Os requerentes de hipotecas pagam taxas aos credores por pontos de desconto. Os credores oferecem pontos de desconto aos requerentes como forma de reduzir a taxa de juros de hipotecas. Embora a compra de pontos às vezes reduza as taxas de juros, muitas vezes a compra custa mais a você do que economiza.
O custo de cada ponto é igual a um por cento do valor do empréstimo. Por exemplo, para um empréstimo de $ 100.000, um ponto de desconto equivale a $ 1.000. Pagar por pontos diminui sua taxa de juros, porque o credor recebe a receita em uma única parcela no fechamento, em vez de cobrar os juros conforme você efetua os pagamentos do empréstimo.
Você deve considerar a compra de pontos?
Se o pagamento de pontos faz sentido ou não para você, depende de quanto tempo você planeja manter o empréstimo.
Veja como usar uma calculadora de hipoteca para ajudá-lo a decidir:
- Calcule o valor do seu pagamento mensal à taxa de juros que será cobrada se você não comprar pontos.
- Calcule o valor do seu pagamento mensal com a taxa mais baixa se você pagar pontos.
- Deduza o pagamento mais baixo do pagamento mais alto para descobrir o valor economizado a cada mês.
- Divida o valor cobrado pelos pontos no fechamento pelo valor mensal economizado. O resultado é o número de meses que você deve manter o empréstimo para atingir o ponto de equilíbrio no pagamento de pontos.
O gráfico abaixo ilustra como os pontos de desconto podem ser uma ajuda substancial na economia de empréstimos.
Um exemplo de equilíbrio
Para descobrir onde está o ponto de equilíbrio para a compra de pontos de desconto, verifique o exemplo a seguir.
Vamos examinar um empréstimo de $ 100.000 em um prazo de 30 anos:
- 7,5% de juros, sem pontos = $ 699,21 de pagamento mensal
- Compra de 1 ponto por $ 1.000 = pagamento mensal $ 690,68
- Poupança mensal = $ 8,53
- $ 1000 / $ 8,53 = 117 meses
Com base nas informações acima, seu ponto de equilíbrio é de 117 meses, ou quase 10 anos para recuperar o custo de compra do ponto de desconto, considerando apenas o cálculo simples desses fundos pelo valor de hoje. Em última análise, é melhor estimar quanto tempo você espera morar na casa. Se você planeja comprar uma casa por um curto período de tempo, os pontos de desconto podem não valer a pena.
Se você olhar os cronogramas de amortização para comparar os dois empréstimos, verá que o empréstimo com taxa de juros mais baixa tem um saldo principal ligeiramente menor ao final de 117 meses, $ 87.024 contra $ 87.259 para o empréstimo de 7,5%. Portanto, você pode querer considerar o valor da economia para decidir se deseja comprar pontos.
O vendedor pode pagar pelos meus pontos de desconto?
Provavelmente. Converse com seu credor sobre o que é permitido em seu empréstimo. O vendedor provavelmente vai querer um preço de venda mais alto se estiver pagando uma parte de suas taxas, mas você pode se mudar para a casa com menos dinheiro no fechamento.
Os pontos de desconto são dedutíveis de impostos?
Sim, os pontos pagos por imóveis residenciais são dedutíveis do imposto de renda no ano em que são pagos. Os compradores podem deduzir o valor pago, mesmo que o vendedor pague pelos pontos no fechamento.
Os pontos de desconto são iguais a uma taxa de origem?
Uma taxa de originação é uma taxa cobrada para processar seu empréstimo. Normalmente custa o mesmo que um ponto, mas é um tipo diferente de taxa. Pergunte ao seu credor se será cobrada uma taxa de originação como parte do contrato de hipoteca.