As vendas de opções de arrendamento tornaram-se instrumentos de financiamento populares no final dos anos 1970 e no início dos anos 1980, e foram usadas principalmente como uma forma de contornar as cláusulas de alienação em hipotecas. No entanto, eles também têm algumas outras vantagens. Os proponentes alegaram que a venda não foi uma venda porque era um arrendamento, mas os tribunais argumentaram o contrário.
Hoje, as opções de compra, opções de arrendamento e contratos de compra de arrendamento são três documentos de financiamento separados. Embora semelhantes, eles diferem nos detalhes mais sutis porque as variações são específicas do estado e nem todos os estados têm leis idênticas. Consulte um advogado imobiliário antes de entrar em um desses contratos com um vendedor para garantir que você entenda suas implicações.
Opção de Compra
Com a opção de rota de compra, o comprador paga ao vendedor o dinheiro pelo direito exclusivo de comprar a propriedade dentro de um prazo especificado (geralmente de seis meses a um ano). O comprador e o vendedor podem concordar com um preço de compra naquele momento, ou o comprador pode concordar em pagar o valor de mercado no momento em que sua opção for exercida. É negociável, mas muitos compradores desejam fixar o preço de compra futuro no início.
O dinheiro da opção raramente é reembolsável e, embora ninguém mais possa comprar a propriedade durante o período da opção, o comprador pode vender a opção para outra pessoa. O comprador não é obrigado a comprar o imóvel; se eles não exercerem a opção e comprarem o imóvel ao final da opção, ela simplesmente expira.
Opção de locação
Uma opção de aluguel funciona da mesma maneira. Em uma opção de arrendamento, o comprador (o locatário do imóvel) paga ao vendedor (o proprietário do imóvel) dinheiro da opção pelo direito de comprar o imóvel posteriormente. O dinheiro da opção de arrendamento pode ser substancial. O comprador também concorda em arrendar a propriedade do vendedor por um valor predeterminado de aluguel durante a vigência do contrato de opção de arrendamento. Os termos também são negociáveis, mas como uma opção, geralmente são de 1 a 3 anos.
O dinheiro da opção geralmente não se aplica ao pagamento da entrada, mas uma parte do pagamento do aluguel mensal pode ser aplicado ao preço de compra. Ninguém mais pode comprar o imóvel durante o período de opção de arrendamento e, neste caso, o comprador geralmente não pode ceder a opção de arrendamento sem a aprovação do vendedor. Se o comprador não exercer a opção de arrendamento e comprar o imóvel no final do prazo, a opção expira. O comprador não é obrigado a comprar o imóvel.
Compra de aluguel
A compra por arrendamento é outra variação do mesmo tema, com algumas pequenas diferenças. O comprador (locatário) paga ao vendedor (o dono da propriedade) o dinheiro da opção pelo direito de comprar a propriedade mais tarde, e eles concordam com um preço de compra – geralmente igual ou um pouco mais alto do que o valor de mercado atual. Durante o prazo da opção, o comprador concorda em arrendar a propriedade do vendedor por um valor de aluguel predeterminado.
Os termos do contrato de locação e compra são negociáveis, mas, novamente, a duração típica é geralmente de 1–3 anos.
O comprador solicita um financiamento bancário e paga integralmente ao vendedor no final do prazo. Embora o dinheiro da opção geralmente não se aplique ao pagamento inicial, uma parte do pagamento mensal do arrendamento vai para o preço de compra. O valor do aluguel mensal normalmente é maior do que o valor de aluguel de mercado justo por esse motivo.
O dinheiro da opção não é reembolsável. Ninguém mais pode comprar a propriedade a menos que o comprador entre em inadimplência, e o comprador normalmente não pode atribuir o contrato de locação de compra sem a aprovação do vendedor. Os compradores geralmente são responsáveis pela manutenção do imóvel e pelo pagamento de todas as despesas associadas à sua manutenção durante o prazo, incluindo impostos e seguros, e são contratualmente obrigados a comprar o imóvel.
Passos a Tomar
Ao fazer uma opção de arrendamento ou compra de arrendamento, contrate um advogado imobiliário para redigir os documentos e explicar seus direitos, incluindo os de posse e consequências de inadimplência.
A propriedade pode estar onerada por empréstimos subjacentes que contêm cláusulas de alienação, dando ao credor o direito de antecipar o empréstimo quando o proprietário celebra tal acordo.
Às vezes, os vendedores dão o dinheiro da opção ao seu corretor de imóveis como pagamento integral da comissão. Os corretores nem sempre estão envolvidos no exercício de opções de aluguel ou no cumprimento de contratos de compra e venda, e você provavelmente ainda precisará de um advogado imobiliário. se você contratou representação de agente imobiliário. Os agentes não são advogados e não podem fornecer aconselhamento jurídico. Obtenha todas as divulgações e faça sua devida diligência, assim como faria com uma venda regular, incluindo o seguinte:
- Faça uma inspeção residencial
- Examine a política de título
- Obtenha uma avaliação
- Leia todas as divulgações do vendedor
Você também pode querer obter inspeções de pragas, uma certificação de telhado, um plano de garantia da casa e considerar a contratação de outros inspetores qualificados também.
Benefícios para ambas as partes
Proprietários de propriedades difíceis de vender geralmente oferecem contratos de arrendamento mercantil e o vendem a um comprador convencional que pagaria ao vendedor em dinheiro se a propriedade fosse uma ameixa e fácil de vender. Os vendedores geralmente obtêm o valor de mercado pelos preços de hoje e o alívio de sair do bolso para o pagamento da hipoteca de um imóvel vago durante o prazo.
Embora os pagamentos do arrendamento possam exceder o aluguel de mercado, o comprador está construindo um pagamento inicial em alguns casos e garantindo que a propriedade irá apreciar além do preço de compra acordado. Os compradores geralmente fazem um pequeno pagamento inicial com pouca ou nenhuma qualificação, tornando a compra por arrendamento uma forma atraente de aproveitar os benefícios da casa própria.
Os compradores entram em um plano de economia forçada quando parte do pagamento do arrendamento é creditado no preço de compra no final do contrato de opção de arrendamento. Se o comprador entrar em default, o vendedor não reembolsará nenhuma parte dos pagamentos do arrendamento ou dinheiro da opção, e eles podem reter o direito de processar por execução específica.
Consequências fiscais
O IRS classificou essas transações como vendas a prazo, não arrendamentos, e regras especiais podem ser aplicadas a elas no momento do imposto. Uma parte dos pagamentos de aluguel do comprador às vezes pode ser categorizada como juros e, portanto, seria dedutível de impostos.
Já para o vendedor, a opção de pagamento pode ser tratada como entrada ou pagamento inicial da transação. O valor total dos pagamentos pode, em última análise, contribuir para um ganho ou perda de capital, ambos os quais têm implicações fiscais. A receita de aluguel também contribui para os ganhos de capital. O vendedor não pode mais reivindicar a depreciação da propriedade se não for mais considerado como sendo seu proprietário.