaquática” é aquela em que o saldo principal remanescente excede o valor justo de mercado da propriedade. Isso pode acontecer por uma série de razões, mas geralmente está relacionado a quedas na economia.
Muitos proprietários correram para despejar suas casas de cabeça para baixo quando os preços das moradias começaram a cair em 2005, mas outros resistiram. Eles assistiram ao colapso dos preços de suas casas e muitos provavelmente se sentiram como o último capitão em um navio que está afundando.
A boa notícia é que existem muitas opções disponíveis se você se encontrar nessa situação. Os credores quase invariavelmente perdem dinheiro em situações de execução hipotecária, então você pode ter mais poder de barganha do que você imagina.
Uma redução principal
A melhor solução para aquela casa de cabeça para baixo é virar novamente para cima. Uma maneira de fazer isso é por meio de um programa de redução do principal.
O problema com essa opção é que seu banco teria que esquecer e perdoar a parte da dívida hipotecária que não é coberta pelo valor. Nem todo banco fará isso. Na verdade, poucos bancos o farão, mas você deve perguntar apenas para ter certeza.
Pode parecer contra-intuitivo que o banco recusasse uma redução do principal porque provavelmente estaria disposto a fazer uma venda a descoberto, o que também envolve o perdão da dívida. Você deve se perguntar por que o banco não perdoa a dívida para você – um mutuário que fez os pagamentos em dia e está em dia com o banco – em vez de um terceiro comprador.
Essa seria uma excelente pergunta para fazer ao seu banco se você tentar negociar um acordo de redução.
A solução de venda curta
Uma venda a descoberto é provavelmente sua segunda melhor opção do ponto de vista puramente financeiro, logo após uma redução do principal.
Uma venda a descoberto elimina a dívida da hipoteca, e o processo o libertará da obrigação e da responsabilidade da hipoteca, pelo menos em alguns estados. O banco concorda basicamente em permitir que você venda sua casa pelo valor justo de mercado, mesmo que esse valor seja inferior ao saldo do empréstimo.
Uma venda a descoberto pode ser menos dispendiosa para o banco do que uma execução hipotecária.
Existem muitos tipos diferentes de vendas a descoberto, então converse com um experiente agente de vendas a descoberto para descobrir qual é o melhor para você. A experiência de um agente experiente pode fazer a diferença entre receber dinheiro pela venda a descoberto ou ter o banco rejeitando totalmente a venda a descoberto.
Modificação de empréstimo
Alguns proprietários não se importam com o fato de provavelmente deverem mais do que o valor de suas propriedades por anos e anos se escolherem uma modificação do empréstimo. O saldo da sua hipoteca pode ser insignificante em comparação com a maneira como você se sente em relação à sua casa.
Você não quer se mover em nenhuma circunstância. Você ficaria feliz se o seu credor apenas reduzisse o seu pagamento mensal. Os proprietários que seguem esse caminho geralmente estão empregados e podem arcar com seus pagamentos, mas o pagamento da hipoteca representa mais de 1/3 de sua renda mensal bruta. Eles ficam satisfeitos se puderem pagar menos do que isso.
A Solução de Refinanciamento
O programa HARP anterior foi praticamente um fracasso, então o governo o modificou. O HARP foi oferecido apenas para empréstimos existentes da Fannie Mae e Freddie Mac a partir de 2018, então mesmo essa versão expirou em 31 de dezembro de 2018.
Freddie Mac então ofereceu um programa Enhanced Relief Refinance se fosse o proprietário do seu empréstimo. Você deve ter pago a hipoteca dentro do prazo por pelo menos seis meses para se qualificar e não pode ter atrasado mais de um mês qualquer pagamento no ano anterior.
Você não pode ter refinanciado previamente por meio do HARP, e algumas outras restrições também se aplicam.
A maioria dos mutuários que solicita um refinanciamento o faz porque deseja manter suas casas e deseja um pagamento mensal mais baixo, além de uma taxa de juros mais baixa.
A principal desvantagem é que o refinanciamento não reduzirá seu saldo principal, e um refinanciamento tradicional por meio de um banco está praticamente fora de questão se você estiver debaixo d’água. Normalmente, você deve ter patrimônio líquido em sua casa para ser aprovado.
Basta ir embora
A dor pode rapidamente se transformar em hostilidade depois que o proprietário tenta trabalhar dentro do sistema de um banco, mas não consegue chegar a uma solução. Esses proprietários frustrados e zangados tendem a parar de fazer pagamentos de hipotecas e enviar a casa para execução hipotecária.
Você pode pensar que está “arriscando as contas”, mas provavelmente só vai acabar se machucando. O que isso fará com o seu crédito pode ser apenas a ponta do iceberg. Provavelmente, você terá que esperar mais sete anos antes de se qualificar para uma hipoteca novamente. Existem opções melhores do que a execução duma hipoteca para um proprietário.
Devolva a casa
Você não pode tecnicamente devolver uma casa ao banco porque o banco não era o proprietário dela. Um banco pode confiscar uma casa na execução hipotecária, reivindicando a garantia do empréstimo, mas não “retira-a”.
Banks vai , por vezes, oferecer para permitir que os proprietários de escritura suas propriedades para o banco, no entanto. Esse processo é denominado escritura em vez de execução hipotecária. Você está efetivamente dizendo: “Não vou fazer mais nenhum pagamento da hipoteca, mas você não precisa executá-la porque vou apenas lhe dar a propriedade”.
Isso geralmente é do interesse do banco, mas raramente é do interesse do proprietário. Seu crédito ainda será afetado e você provavelmente não sairá com nada mais do que em uma situação de execução hipotecária.
A solução de falência
Este é praticamente um último esforço, especialmente se sua casa de cabeça para baixo for seu único problema financeiro. Mas você pode considerar entrar com pedido de proteção contra falência se suas outras dívidas ficaram fora de controle e você precisa desesperadamente de algum alívio financeiro.
Um pedido de falência do Capítulo 7 apaga ou “cancela” suas dívidas restantes depois que o administrador judicial toma posse de qualquer propriedade não isenta que você possui e a vende para satisfazer o máximo possível do que você deve.
Uma falência do Capítulo 13 envolve a celebração de um plano de pagamento para saldar suas dívidas por um período de anos sob a supervisão do tribunal, geralmente em condições melhores do que aquelas com as quais você está lutando.
Provavelmente, você perderá sua casa em um processo do Capítulo 7, mas pode ser capaz de salvá-la em uma falência do Capítulo 13. Seus pagamentos de hipoteca são normalmente incluídos em seu plano de pagamento.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora-associada na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.