Obter deduções fiscais dos EUA sobre bens imóveis estrangeiros

Cada vez mais americanos procuram casas de veraneio, imóveis para alugar e lugares para se estabelecer durante a aposentadoria – seja daqui a cinco ou 30 anos. Os benefícios fiscais de possuir uma propriedade no exterior são semelhantes aos de possuir nos Estados Unidos, com algumas exceções.

Os benefícios que os proprietários obtêm com a legislação tributária dos Estados Unidos dependem de como eles usam a propriedade. Se você mora em uma casa, por exemplo, geralmente pode deduzir os juros da hipoteca.  Se usar a propriedade para receita de aluguel, você pode deduzir os juros da hipoteca e uma série de outras despesas, incluindo seguro de propriedade e responsabilidade, custos de reparo e manutenção, e despesas com viagens locais e de longa distância relacionadas à manutenção da propriedade.

Continue lendo para ver como as leis tributárias dos Estados Unidos tratam a propriedade estrangeira, bem como as implicações fiscais da venda da propriedade.

Propriedade para uso pessoal

Se você usar a propriedade como uma segunda casa, não como um aluguel, você pode deduzir os juros da hipoteca da mesma forma que faria para uma segunda casa nos Estados Unidos. Para 2019, você pode deduzir os juros que pagar sobre os primeiros $ 750.000 ($ 375.000 se for casado separadamente) de dívidas hipotecárias qualificadas em sua primeira e segunda residência (esse é o valor total). Observe que se você comprou suas propriedades antes de 16 de dezembro de 2017, provavelmente terá o limite de dedução anterior de $ 1 milhão de dívidas hipotecárias qualificadas.  Verifique com um especialista em impostos para ter certeza de onde você se encaixa.

Assim como acontece com uma residência principal, você não pode cancelar despesas como serviços públicos, manutenção ou seguro, a menos que possa reivindicar a dedução do escritório doméstico.

Embora a dedução dos juros da hipoteca seja a mesma, quer a casa seja nos Estados Unidos ou no exterior, os impostos sobre a propriedade funcionam de maneira diferente. De acordo com a Lei de redução de impostos e empregos (TCJA), você não pode mais deduzir impostos sobre propriedades estrangeiras.

Propriedade de aluguel

As regras fiscais são mais complicadas se você recebe renda de aluguel na propriedade. Aplicam-se regras diferentes, dependendo de quantos dias você usa a casa para uso pessoal ao invés de aluguel. Em geral, você se enquadrará em uma das duas categorias:

1. Você aluga a casa por 14 dias ou menos e usa a propriedade por mais de 14 dias ou 10% do total de dias em que foi alugada . Você pode alugar a casa para outra pessoa por até duas semanas (14 noites) a cada ano, sem ter que declarar essa renda ao IRS. Mesmo se você alugá-lo por $ 5.000 por noite, você não precisa relatar a renda do aluguel, desde que não tenha alugado por mais de 14 dias. A casa é considerada uma residência pessoal, permitindo que você deduza os juros da hipoteca de acordo com as regras padrão para uma segunda residência, mas não perdas ou despesas com aluguel.
2. Você aluga a casa por 15 dias ou mais e a usa por menos de 14 dias ou 10% dos dias em que a casa foi alugada. Nesse caso, o IRS considera a propriedade de aluguel residencial e as atividades de aluguel são vistas como um negócio. Lembre-se: Se um membro da sua família usar a casa (ou seja, seu cônjuge, irmãos, pais, avós, filhos e netos), isso conta como um dia pessoal, a menos que você receba um preço justo de aluguel. Você deve relatar todas as receitas de aluguel ao IRS, mas a boa notícia é que isso permite que você deduza despesas de aluguel, como juros de hipotecas, impostos de propriedade estrangeiros, despesas de publicidade, prêmios de seguros, serviços públicos e taxas pagas a administradores de propriedades. Uma diferença notável entre um imóvel para aluguel em casa e um no exterior: seu imóvel no exterior é depreciado ao longo de um período de 40 anos, em vez dos atuais 27,5 anos para imóveis residenciais domésticos.  Em ambos os casos, você deprecia o valor da estrutura (o edifício) apenas; o terreno não é depreciável.

Vender a propriedade

Se você vende sua casa no exterior, o tratamento fiscal é semelhante ao da venda de uma casa nos Estados Unidos – e difere dependendo de como a propriedade foi usada. Se você morou na casa por pelo menos dois dos últimos cinco anos, ela se qualifica como sua residência principal e você pode excluir até $ 250.000 de ganhos de capital (ou até $ 500.000 para contribuintes casados) da venda. Esta exclusão de venda de casa principal não se aplica se a casa não era sua residência principal, caso em que você deverá o imposto sobre ganhos de capital normal.

Se você vender uma propriedade nos EUA, poderá fazer uma troca 1031 (também chamada de troca similar), na qual você troca uma propriedade de investimento por outra propriedade “similar”, com imposto diferido.  Muitos investidores usam essa estratégia para adiar o pagamento de ganhos de capital e impostos de recuperação de depreciação.

Uma diferença significativa no tratamento tributário de propriedade nacional versus estrangeira, entretanto, é que a propriedade nos EUA não é considerada do mesmo tipo a qualquer propriedade no exterior. A seção 1031 dos EUA permite apenas trocas domésticas para nacionais e estrangeiras para estrangeiras.

Os EUA consideram qualquer propriedade fora dos EUA igual a qualquer outra propriedade semelhante fora dos EUA, portanto, é possível 1031 trocar uma casa no Panamá por outra no Panamá, ou Equador ou Costa Rica, para esse efeito. Simplesmente não será considerado semelhante a qualquer propriedade nos EUA 

Dupla Tributação

Se você opera sua casa no exterior como uma propriedade de aluguel, pode estar devendo impostos no país onde a propriedade está localizada. Para evitar a dupla tributação, você pode obter um crédito de imposto em sua declaração de imposto de renda nos Estados Unidos para quaisquer impostos que você pagou ao país estrangeiro relativos à receita líquida de aluguel. No entanto, há um crédito fiscal máximo permitido: você não pode receber um crédito de mais do que o valor do imposto americano sobre a receita de aluguel, após deduzir as despesas.

Além de obter um crédito de imposto por quaisquer impostos de renda de aluguel pagos, você também pode solicitar um crédito de imposto estrangeiro se vender a propriedade e pagar imposto sobre ganhos de capital no país estrangeiro. 

The Bottom Line

Quando você compra no exterior, é preciso ter um cuidado especial com o planejamento e os detalhes. Muitos países têm regras e regulamentos sobre quem pode ser proprietário de uma propriedade e como ela pode ser usada. Se você comprar uma casa no exterior, certifique-se de que a transação seja conduzida de forma a proteger seus direitos de propriedade. Nos EUA, os compradores de casas recebem o título de propriedade; esta distinção não é tão clara em todos os países. 

Esteja ciente também de que, como proprietário de uma propriedade estrangeira, você pode ser obrigado a preencher diversos formulários de impostos nos Estados Unidos, dependendo da sua situação exata. Por exemplo, se você alugar sua casa no exterior e abrir uma conta bancária para cobrar o aluguel, deverá preencher um formulário FBAR (Relatório de contas bancárias e financeiras estrangeiras) se o valor agregado de todas as suas contas for $ 10.000 ou mais “em qualquer dia do ano civil. ”

Outros formulários incluem o Formulário 5471 – Devolução de informações de pessoas dos EUA com relação a certas empresas estrangeiras (se sua propriedade for mantida em uma empresa estrangeira); e Formulário 8858 – Devolução de informações de pessoas dos EUA com relação a entidades estrangeiras desconsideradas (se sua propriedade offshore for mantida em uma LLC estrangeira). 

Como a propriedade estrangeira e as leis tributárias são complicadas e mudam de tempos em tempos, proteja-se consultando um contador qualificado e / ou advogado imobiliário nos Estados Unidos e no exterior.