Há uma boa chance de você ter ouvido falar de uma hipoteca reversa. A ideia por trás disso é simples – em vez de obter um empréstimo residencial e fazer pagamentos ao credor, o credor faz os pagamentos a você. Esses pagamentos podem ser uma quantia fixa ou um pagamento mensal. De qualquer forma, o reembolso do empréstimo não é exigido até que você passe adiante ou mude de casa.
Mesmo que uma hipoteca reversa pareça dinheiro de graça, na verdade é um empréstimo. Juros, taxas de serviço e seguro hipotecário serão avaliados e adicionados ao saldo do empréstimo. Com o tempo, esses custos podem aumentar significativamente.
Mesmo que pareça um bom negócio para você, a realidade é que as hipotecas reversas são controversas. Alguns aclamam a hipoteca reversa como uma solução sensata para aposentados que precisam de dinheiro extra, permitindo-lhes explorar o que é provavelmente seu bem mais valioso.
Por outro lado, porém, os críticos apontam que as hipotecas reversas geralmente vêm com taxas altas e os saldos dos empréstimos aumentam com o tempo. Além disso, as hipotecas reversas que não são feitas por meio de um programa FHA podem não ter algumas proteções ao consumidor, o que pode deixar você (ou seus herdeiros) em perigo se a casa perder valor.
Antes de tomar uma decisão, aqui está o que você precisa saber sobre os prós e os contras da hipoteca reversa.
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Potencial para receber uma renda regular, desde que você ocupe a casa como sua residência principal.
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Os pagamentos de uma hipoteca reversa não são considerados receita tributável.
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Os empréstimos hipotecários reversos da FHA não têm recurso, portanto, você não pode dever mais do que o valor atual da propriedade.
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Os pagamentos não precisam ser feitos no empréstimo até que o mutuário se mude, venda ou morra.
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Você deve ter pelo menos 62 anos (ou a pessoa mais jovem em um casal deve ter essa idade) para obter uma hipoteca reversa por meio do programa FHA.
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Existem vários custos para obter uma hipoteca reversa, incluindo seguro de hipoteca.
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Seus herdeiros podem não conseguir ficar com a casa se não puderem pagar o empréstimo.
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Se você não puder permanecer em casa devido a necessidades de cuidados de longo prazo, o empréstimo vencerá.
Requisitos de uma hipoteca reversa
Uma hipoteca reversa é geralmente um tipo de empréstimo FHA, chamado de empréstimo HECM. Embora alguns credores ofereçam hipotecas reversas proprietárias (ou não seguradas pelo FHA), a maioria desses empréstimos é oferecida por credores que usam o programa HECM por meio do FHA. Ao considerar uma hipoteca reversa, considere se concentrar em programas que são segurados pelo FHA e devem seguir as diretrizes federais. Com hipotecas reversas não HECM, você pode perder proteções importantes ao consumidor e não terá a garantia dos requisitos uniformes fornecidos pelo FHA.
Para se qualificar para uma hipoteca reversa, o seguinte deve ser aplicado:
- Ter pelo menos 62 anos de idade
- Viva em casa como residência principal
- Não ser inadimplente na dívida federal
- Ser capaz de continuar pagando impostos, seguros e outros custos
- A propriedade deve atender aos requisitos FHA
Você pode optar por receber seus pagamentos enquanto estiver vivo e com a mesma casa, ou pode definir um prazo para receber os pagamentos. É até possível usar uma linha de crédito para sua hipoteca reversa. Não importa o tipo de configuração de pagamento que você escolher, você não pode ser forçado a vender sua casa para pagar a hipoteca e não terá que fazer pagamentos até que não more mais com a casa.
Com essas informações, pode parecer que uma hipoteca reversa é um golpe certeiro, e há situações em que uma hipoteca reversa faz sentido. No entanto, existem algumas desvantagens para reverter hipotecas que podem causar prejuízos financeiros a alguns aposentados.
Profissionais de hipoteca reversa
Aqui está uma olhada em algumas das vantagens de uma hipoteca reversa.
Você terá uma renda regular durante a aposentadoria
Enquanto permanecer em casa, usando-a como sua residência principal, você poderá receber uma renda regular durante a aposentadoria. Para alguns aposentados, que lutam para cobrir suas despesas de subsistência, isso pode ser uma grande ajuda.
O valor que você pode pedir emprestado para cobrir essas despesas depende da idade do mutuário mais jovem, da taxa de juros atual e do valor da casa. De acordo com a FHA, quanto patrimônio líquido você tem na casa é considerado se você apenas “pagou uma quantia considerável”, em vez de possuir a casa.
Com uma hipoteca reversa em vigor, você pode optar por receber pagamentos iguais pelo resto de sua vida – ou enquanto você viver com a casa. Como alternativa, você pode decidir receber esses pagamentos por um determinado período, correndo o risco de sobreviver aos pagamentos e não ter renda suficiente.
Também existem modalidades de pagamento que incluem uma linha de crédito, permitindo que você receba o dinheiro conforme necessário.
Independentemente de como você decidir fazê-lo, o resultado final é que você terá acesso à renda durante a aposentadoria, que pode complementar seus outros recursos de aposentadoria.
Você não pagará impostos sobre o dinheiro que receber
Quando você está tentando descobrir como administrar a renda da aposentadoria com eficiência fiscal, uma hipoteca reversa pode ajudar. Você não terá que pagar impostos sobre o dinheiro que recebe em pagamentos do credor.
Além disso, como o IRS considera uma hipoteca reversa um empréstimo, e não uma renda real, ela também não será contabilizada em fórmulas que usam sua renda, como impactos em seus benefícios de Seguro Social e Medicare.
É um empréstimo sem recurso
Uma das maiores preocupações associadas a uma hipoteca reversa é o que acontecerá se a casa perder valor. Você poderia ter que pagar mais se a casa não for vendida pelo que você deve?
O seguro hipotecário FHA cobre qualquer diferença entre o preço de venda da casa e o que você deve – desde que a casa seja vendida por 95% de seu valor avaliado. Portanto, mesmo que sua casa seja vendida por menos do que você deve, você não precisa se preocupar com isso, desde que o preço de venda esteja dentro dos limites do governo.
Contanto que sua casa seja segurada pelo FHA, você não será forçado a reembolsar mais do que o preço da casa. Você terá que vender sua casa para cobrir suas obrigações se sair dela, mas não ficará preso com uma conta enorme.
Você não pode ser forçado a um reembolso antecipado
O reembolso da hipoteca reversa será acionado quando uma das seguintes circunstâncias se aplicar: 1) a casa não é mais sua residência principal; 2) você vende a casa; ou 3) você morre.
Quando você vende a casa, espera-se que você use os rendimentos para pagar o saldo remanescente do empréstimo. No entanto, se a casa for vendida por mais do que você deve, você pode manter a diferença e usá-la para outra coisa.
Embora você não precise fazer pagamentos mensais do empréstimo, provavelmente terá que fazer pagamentos mensais para cobrir os impostos e seguros sobre a propriedade e cuidar dos custos de manutenção contínua.
Se você morrer, seus herdeiros talvez tenham que pagar o empréstimo. Para aqueles cujas propriedades não podem pagar o empréstimo, os herdeiros podem ser obrigados a vender a casa para obter os rendimentos necessários. Felizmente, porém, não se espera que eles paguem mais do que o valor de mercado atual da casa, então eles não ficarão em perigo se a casa perder valor.
Reverse Mortgage Cons
A capacidade de aproveitar o patrimônio líquido da sua casa pode ajudar a pagar a aposentadoria, mas existem alguns pontos negativos.
Você deve ter pelo menos 62
Se você quiser uma hipoteca reversa segurada pelo FHA, o mutuário mais jovem precisa ter 62 anos. Para aqueles com cônjuges mais jovens, isso pode atrapalhar o processo de hipoteca reversa.
Existem maneiras de contornar isso, como passar a casa para o cônjuge mais velho e deixar o parceiro não qualificado fora da hipoteca reversa, mas essa estratégia pode causar problemas mais tarde. Em geral, se ambos os cônjuges não se qualificarem para uma hipoteca reversa segurada pela FHA, pode fazer sentido esperar até que ambos atendam ao requisito.
Com uma hipoteca reversa não segurada pela FHA, os termos do credor podem ser diferentes e podem não oferecer tanta proteção.
Existem vários custos
Você pode estar sujeito a vários custos ao decidir obter uma hipoteca reversa. Algumas das taxas que vêm com uma hipoteca reversa incluem:
- Seguro hipotecário : Um prêmio inicial de 2% do valor do empréstimo, mais 0,5% do saldo anual pendente do empréstimo a cada ano.
- Custos de fechamento : você pode ficar preso a essas cobranças de terceiros, dependendo do credor que você usa, e elas variam.
- Taxas de originação: os credores podem cobrar até $ 6.000 em taxas de originação, com base no valor da sua casa.
- Taxas de manutenção : O FHA permite que os credores cobrem taxas de manutenção mensais.
Todas essas taxas podem ser incluídas no seu empréstimo, mas reduzirão o valor que você recebe.
Seus herdeiros podem não ser capazes de manter o lar
Se você quiser passar sua casa para seus filhos ou outros herdeiros, talvez não seja possível se sua propriedade não tiver bens suficientes para pagar o empréstimo.
Depois de morrer, o empréstimo vence. Se seus herdeiros não conseguirem descobrir uma maneira de pagar o empréstimo usando outros recursos, eles terão que vendê-lo em vez de mantê-lo. Antes de obter uma hipoteca reversa, verifique se você tem uma maneira de cuidar de sua propriedade ou seguro de vida para saldar a dívida se manter a casa da família for uma prioridade importante.
Seu empréstimo é devido se você mudar para cuidados de longo prazo
Você pode morar na sua casa o tempo que quiser, sem fazer pagamento. No entanto, se você não vive em casa para a maioria do ano, ou se você estiver fora de casa por mais de 12 meses consecutivos devido a um problema de seu médico empréstimo poderia vir devido. Nesse ponto, você precisa vender a casa ou usar outros fundos para pagar o empréstimo.
Mudar-se para uma instituição de cuidados de longo prazo ou uma casa de repouso conta como deixar de usar sua casa como residência principal. Se você estiver em uma casa de repouso ou outra instituição de assistência por 12 meses consecutivos, seu empréstimo vencerá.
Você ainda pode perder sua casa para execução hipotecária
Finalmente, mesmo se você não tiver que fazer o pagamento da hipoteca, ainda será responsável pelos impostos de propriedade aplicáveis, seguro residencial e manutenção.
Quando você não atende a esses requisitos, sua casa pode ser hipotecada. É importante verificar se você tem dinheiro disponível para fazer esses pagamentos ou corre o risco de perder sua casa. Alguns credores criarão uma conta “reservada” para ajudá-lo a lidar com esses custos, canalizando uma parte do seu empréstimo para a conta. No entanto, uma reserva de conta não é uma garantia de que você sempre terá dinheiro para esses custos. Preste atenção e mantenha-se atualizado.
No final das contas, uma hipoteca reversa é como qualquer outra ferramenta financeira. Você precisa entender como funciona e como pode se encaixar em suas finanças para decidir se é certo para você.