O mercado imobiliário pode ser um investimento potencialmente lucrativo, mas possuir um imóvel alugado pode consumir uma quantidade significativa de tempo e energia. Investir em certificados de garantia fiscal é uma maneira alternativa de incluir imóveis em seu portfólio sem ter que usar o teto do proprietário.
No entanto, o investimento em gravames fiscais pode ser mais complicado do que possuir fundos mútuos ou ações, e pode ser mais adequado para alguns investidores do que para outros. Pesar os riscos e as recompensas de investir em gravames fiscais pode ajudá-lo a decidir se essa opção de investimento imobiliário pertence ao seu portfólio.
O que são certificados de garantia fiscal?
Os certificados de garantia fiscal, também conhecidos como execuções fiscais, certificados de compra e certificados de venda de impostos, representam uma forma de dívida vinculada a imóveis.
A National Tax Lien Association (NTLA) descreve os ônus fiscais como “instrumentos oferecidos para venda pelos governos locais e municipais como um método de recuperação de dólares de impostos sobre propriedades considerados inadimplentes devido à falha do proprietário em saldar a dívida”.
Em outras palavras, quando o proprietário de um imóvel deixa de pagar seus impostos sobre a propriedade, uma agência tributária estadual ou local pode colocar uma garantia sobre a propriedade. Essa garantia impede o proprietário de vender ou refinanciar o imóvel até que pague o débito tributário.
Os governos distritais e municipais criam um certificado de garantia fiscal que declara quanto é devido em impostos sobre a propriedade, junto com quaisquer juros ou multas devidos. Esses certificados podem então ir a leilão para investidores, permitindo que os governos cobrem o pagamento dos impostos, juros e multas vencidos.
Certificados de garantia fiscal só podem transferir a propriedade de dívidas de imposto sobre a propriedade, não a propriedade em si.
Como funciona o investimento em gravames fiscais
O investimento em garantia fiscal é um investimento imobiliário sem a posse real da propriedade. Em vez disso, você está investindo em dívidas relacionadas a essa propriedade por meio de um penhor.
Se você estiver interessado em investir em garantias fiscais, a primeira etapa é encontrar garantias fiscais para venda em leilão. A agência tributária local pode fornecer informações sobre quando ocorrem os leilões de gravame fiscal, de acordo com o NTLA. Depois de saber quando um leilão de garantia fiscal está agendado, você pode planejar participar.
Geralmente, os ônus fiscais são vendidos aos licitantes de duas maneiras:
- Pela menor oferta de taxa de juros
- A maior oferta em dinheiro
Ao comprar uma garantia fiscal, você é responsável por pagar o valor da garantia pendente, mais os juros ou multas devidos. Então, o estado ou município paga a você o principal e os juros quando o proprietário do imóvel faz o pagamento do imposto sobre a propriedade – é assim que você ganha dinheiro com o investimento em garantia fiscal.
Nem todos os estados listam gravames fiscais para venda em leilão público.
Na maioria dos casos, a garantia fiscal tem um prazo de resgate e uma data de validade do certificado. O prazo de resgate é o tempo que o proprietário do imóvel tem para pagar a dívida fiscal. A data de expiração do certificado é a quantidade de tempo que você tem para entrar com uma ação de execução hipotecária se o proprietário do imóvel não pagar.
Por exemplo, em Baltimore, os proprietários têm seis meses para resgatar suas propriedades antes que o titular da garantia possa executar uma ação de execução hipotecária. No entanto, esse direito de execução expira dois anos após a data de compra do certificado, momento em que o titular da garantia teria de vender o penhor do imposto da mesma forma que o comprou: em venda pública ou leilão.
Benefícios e riscos de investir em certificados de garantia fiscal
Existem vários pontos que tornam o investimento do certificado de garantia fiscal uma perspectiva atraente.
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Pode ser necessário apenas algumas centenas de dólares para comprar o certificado de garantia fiscal
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Pode diversificar comprando certificados para uma variedade de propriedades e locais
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Taxa de retorno consistente
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Os proprietários podem optar por não pagar se o valor de mercado do imóvel valer menos do que os impostos devidos
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O proprietário pode não resgatar a propriedade, independentemente do seu valor
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Se a garantia expirar, você não poderá coletar nenhum imposto não pago; seus direitos como titular da garantia expiram também
Benefícios explicados
Em primeiro lugar, esses investimentos costumam ter um limite baixo de compra. Você pode comprar certificados de garantia fiscal em leilão com apenas algumas centenas de dólares. A compra de um imóvel alugado, por outro lado, pode exigir uma hipoteca. E mesmo fundos de investimento imobiliário (REITs) podem exigir vários milhares de dólares para serem comprados.
Um investimento inicial menor torna possível distribuir o capital entre vários certificados de garantia fiscal. Isso permite que você diversifique dentro da classe de ativos imobiliários, adquirindo certificados localizados em diferentes mercados imobiliários ou certificados para propriedades comerciais além de residenciais.
Do ponto de vista dos ganhos, você obtém uma taxa de retorno consistente. Com os certificados de garantia fiscal, os retornos são baseados na taxa de juros que o proprietário paga a você. Se você possui um certificado de garantia fiscal em um estado com uma taxa de juros máxima mais alta, seu investimento pode render um retorno substancial.
Por exemplo, a taxa de juros máxima da Flórida é definida em 18%, enquanto a taxa máxima do Arizona chega a 16%. Qualquer um deles pode ajudá-lo a ganhar mais do que ganharia em um fundo que acompanha um índice como o S&P 500, dependendo das condições do mercado de ações.
As taxas de juros do certificado de garantia fiscal são aplicadas usando uma fórmula de juros simples, em vez de juros compostos.
Riscos explicados
Como qualquer outro investimento, os certificados de garantia tributária apresentam certos riscos.
Um grande problema a ser observado é a compra de certificados de garantia de impostos para propriedades cujo valor de mercado é menor do que o valor dos impostos devidos. Nesse cenário, o proprietário pode não ter muita motivação para pagar o que é devido.
Há também o risco inerente de o proprietário não resgatar a propriedade, independentemente de seu valor. Uma execução hipotecária pode permitir que você se aproprie da propriedade, mas as taxas legais podem ser caras. Se isso acontecer, você também poderá enfrentar custos adicionais para consertar ou reformar a casa assim que assumir a propriedade. A execução também pode ser problemática se houver outras garantias ou reivindicações que precisem ser compensadas antes de você assumir o título.
Os gravames fiscais normalmente têm uma data de expiração que cai após o final do período de resgate. Se sua garantia expirar, você não poderá coletar nenhum imposto não pago porque seus direitos como titular da garantia expiram junto com ela. Você teria que comprar quaisquer ônus subsequentes para manter seus direitos; caso contrário, outro investidor poderia fazer uma reclamação contra a propriedade. Isso aumenta seu investimento geral.
Antes de investir em certificados de garantia fiscal
A devida diligência é crítica para o gerenciamento de riscos com investimentos em certificados de garantia fiscal. Antes de mergulhar, reserve um tempo para se familiarizar com:
- Leis estaduais sobre certificados de garantia fiscal
- Quais são suas responsabilidades por notificar o proprietário de que você comprou uma garantia
- Taxas de juros máximas atribuídas a certificados de garantia fiscal
- Em que tipo de propriedade você está mais interessado em investir
Alguns estados disponibilizam informações sobre certificados de garantia fiscal e suas propriedades associadas antes da venda pública ou leilão. Reserve um tempo para revisar os detalhes de ambos antes de oferecer um lance.
Finalmente, considere quanto dinheiro você está disposto a investir em certificados de garantia fiscal e sua tolerância ao risco pessoal. Embora o investimento em certificado de garantia fiscal possa oferecer recompensas potencialmente maiores do que outros investimentos imobiliários, ele pode apresentar risco adicional ao seu portfólio.
The Balance não fornece serviços e consultoria tributária, de investimento ou financeiro. As informações são apresentadas sem levar em consideração os objetivos de investimento, tolerância ao risco ou circunstâncias financeiras de qualquer investidor específico e podem não ser adequadas para todos os investidores. O desempenho passado não é indicativo de resultados futuros. Investir envolve risco, incluindo a possível perda do principal.