O valor da casa é a diferença entre o que um credor hipotecário deve e o valor justo de mercado da casa. É um ativo potencial que pode melhorar as perspectivas de aposentadoria ou o estilo de vida, e muitos aposentados têm um patrimônio líquido significativo em suas casas. Uma hipoteca reversa pode aproveitar esse patrimônio para obter dinheiro, e uma hipoteca reversa para compra também pode ser usada para comprar uma casa.
Esta opção é conhecida como hipoteca de conversão de home equity (HECM) para compra.
Uma hipoteca reversa pode beneficiar os aposentados que não querem necessariamente permanecer na casa da família durante os anos de aposentadoria. Eles estão procurando uma maneira econômica de reduzir suas despesas com moradia, encontrar uma casa mais adequada para esta temporada de vida ou se mudar para um local mais favorável à aposentadoria.
A definição de uma hipoteca reversa (HECM)
Um HECM permite que proprietários seniores façam empréstimos contra o patrimônio líquido de suas residências principais. Eles devem ter pelo menos 62 anos de idade para se qualificar, e nenhum reembolso da hipoteca é exigido até que a propriedade seja vendida ou o mutuário morra ou se mude de casa.
O valor que você pode emprestar depende da idade do mutuário e do cônjuge, das taxas de juros atuais, do valor da casa com base em uma avaliação e do prêmio de seguro hipotecário inicial (IMIP) – uma taxa única de encerramento do empréstimo.
Os pagamentos ao proprietário podem ser globais ou periódicos. Eles estão basicamente coletando o patrimônio de suas casas em dinheiro. Ao contrário de uma hipoteca tradicional, nenhum pagamento mensal é exigido, mas os juros se acumulam e devem ser pagos junto com o valor original emprestado. A hipoteca vence quando a casa é vendida, o mutuário morre ou muda-se por 12 meses ou mais.
Hipotecas reversas estão disponíveis apenas por meio de credores aprovados pela FHA.
Usando uma hipoteca reversa para comprar uma casa
As hipotecas reversas têm sido comumente usadas para ajudar estrategicamente os aposentados a permanecer em suas casas à medida que envelhecem e para melhorar seu fluxo de caixa. O HECM para compra fornece ao mutuário um empréstimo de montante fixo com taxa fixa que é aplicado na compra de uma casa. A hipoteca reversa constitui uma garantia contra a propriedade, exatamente como faria um empréstimo tradicional.
O programa de empréstimo é patrocinado pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos, Administração Federal de Habitação (HUD-FHA).
Qualificações do mutuário
Os mutuários devem atender a certos requisitos para se qualificar para um HECM para compra. Além das regras de idade, estas condições devem ser atendidas:
- A casa comprada deve se tornar sua residência principal dentro de 60 dias após o fechamento.
- Você deve poder continuar a pagar impostos sobre a propriedade, seguro, taxas de HOA ou quaisquer outros custos de manutenção de propriedade.
- Você deve comparecer a uma sessão de aconselhamento aprovada pelo HUD.
- Você não deve ter obrigações de dívida federal.
Restrições de propriedade
Existem restrições às propriedades que também podem ser adquiridas. A casa deve ser uma residência familiar. Uma residência de duas a quatro unidades também é aceitável, desde que você ocupe uma das unidades como sua residência principal. Casas pré-fabricadas e condomínios aprovados pela FHA também se qualificam.
Pagamento Requerido
É necessário um adiantamento significativo, normalmente muito mais do que você pagaria em uma hipoteca tradicional. Você terá que pagar cerca de metade do preço da casa usando seu próprio dinheiro e economias – geralmente entre 45% e 62%.
Também haverá custos de fechamento, e eles podem ser maiores do que aqueles associados a outros tipos de hipotecas.
O pagamento inicial pode vir na forma de um presente de amigos ou familiares, no entanto. Você não precisa ter uma propriedade existente ou vender sua casa existente para se qualificar, contanto que a casa que você está comprando por meio de um HECM se torne sua residência principal.
Opções de Reembolso
A forma como você reembolsa a hipoteca é com você. Você pode fazer pagamentos mensais se quiser, o quanto quiser, ou não pode fazer pagamentos mensais e o empréstimo será pago da mesma forma que uma hipoteca reversa tradicional – o saldo venceria no momento de sua morte, quando você sair de casa ou se você deixar de cumprir os termos da hipoteca.
Vantagens de uma hipoteca reversa para compra
É possível comprar uma casa sem drenar as economias da aposentadoria para fazer pagamentos mensais regulares porque não há pagamentos mensais necessários. Isso permite que aposentados ou pré-aposentados comprem casas que podem estar em um local de aposentadoria mais desejável ou mais adequado às suas necessidades de mudança, sem perder o poder de compra de todo o seu pecúlio de aposentadoria.
A Federal Housing Administration fornece a esses empréstimos um recurso sem recurso para que você ou seus herdeiros nunca devam mais do que o valor da casa quando o HECM vier a vencer.
Desvantagens de uma hipoteca reversa para compra
Uma das maiores desvantagens de uma hipoteca reversa são os custos diretos. Os aposentados com problemas de fluxo de caixa podem acabar descobrindo que os impostos sobre a propriedade, seguro e outras despesas tornam-se difíceis de manter.
Outro risco potencial é que os juros acumulados acabarão corroendo seu patrimônio. Quanto mais você viver e ficar na propriedade, maior será a chance de que seu patrimônio seja drasticamente reduzido ou até mesmo desapareça.
Um dos objetivos de se reunir com um conselheiro aprovado para se qualificar para o programa HECM envolve uma avaliação de sua situação financeira pessoal.
Outro medo é que sua família não consiga assumir a casa após sua morte. Eles teriam que refinanciar a propriedade ou pagar a hipoteca reversa se quisessem mantê-la.