Uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) é um empréstimo que baseia sua taxa de juros em um índice. O índice é normalmente a taxa LIBOR, a taxa dos fundos federais ou a letra do Tesouro de um ano. Um ARM também é conhecido como empréstimo com taxa ajustável, hipoteca com taxa variável ou empréstimo com taxa variável.
Cada credor decide quantos pontos adicionará à taxa do índice. Normalmente são vários pontos percentuais. Por exemplo, se a LIBOR for 0,5%, a taxa ARM poderia ser 2,5% ou 3,5%. A maioria dos credores manterá a taxa naquela taxa anunciada por um determinado período. Então, a taxa aumenta em intervalos regulares. Isso é conhecido como reinicialização. Depende dos termos do empréstimo. Pode ocorrer mensalmente, trimestralmente, anualmente, a cada três anos ou a cada cinco anos, dependendo do tipo de empréstimo que você obtiver. Você precisa ler as letras pequenas com atenção para determinar se poderá pagar a taxa de juros mais alta.
O gráfico abaixo ilustra a diferença nas taxas ARM e LIBOR de 2005 a 2020.
Após a reinicialização, a taxa aumentará conforme aumenta a LIBOR. Isso significa que seu pagamento em dinheiro pode disparar repentinamente após o término do período inicial de cinco anos. Se a LIBOR subisse para 2,5% durante esse período, sua nova taxa de juros aumentaria para 4,5% ou 5,0%. A taxa LIBOR histórica revela que a LIBOR aumentou em 2006 e 2007. Ela desencadeou muitos inadimplências de hipotecas que levaram à crise das hipotecas subprime.
Isso significa que você deve prestar atenção às mudanças na taxa dos fundos federais e nos rendimentos de títulos do Tesouro de curto prazo. Isso ocorre porque a LIBOR normalmente muda em sincronia com ela. Os rendimentos do Tesouro aumentam quando a demanda pelos títulos cai.
A LIBOR está no meio de uma eliminação regulatória que deve ser concluída em meados de 2023, portanto, os novos ARMs não usarão a LIBOR em dólares americanos como taxa de referência após 2021 (em alguns casos, até antes). Espera-se que a taxa de financiamento garantida durante a noite substitua a LIBOR em USD.
Prós
A vantagem das hipotecas de taxa ajustável é que a taxa é menor do que as hipotecas de taxa fixa. Essas taxas estão vinculadas à nota do Tesouro de 10 anos. Isso significa que você pode comprar uma casa maior por menos. Isso é particularmente atraente para quem compra uma casa pela primeira vez e outras pessoas com renda moderada.
Contras
A grande desvantagem é que seu pagamento mensal pode disparar se as taxas de juros subirem. Muita gente se surpreende quando a taxa de juros é zerada, mesmo que esteja no contrato. Se sua renda não aumentar, você não poderá mais pagar sua casa e poderá perdê-la.
As hipotecas de taxa ajustável tornaram-se populares em 2004. Foi quando o Federal Reserve começou a aumentar a taxa dos fundos federais. A demanda por empréstimos convencionais caiu com o aumento das taxas de juros. Os bancos criaram hipotecas com taxas ajustáveis para diminuir os pagamentos mensais.
Tipos
Em 2004, os banqueiros foram criativos com novos tipos de empréstimos para atrair proprietários em potencial. Aqui estão alguns exemplos dos mais populares.
Empréstimos somente com juros. Eles têm as taxas mais baixas. Seu pagamento mensal vai apenas para juros, e não para o princípio, durante os primeiros três a cinco anos. Depois disso, você começa a fazer pagamentos mais altos para cobrir o princípio. Ou pode ser necessário fazer um pagamento avultado.
Se você souber como eles funcionam, esses empréstimos podem ser muito vantajosos. Se você puder pagar, qualquer pagamento extra vai diretamente para o princípio. Se você for disciplinado ao fazer esses pagamentos, poderá, na verdade, pagar mais contra o princípio. Dessa forma, você obterá maior patrimônio na casa do que com uma hipoteca convencional. Esses empréstimos são perigosos se você não estiver preparado para o ajuste ou o pagamento inicial. Eles também têm as mesmas desvantagens de qualquer hipoteca com taxa ajustável.
Opção ARMs. Eles permitem que os mutuários escolham quanto pagar por mês. Eles começam com taxas de “teaser” de cerca de 1% a 2%. Eles podem ser redefinidos para uma taxa mais alta, mesmo após o primeiro pagamento. A maioria dos mutuários de opções ARM fazem apenas o pagamento mínimo a cada mês. O restante é adicionado ao saldo da hipoteca, assim como os empréstimos com amortização negativa.
Os mutuários acham que os pagamentos são fixos por cinco anos. Se o saldo da hipoteca não paga aumentar para 110% ou 125% do valor original, o empréstimo será redefinido automaticamente. Isso pode resultar em um pagamento três vezes o valor original. Multas pesadas impedem os mutuários de refinanciar. Como resultado, a maioria dos mutuários simplesmente fica mais endividada. Quando a casa vale menos que a hipoteca, ou quando o mutuário perde o emprego, eles executam a hipoteca.
Esses empréstimos foram um grande impulsionador da crise das hipotecas subprime. A opção ARMS aumentou de 2% de todos os empréstimos imobiliários em 2003 para 9% em 2006. A maioria deles inadimplentes. Pelo menos 60% estavam na Califórnia, onde os preços das casas caíram 40% de 2006 a 2011.