Os vendedores imobiliários devem contratar um avaliador?

Publicado por Javier Ricardo


Os vendedores de
 imóveis podem pensar que devem obter uma avaliação de um avaliador profissional antes de listar uma casa à venda. No entanto, a menos que a propriedade seja tão exclusiva que o corretor não possa preparar uma análise comparativa do mercado, pagar por uma avaliação completa pode ser exagero.

Graus variados de avaliadores profissionais


Os avaliadores são como profissionais em qualquer outra área – alguns são excelentes e outros não conseguiram encontrar um imóvel com dois mapas e uma lanterna.


Avaliações não são garantia de valor. Às vezes, uma avaliação não é nem mesmo uma estimativa de valor.


Em alguns estados, os avaliadores podem não precisar ser licenciados.
A menos que o vendedor tenha a experiência de primeira mão com um avaliador específico, não há como ter certeza absoluta de que a avaliação será precisa.

Erros do avaliador


Os avaliadores podem cometer erros.
Se o avaliador não estiver familiarizado com um bairro ou suas peculiaridades que possam diminuir o valor, a avaliação pode ser incompleta. O método usado por muitos avaliadores para estabelecer o valor de mercado é comparar casas semelhantes em condições semelhantes que foram vendidas recentemente. Às vezes, os agentes removem as fotos após o fechamento do serviço de listagem múltipla (MLS).

Se o avaliador não viu o interior da casa, ele pode inadvertidamente usar uma casa que precisa de reparos como uma venda comparável a uma casa atualizada.

Avaliações usando informações do corretor de imóveis


Os avaliadores nem sempre conseguem encontrar todos os dados necessários e podem solicitar aos agentes imobiliários informações sobre suas vendas recentes.
Os avaliadores querem saber se houve algo incomum na casa, se o vendedor pagou pelos custos de fechamento do comprador ou se houve concessões especiais. Nem todo agente imobiliário está disponível para responder a esses tipos de perguntas, e nem todo avaliador pergunta. Os principais agentes de produção podem não lembrar os detalhes de cada transação.

Mesmo os avaliadores especializados nem sempre concordam. Peça a três avaliadores uma opinião de valor, e você provavelmente obterá três opiniões diferentes.

Compradores e vendas comparáveis


O preço da casa é parte arte e parte ciência.
Quando os corretores imobiliários preparam uma análise comparativa do mercado, estão tentando determinar quanto um comprador pagará pela casa e o preço que o comprador do credor avaliará.Estes
 valores podem ser dois números diferentes.


Às vezes, os compradores ficam muito confusos ao comprar uma casa.
Eles geralmente comparam os valores entre as casas que visitaram, então não sabem realmente como determinar o valor quando as únicas casas que vêem são casas à venda. Eles sabem o que outros vendedores estão pedindo por suas casas, mas geralmente não sabem quais casas no bairro foram vendidas recentemente e por quanto.

Se recebem vendas comparáveis, os compradores geralmente não têm conhecimento de avaliação suficiente para saber como ajustar as variações entre as casas.


Os compradores podem tentar comparar uma casa com piscina e melhorias a uma casa em um terreno menor, sem piscina e precisando de reforma, e não têm absolutamente nenhuma ideia de como calcular a diferença em termos monetários.


Por exemplo, um comprador pode ser informado de que a casa ao lado foi vendida por $ 300.000.
Isso seria suficiente para fazer o comprador acreditar que deveria ser capaz de oferecer $ 300.000 pela casa à venda ao lado dela. No entanto, a casa à venda ao lado dessa casa pode ter um quarto e um banheiro extras, o que significa que provavelmente valerá mais. Quanto mais vale um quarto e banheiro extras? Os compradores não sabem.

Como os compradores avaliam as casas à venda


Os compradores geralmente tomam uma decisão sobre o preço com base nas casas concorrentes à venda.
Se eles visitarem uma casa que está superfaturada, por exemplo, isso fará com que as casas com preços razoáveis ​​pareçam uma pechincha. Eles também podem perguntar ao seu corretor de imóveis quanto devem pagar, e o corretor pode dizer, por exemplo, que a relação preço médio de venda e preço de lista é de 98%, o que pode sugerir uma redução de preço de 2%.


Os compradores não devem perguntar a um corretor de imóveis quanto oferecer por uma casa.
A maioria dos agentes não se sente à vontade em sugerir um preço de oferta, uma vez que não é a casa deles e podem não ser capazes de responder com segurança. O comprador deve pedir a um agente imobiliário que forneça ao comprador informações suficientes para que ele possa tomar uma decisão informada.

Razões para evitar avaliações pagas pelo vendedor

Um dos principais motivos pelos quais uma avaliação paga pelo vendedor provavelmente será um desperdício de dinheiro para o vendedor é que o comprador pode não confiar na avaliação. Além disso, o credor do comprador certamente não aceitará a avaliação do vendedor.


O comprador ainda terá que pagar uma taxa separada para uma avaliação para obter financiamento.
 Além disso, é altamente provável que credor do comprador exigiria uma avaliação adicional, pouco antes de fechar, para verificar a precisão da primeira avaliação.  Também , após a queda do mercado em 2008, os credores perceberam que uma boa avaliação é simplesmente uma boa estimativa de valor, e as estimativas podem variar.


Embora a estimativa de valor de um corretor de imóveis não seja uma avaliação e não deva ser interpretada como tal, os corretores de imóveis geralmente podem fazer um trabalho bastante bom calculando um preço de cotação com base nas vendas comparáveis ​​e no movimento do mercado.