Os riscos dos fundos de investimento imobiliário valem a pena?

Publicado por Javier Ricardo


Os fundos de investimento imobiliário (REITs) são ações de investimento frequentemente usadas por aqueles que desejam aumentar o rendimento de seu portfólio.
Os REITs têm altos retornos de dividendos, mas como a maioria dos veículos com altos retornos, eles carregam riscos adicionais e cabe aos investidores determinar se os lucros merecem a exposição ao lado negativo.

Definindo REITs


Os REITs são empresas cujo único negócio é possuir e operar propriedades imobiliárias, e alguns investem em tipos específicos de propriedade comercial, como estacionamentos ou edifícios de escritórios.
 Por lei, os REITs devem distribuir 90% de seus lucros na forma de dividendos,  e a maioria distribui esses lucros a seus investidores trimestralmente, o que os torna um veículo conveniente de geração de juros para aposentados que desejam um fluxo constante de renda. Ao contrário das empresas públicas, os REITs não pagam imposto de renda corporativo.Os lucros após as deduções da administração são distribuídos antes dos impostos aos investidores em REITs. Historicamente, por longos períodos, os REITs tiveram desempenho superior aos títulos corporativos.

Riscos de REITs


Os REITs são negociados no mercado de ações, o que significa que aumentaram os riscos que seriam típicos de investimentos de capital mais arriscados.
Eles também são afetados negativamente pela fraqueza dos preços imobiliários. Embora os retornos de longo prazo dos REITs sejam impressionantes, houve períodos em que tiveram um desempenho significativamente inferior. Em 2007, por exemplo, o iShares Dow Jones US Real Estate ETF (IYR) retornou
 -20,35%, seguido por um retorno abismal de -40,03% (incluindo a receita de dividendos) durante o estouro da bolha imobiliária no final de 2007 e início de 2008.


REITs também têm o potencial de produzir retornos totais negativos durante os momentos em que as taxas de juros estão elevadas ou subindo.
Quando as taxas estão baixas, os investidores geralmente mudam de ativos mais seguros para buscar renda em outras áreas do mercado. Por outro lado, quando as taxas estão altas ou em tempos de incerteza, os investidores geralmente voltam para os títulos do Tesouro dos EUA ou outros investimentos de renda fixa. Embora às vezes categorizados incorretamente como “substitutos de títulos”, os REITs não são títulos; eles são ações. Como todas as ações, eles carregam uma medida de risco significativamente maior do que os títulos do governo. 

Devoluções de REITs


Medida pelo Índice de REIT MSCI US, o retorno de REITs dos EUA cinco anos foi de 15,76% em junho de 2020.
 O S & P 500 Index, uma ampla medida de desempenho para o mercado de ações dos EUA, médias um retorno de cerca de 10%.  A retornos mais altos de REITs são simplesmente uma medida de desempenho durante um intervalo estendido específico, não uma indicação de que REITs são um investimento superior. Por exemplo, os REITs ficaram atrás do S&P 500 nos períodos de um, três e cinco anos que terminaram em 31 de agosto de 2013. Os  REITs deveriam ter superado o S&P 500 durante o período de flexibilização quantitativa, mas ficaram atrás na maioria dos anos desde a crise financeira de 2008.Embora estivessem atrás do mercado geral, isso não significa necessariamente que tiveram um desempenho ruim. Como a maioria das decisões de investimento é medida em relação ao mercado (S&P 500), seus retornos podem ser considerados por alguns como lentos.

Como Investir em REITs


Os REITs estão disponíveis para os investidores de várias maneiras, incluindo fundos mútuos dedicados, fundos fechados e fundos negociados em bolsa (ETFs).
Os fundos negociados em bolsa populares que se concentram em REITs são: 

  • iShares Dow Jones US Real Estate (ticker: IYR)
  • Vanguard REIT Index ETF (VNQ)
  • SPDR Dow Jones REIT (RWR)
  • iShares Cohen & Steers Realty (ICF).


Os investidores também podem abrir uma conta de corretora e comprar em REITs individuais diretamente.
Alguns dos maiores REITs individuais são:

  • Simon Property Group (SPG)
  • Armazenamento Público (PSA)
  • Patrimônio Residencial (EQR)
  • HCP (HCP)
  • Ventas (VTR). 


Os investidores também têm um número crescente de maneiras de obter acesso aos mercados REIT no exterior.
Esses investimentos são normalmente mais arriscados do que os REITs dos Estados Unidos, mas podem oferecer rendimentos mais altos – e, como estão no exterior, oferecem diversificação para um perfil pesado no mercado imobiliário nacional. O maior ETF focado em FIIs fora dos EUA é o Fundo de Índice de Imóveis Ex-EUA Global da Vanguard (VNQI).


REITs na construção de portfólio


Os REITs tendem a ter uma correlação inferior à média com outras áreas do mercado, portanto, embora sejam afetados por tendências de mercado mais amplas, pode-se esperar que seu desempenho se desvie um pouco dos principais índices de ações e, até certo ponto, dos títulos.
Esse desempenho pode torná-los um veículo de hedge poderoso.


Uma alocação para REITs pode reduzir a volatilidade geral da carteira de um investidor e, ao mesmo tempo, aumentar seu rendimento.
Outra vantagem dos REITs é que, ao contrário dos títulos comprados na emissão, os REITs têm potencial para
 valorização do capital de longo prazo.


Eles também podem ter um desempenho melhor do que alguns outros investimentos durante períodos de inflação porque os preços dos imóveis geralmente aumentam com a inflação. Os
 dividendos do REIT, ao contrário dos ganhos de capital de ações detidos por pelo menos um ano, são totalmente tributáveis.  É sempre uma boa ideia conversar sobre as decisões de alocação de ativos com um consultor financeiro de confiança.